從機(jī)構(gòu)端的具體情況來看，對于大部分民營房企來說，目前城市更新項(xiàng)目的前融基本處于停滯的狀態(tài)，尤其是越來越多的百強(qiáng)房企爆雷后，以信用融資作為風(fēng)控基礎(chǔ)的城市更新項(xiàng)目融資受到了投資人的拋棄。截止當(dāng)前，城市更新項(xiàng)目的前期公司、平臺公司對前期項(xiàng)目的拓展和孵化熱情有明顯降低（主要是對更新項(xiàng)目的推進(jìn)難度以及樓市的走向感到悲觀），目前的策略上比較傾向于一開始就拖上大型房企或品牌房企一起做前期孵化工作，以減輕資金投入壓力和降低投資風(fēng)險(xiǎn)。融資方面，目前民間資金對城市更新項(xiàng)目的投放意愿很低，私募、信托機(jī)構(gòu)因前幾年城市更新類融資產(chǎn)品出現(xiàn)大面積爆雷后已變得偃旗息鼓，國企平臺資金等目前只愿意對強(qiáng)主體放款，AMC資金也只看強(qiáng)主體，外資對城市更新項(xiàng)目的融資業(yè)務(wù)出現(xiàn)了畏懼心理，銀行除了更新貸、拆遷貸略有放款外，其他前融類產(chǎn)品基本只投放給國央企。

就我們自身的業(yè)務(wù)策略而言，我們認(rèn)為，房企的城市更新項(xiàng)目前融業(yè)務(wù)對應(yīng)的業(yè)務(wù)模式和風(fēng)控邏輯需在這輪房企爆雷潮后有所修正，具體舉例如下：

1. 真股投資業(yè)務(wù)：對于我們這類非標(biāo)投資機(jī)構(gòu)來說，城市更新項(xiàng)目的真股投資原則上應(yīng)以自有資金投放（募集資金很難承受真股投資風(fēng)險(xiǎn)），準(zhǔn)入前提應(yīng)為操盤經(jīng)驗(yàn)較為成熟的前期公司及操盤團(tuán)隊(duì)，另外投后方面以共同監(jiān)管為主（交易對手或合作方的抵質(zhì)押在真股合作背景下一般較難實(shí)現(xiàn)，股權(quán)質(zhì)押倒一般都可以實(shí)現(xiàn)）。

2. 優(yōu)先股、明股實(shí)債等業(yè)務(wù)：產(chǎn)品方面主要是以“信托+基金/有限合伙”的形式為主（投資人對信托產(chǎn)品的接受度高于對基金的接受度），交易對手以穩(wěn)健型百強(qiáng)房企或地方龍頭房企為主，原則上應(yīng)有其他資產(chǎn)抵押或較強(qiáng)的擔(dān)保安排，投后方案以強(qiáng)監(jiān)管為主。

城市更新項(xiàng)目前融資金的最終退出一般有如下幾種情況：一是融資方通過項(xiàng)目本身或其他項(xiàng)目、渠道產(chǎn)生的現(xiàn)金流完成還本付息（或歸還投資本金和收益，下同）后前融機(jī)構(gòu)退出；二是融資方將項(xiàng)目或項(xiàng)目公司股權(quán)折價(jià)轉(zhuǎn)讓給前融機(jī)構(gòu)抵債；三是融資方將項(xiàng)目或項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他第三方后將轉(zhuǎn)讓款用于歸還本息；四是融資方就目標(biāo)項(xiàng)目取得其他機(jī)構(gòu)的融資款項(xiàng)后直接完成貸款置換。

從操作的角度來說，以上幾種前融資金的退出方式在實(shí)施方面都面臨很多前提條件。簡單來說，以深圳為例，如果目標(biāo)城市更新項(xiàng)目本身沒有實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)障礙，比如立項(xiàng)階段不會因?yàn)楹戏ㄓ玫孛娣e比例不足導(dǎo)致無法立項(xiàng)；專規(guī)階段不會因?yàn)橛玫匦再|(zhì)無法調(diào)整等原因?qū)е马?xiàng)目價(jià)值大幅縮水或?qū)Ｒ?guī)無法通過；實(shí)施主體確認(rèn)階段不會因?yàn)椴疬w問題導(dǎo)致實(shí)施主體無法確認(rèn)，或者不會因?yàn)檎?guī)劃調(diào)整等原因?qū)е马?xiàng)目推進(jìn)遙不可期，那上述情況下項(xiàng)目的繼續(xù)推進(jìn)、轉(zhuǎn)讓以及項(xiàng)目公司繼續(xù)對外融資完成貸款置換等都存在操作空間。而事實(shí)上，前融機(jī)構(gòu)面臨的核心退出障礙也就在這里，比如更新項(xiàng)目本身無法產(chǎn)生現(xiàn)金流，項(xiàng)目方也無法通過其他項(xiàng)目或其他渠道補(bǔ)充現(xiàn)金流的情況下，我們前融機(jī)構(gòu)只能干等。更差的情況下，如果項(xiàng)目因?yàn)楦鞣N原因無法轉(zhuǎn)讓，或者根本找不到其他人接盤，則我們前融機(jī)構(gòu)必將進(jìn)退維谷。從實(shí)務(wù)的情況來看，雖然大部分前融資金的退出都是靠后端機(jī)構(gòu)繼續(xù)提供融資后的貸款置換來實(shí)現(xiàn)，但始終無法繞過“項(xiàng)目可繼續(xù)正常推進(jìn)”的前提要件。

通俗一點(diǎn)來說，因城市更新項(xiàng)目的周期非常長，前融的資金很難等到取得土地證時退出，也更難等到項(xiàng)目完成開發(fā)建設(shè)和回款后退出，因此前融資金退出涉及的還款來源得依賴于項(xiàng)目方的整體資金籌措、融資置換、新發(fā)融資產(chǎn)品銜接、資產(chǎn)或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等，其中重點(diǎn)就是后端銀行更新貸、拆遷貸資金放款后的貸款置換，不過也得特別關(guān)注銀行本身要求的放款條件。以深圳的城市更新項(xiàng)目為例，大銀行基本都要求專規(guī)已通過且拆遷簽約完成率達(dá)到雙80%左右后才能放款，一些股份行、城商行倒是可以在專規(guī)通過前且拆遷面積和拆遷戶數(shù)簽約完成率達(dá)到雙60%左右就予進(jìn)入（前融的具體產(chǎn)品形式也是以非標(biāo)為主）。盡管如此，因銀行對城市更新項(xiàng)目融資方的準(zhǔn)入門檻要求已有所提高，因此弱主體的更新項(xiàng)目前融我們目前仍舊保持謹(jǐn)慎進(jìn)入的態(tài)度，因?yàn)楹笃诘你y行貸款置換沒有充分的保障，而這也是城市更新項(xiàng)目前融的最大痛點(diǎn)。