大環境不景氣，企業投資更是如履薄冰。
園區在線（ID：YQZXGZH）近期走訪了幾家新落地企業，和負責人交流下選址心得。開始大家還比較含蓄，當談及企業擔心的投資風險，大家馬上打開了話匣子，毫不掩飾地表達對園區和營商環境的「憂慮」。
今天，園區在線（ID：YQZXGZH）就和大家聊聊企業選園最擔心的十個問題（風險）。
承諾不兌現
優惠政策不兌現、或者不能及時兌現，是企業在選園區時最擔心的問題。
地方政府「違約」，原因有幾種：一是地方政府做出的優惠承諾本就超越了現行稅收優惠政策的范圍，那違反相關法律法規，自然是不能兌現的；第二種是政府內部協調不清、或者是財政、稅務等相關單位拒不配合導致的「違約」；第三種是政府換屆，新領導不認可、不承認前任的優惠政策；當然也有一些，就是沒有理由、純粹主動「違約」。
承諾的優惠沒有了，企業自然無法接受，可能會尋求法律途徑解決，但過程必定十分曲折。如果地方政府的承諾本就「越界」，即便是去訴訟也無濟于事；若是因政府自身的原因導致承諾無法兌現，企業則要與政府陷入數年的「拉鋸戰」，溝通、談判、收集證據、訴訟、打官司...而且這段時間還要與政府同處一個屋檐下，既勞神又虐心，很多企業還沒有拖到判決結果便已倒閉回家。
物業不負責
企業到園區來，是希望獲得好的空間、好的服務，讓員工心虛旁騖地投入到研發生產，而不是把精力浪費到很多沒有意義的事情中。
但話說回來，物業管理作為一種無形的服務過程，企業很難在前期對其定性，只能入園后慢慢體會。要是遇到糟心的物業，對企業來說絕對是一種煎熬。員工剛坐下，樓下便有電話打來叫你挪車；上下班高峰期，電梯故障停用，爬20多層到公司；公共區域堆滿了吃剩的外賣（盒）、用過的餐巾紙、煙頭；廁所門一開，好家伙！「色香味俱全」；辦公區域隔三差五斷電、斷網、斷水；問到物業，幾個大爺大媽在拉家常，收費是他們唯一的工作...
試想，置身這樣的環境中，企業能發展壯大嗎？
政策變化快
企業跟著政策走，這點毋庸諱言，但近幾年，政策的多變已經遠遠超出人們的預期。有企業家直言，政策變化太快，已經是當前企業經營中最大的不確定因素。
2014年，總理在達沃斯一句「大眾創業 萬眾創新」點燃了眾創的熱情，大量投資機會像甘露一樣降下，審核條件松、補貼力度大，第一批玩家大受其益；16、17年，眾創空間投資熱情不減，但補貼逐漸縮水，企業投一樣的錢，要求提高不少、利潤卻降低了，領導也不來了；18年以后，眾創空間加速洗牌，政府也把目光轉向別處，企業再進政府的門，工作人員態度直接360°大轉彎，從原來的「求賢若渴」到「食之無味、棄之也不那么可惜」。
當然，政策變化快，政府也有自己的難處。一是頂層的思維在變，作為地方政府只能是「上行下效」，把錢花在風口上；二是經濟下行，很多地方政府面對財政收入增速下滑感到不適應，只好對本該推進的減稅政策拖延再三；三是政府對政策有太多的「最終解釋權」，很多東西是「看得到，摸不著」。
新官不認賬
新官不理舊賬，這已經是老生常談的問題了。
這個具體分兩種情況說，一種是上面的，一些官員為了博取政績做出一些不合規的承諾，或者不懂相關法規，胡亂答應，后來發現根本執行不了，最常見的就是「零地價」、「裸地價」之類的承諾。
還有一種是本身政策合規，但新官到任，把前任的思路全盤否定，企業一夜之間從政府口中的「標桿企業」成了「毒瘤」、成了「阻礙地方發展的罪人」，以前的優惠政策自然是難以兌現；退一步說，哪怕新官主政思路與前任相似，但畢竟一朝天子一朝臣，項目做好了功勞是前任的，做不好責任是現任的，加之企業的發展很可能沒有當初說得那么美好，新官「賴賬」也是情理之中了。
關系不平等
從出身來講，民業與國企、外企本就不在同一起跑線上，尤其是在營商環境不好、「官本位」思想較重的地區，這一差距還會被無限放大。
雖然國家層面一直在強調外資內資、國資民資一律平等，但具體到園區，「玻璃門」（民企和新政策、新辦法之間好像隔了一層玻璃門，看得見拿不到，真想進去的時候頭上還會撞出個大包）、「彈簧門」（民企剛涉足某行業，就被市場準入門檻「彈」出門外）、「旋轉門」（表面上一視同仁，剛一進門就被某些條款攔住，轉著轉著就出門了）現象依然屢見不鮮。也有一些企業，進了園區的門，但話語權沒有、政策輪不到，企業過得不舒服，還是要退出。
企業辦事難
這幾年，在「最多跑一次」改革之下，在一些城市、尤其是一些一二線發達城市，企業辦事難的問題得到了一些緩解。
但綜合全國的情況來看，企業辦事程序繁瑣、審批難、落地難，仍然是企業生存發展的重大困擾。園區在線（ID：YQZXGZH）接觸下來，有些政府名義上簡政放權，放權數量也不少，但質量卻不高，涉及企業投資審批、政策申報等關鍵環節，辦事人員「求爺爺告奶奶」的現象依然是家常便飯；也有一些部門，既怕過度審批擔責，也不想落下個辦事難的名聲，干脆就把事情往上推，既不提出質疑，也不給明確答復，總讓企業去找市領導。如果企業關系不硬，事情就不好推進。
管理不規范
「概念林志玲，量產羅玉鳳」。
看過一些園區，拿地時躊躇滿志、用料極盡奢華、定位堪比「十四五」規劃，唯獨不重視管理，坑苦了企業。
首先是業態管理不規范，很多園區打著生物醫藥、打著大數據、人工智能的名號，但背地里還是做寫字樓。企業進來，想著大家都是一個行業的人，彼此之間能有個照應。可進去了才發現，各行各業的企業都有，唯獨生物醫藥僅我一家。
二是基礎管理不規范，貿易公司混在高層，每天占用電梯搬運重物；研發生產企業在一起，噪音二十四小時不間斷；公共空間門庭若市、泡面和咖啡的味道交織在一起，休息區成了吸煙室、電話亭...企業難以忍受，只得搬家。
配套不完善
企業想發展，必須留住人才。留才，薪資是一方面，園區的服務配套同樣不可或缺。
試想，如果企業搬遷到一個園區，內部沒有食堂，員工只能跑很遠到外面吃飯；旁邊沒有住的地方，員工只能擠公交車，碰到加班，打車還打不到；客戶要來拜訪，突然想起沒有煙了，想取車到隔壁園區去買，結果一到停車場，自己的車被橫七豎八地堵在里面...
這樣的園區，企業絕對不會想來。
遺留問題多
俗語說「術業有專攻」，企業在他們所在的領域，是專家、是權威，但對園區行業，企業家一竅不通，也怕踩坑。
園區的歷史遺留問題，主要體現在幾個方面，一是開發商在取得的A35科研用地或工業用地上建寫字樓分割出售，有一定的法律風險；二是土地或房屋產權不清、或者涉及抵押貸款，后期的過戶也是麻煩事；三是一些土地之前從事過化工、印染、電鍍等高污染活動，可能有環保上的隱患。
水土不服
企業入駐某個園區，要經過大量調研與投資分析，可即便如此，在搬遷的路上，企業依然會遭遇大量「水土不服」的問題，一些企業在投資和實施項目中交了很多「學費」，也有很多企業還沒度過磨合期就倒在了黎明之前。
造成企業「水土不服」的原因是多方面的，首先，一家企業重新建廠、招聘、恢復投產，這一過程往往要持續數年，能否安全度過「震蕩期」，所有人心里都沒譜；第二，企業搬遷涉及到的影響很多，包括人才的流失、客戶關系的斷裂、對未知市場的迷茫、甚至一些供應鏈、資金鏈都要發生重構；第三，一些企業雖然有一定的規模，但到了一個新環境，得不到政府信任也是家常便飯，加之不熟悉當地營商環境、不了解當地市場水深水淺，競爭力不見得很強。
對園區來說，幫助企業渡過難關，既是責任，也是使命。
