商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)管理合同談判要點2.0

隨著商業(yè)地產(chǎn)進入廣義存量市場時代，越來越多開發(fā)商，不得不將手中存量商業(yè)項目處置，且由于他們普遍認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)難經(jīng)營，不掙錢，所以更愿由一些較具知名度的商業(yè)管理公司進行經(jīng)營管理，該經(jīng)營管理模式被稱為輕資產(chǎn)管理模式。

這些商業(yè)管理公司利用市場認(rèn)知優(yōu)勢、市場熟悉程度、經(jīng)營管理能力，以強勢姿態(tài)來與這些開發(fā)商溝通，而中小房地產(chǎn)企業(yè)的法務(wù)或律師對于這一塊業(yè)務(wù)并不熟悉，往往被動接受其輕資產(chǎn)管理合同，故在此以產(chǎn)權(quán)人方角度對合同風(fēng)險談判要點介紹。

一、輕資產(chǎn)管理的兩個類型

進行輕資產(chǎn)管理項目通常為兩類，一是商業(yè)項目待開業(yè)或開業(yè)不理想的項目，二是土地尚在規(guī)劃或建設(shè)期間的未開業(yè)項目。至于占股操盤、定制開發(fā)、定制開發(fā)等模式，往往是摻雜有很多的金融或工程條款，已脫離了運營實質(zhì)，本文不做討論之列。

 

（一）待開業(yè)或開業(yè)不理想的項目

對于此種項目，在簽署輕資產(chǎn)管理合同時，重點在項目新開業(yè)時的滿鋪率、品牌規(guī)劃、租金年限、定期客流穩(wěn)定度等問題。即：擬輸入管理模式企業(yè)對其畫的服務(wù)大餅?zāi)芊衤鋵崱?/span>

需要提示的是，實踐中多數(shù)的輸出服務(wù)方除個別項目外，多數(shù)旗下商業(yè)項目并無特別良好業(yè)績，只是靠財務(wù)報表來表現(xiàn)專業(yè)性。所以產(chǎn)權(quán)人方要在合同中明確約定，當(dāng)承諾無法實現(xiàn)時的罰則與應(yīng)對。尤其國有企業(yè)更需要注重應(yīng)對方案，否則當(dāng)面對審計時，會出現(xiàn)層層追責(zé)的局面。

（二）尚在規(guī)劃或建設(shè)期間

對于規(guī)劃或建設(shè)期間項目，在簽署輕資產(chǎn)管理合同時，重點在于提供服務(wù)一方所進行的前期研策、規(guī)劃、定位、盈收落地性與實現(xiàn)程度。即：PPT王者不能僅僅會吹，又說又練才是好把式。

作為產(chǎn)權(quán)人方對輸入管理模式企業(yè)的管理水平是否認(rèn)可，一般已在遴選階段就解決，但這并不意味著依然會對于其方案滿意，尤其是對于輸入管理模式企業(yè)所做的研策、規(guī)劃、定位、盈收等報告項目。由于多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)均屬于非標(biāo)性項目，除了項目外形，商業(yè)地產(chǎn)項目由于城市、區(qū)域、人口、經(jīng)濟、文化、租戶組合等因素，很難完全一樣，加之商業(yè)地產(chǎn)是依據(jù)經(jīng)驗來判斷的行業(yè)，因項目報告編纂者個人的經(jīng)驗、能力、對項目的理解不同，會使得報告水平的角度不同。

那么作為產(chǎn)權(quán)人方所委托的法務(wù)、律師，甚至產(chǎn)權(quán)人管理方，要試圖理解報告是否達標(biāo)、是一件很困難的事。所以關(guān)注點，我建議是對該內(nèi)容付款節(jié)點和標(biāo)準(zhǔn)審核，以及招商方案、入場方案流程、應(yīng)對預(yù)案進行審查，例如輸入管理模式企業(yè)突然撤場或解約后對簽約商戶的處理，再例如項目對外宣傳時，由于冠名權(quán)變化而導(dǎo)致的后續(xù)應(yīng)對等，這類方案才是保障產(chǎn)權(quán)人方利益的重點關(guān)注對象。

 

二、輕資產(chǎn)管理的四個階段

對于輕資產(chǎn)輸出管理模式，往往分為四個階段：研策階段、招商階段、入場階段、運營階段。了解四個階段的意義，就會明白為何多數(shù)輕資產(chǎn)管理為何將這四項不同的工作內(nèi)容硬性整合為一份合同。

（一）研策階段

研策階段就是對于項目整體調(diào)研、羅列、策劃解決方案階段，是對擬開發(fā)運營項目的觀察、總結(jié)、提煉、解決四個步驟的統(tǒng)合，該工作取決于對于項目整體判斷和未來開業(yè)預(yù)判的運營推演，是項非常需要實操經(jīng)驗的分析工作，是一切商業(yè)地產(chǎn)項目開業(yè)、經(jīng)營的理論與數(shù)據(jù)依據(jù)。

1、在輕資產(chǎn)管理合同的條款中，必須要對研策極其重視。常規(guī)合同中對于調(diào)研分析報告要求在限定時間內(nèi)盡可能給出詳實的數(shù)據(jù)和參照系數(shù)，數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和廣泛性均應(yīng)當(dāng)?shù)玫襟w現(xiàn)，如產(chǎn)權(quán)人一方的企業(yè)法務(wù)、律師不熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)，那通常是無法提出具體標(biāo)準(zhǔn)的，所以可要求對方給出相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，匯經(jīng)本公司相關(guān)人員審定后，作為合同附件進行標(biāo)準(zhǔn)量化。該內(nèi)容務(wù)必要明確各階段、節(jié)點研策的相關(guān)內(nèi)容，并按照節(jié)點所應(yīng)對的階段在審核通過后才進行付費。

2、研策方案通常會分為兩部分，一是項目及周邊市場的調(diào)研工作，二是對于擬輸入管理方的落地策劃案。所有的落地策劃案應(yīng)當(dāng)具有可執(zhí)行性與經(jīng)濟性兩個特征。所謂可執(zhí)行性是指能夠切實執(zhí)行，其具備現(xiàn)實且可執(zhí)行的方案。而經(jīng)濟性是指成本可控，能夠為輸入管理的產(chǎn)權(quán)人方所接受，應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃相關(guān)合同期、月度、季度、年度內(nèi)會存在的成本費用及盈收推算情形。

假如產(chǎn)權(quán)人方經(jīng)驗不足或團隊有限，亦可能將相關(guān)設(shè)計方案、建設(shè)方案等多項工作一并交由管理輸出方，此種情形下就會存在定制開發(fā)、代建模式。由于該模式涉及環(huán)節(jié)眾多，不在此論。

3、研策階段作為輕資產(chǎn)管理合同不可分割的部分（其實是輸出管理方不肯分割，你們也沒得談），往往具有理想色彩。真實的落地過程中會有較大偏離，加之輸出管理方，雖然有眾多項目，但真正盈利的只有個別，且依附于長期習(xí)慣的城市地域、建筑形態(tài)、品牌簇?fù)砗凸芾韴F隊，其經(jīng)驗與方案是否真能夠切實有效的應(yīng)用在產(chǎn)權(quán)人方還存有極大的疑問。

但我已在前文說明：“研策是一切商業(yè)地產(chǎn)項目開業(yè)、經(jīng)營的理論與數(shù)據(jù)依據(jù)”，作為產(chǎn)權(quán)人方，合同審理之中要對于研策方案應(yīng)予重視。務(wù)必要求研策方案能落地，這是輕資產(chǎn)管理合同履行的先決條件。對于輕資產(chǎn)管理合同中的違約責(zé)任，則需要加入考核指標(biāo)，即對于該研策方案的階段性考核與驗證，比如要求研策方案落實具體操作方案、步驟、費用并達成的最低客流、開業(yè)率、租金指標(biāo)等數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)，不但應(yīng)是真實的，更需要是推導(dǎo)出結(jié)論是合理的，否則該研策工作毫無價值。

目前市面上對于商業(yè)地產(chǎn)項目研策方案價格，往往是在數(shù)十萬甚至百萬級別，產(chǎn)權(quán)人方的法務(wù)或律師在審核過程中要謹(jǐn)慎小心，確保研策的可信度與落地性。要將研策方案與后期的運營相捆綁，并形成相應(yīng)處罰，以避免投資的落空。 

（二）項目招商階段

至此，輕資產(chǎn)管理合同的內(nèi)容，才真正走向多數(shù)法務(wù)或律師所了解的方向。對于此階段的關(guān)注點，相對簡單明了，比如整體品牌、招商是否獨家、招商周期、駐場費用、開辦費用、商戶的品牌、免租期設(shè)定等等，此類內(nèi)容涉及到的環(huán)節(jié)眾多，更考驗的是管理輸出方對行業(yè)格局的認(rèn)知能力和依賴度，所以相較之難度不大，所以在此僅介紹幾個常見被忽視的細(xì)節(jié)風(fēng)險點：

1、招商認(rèn)定的重要性，此處的招商是指由誰來招商？是管理輸出方的團隊，還是產(chǎn)權(quán)方自有團隊？再或是第三方團隊（比如政府當(dāng)?shù)卣猩袒蛲獍鼒F隊）。由于這涉及到傭金費用結(jié)算的問題，尤其是有部分占地面積巨大，傭金高達百萬甚至千萬級就應(yīng)當(dāng)提前約定明確。

由于此類糾紛很多，如對于招商時客戶的認(rèn)定、客戶談判期限、簽署后傭金向誰支付這些問題，如果沒有資深案場管理能力和相應(yīng)合同制度配合，就勢必造成了一系列矛盾。這貌似流程問題，其實是法律問題，二者有著內(nèi)在的關(guān)聯(lián)性，遠非簡單的法條應(yīng)用。所以要求管理輸出方在合同方案中對此應(yīng)當(dāng)明確權(quán)限，以規(guī)避后期可能出現(xiàn)的問題。

2、招商進度需要與研策方案（定稿）進行綁定。按照當(dāng)初設(shè)定、簽字承諾的招商進度表來執(zhí)行，并按相應(yīng)品牌落位、面積、品牌影響力層級來落實。整體招商方案實施與落位必須要與前期研策方案相互呼應(yīng)，以避免動作走形或白花錢買了份好看的PPT。此外，需確認(rèn)項目對外招商時，對商戶招徠入場標(biāo)準(zhǔn)是是以意向書+訂金到賬為準(zhǔn)？還是按照合同+履約保證金到賬為準(zhǔn)？到誰的賬戶為準(zhǔn)？這些細(xì)節(jié)在后期都是糾紛源頭，產(chǎn)權(quán)人方需要予以注意。

3、實踐中，很多管理輸出方團隊過分夸大自身招商能力，向產(chǎn)權(quán)人方承諾一些并不會入駐的品牌。所以合同亦應(yīng)當(dāng)給予明確的約定罰則，如前期約定招徠的主力店品牌是否能在經(jīng)營期內(nèi)入場？如不能履行該約定將承擔(dān)何種處罰？畢竟吹牛這個事誰都會，但是真正能落地與否，取決的是實際承租商戶是否認(rèn)可項目。

4、招徠的商戶如提前撤場，已支付的傭金該如何界定？該問題往往是后期雙方在年終進行項目結(jié)算時面臨的問題。通常有經(jīng)驗的企業(yè)，會要求管理輸出方的招商團隊對其招徠的客戶承諾合同期內(nèi)的穩(wěn)定性，并會在租賃合同中承諾“如未完成履行租期，則計算給予的免租期、優(yōu)惠期不予生效，承租方應(yīng)向出租方就已計算的免租期、優(yōu)惠期按照首年計租期的平均月租金為標(biāo)準(zhǔn)，向出租方予以補償”，又或“招商團隊、機構(gòu)、人員在對該商戶完成租約后所獲取的傭金、獎勵，由于所招徠的商戶不存在有相應(yīng)的履約能力，而應(yīng)當(dāng)向傭金、獎勵發(fā)放人退還XX比例”。該費用在整體的輕資產(chǎn)管理合同中往往無法約定到如此細(xì)致，然而與最終整體結(jié)算卻又有關(guān)聯(lián)性。故建議在合同簽署過程之中，對于此類事項有一個雙方簽字的備忘錄環(huán)節(jié)，以作為初步的約定以及將來結(jié)算的依據(jù)。

5、承租商戶的檔案管理問題。雙方的合同履行前期，雙方均能本著看在錢的份上予以配合。但，一旦后期出現(xiàn)利益紛爭時，往往會采用一系列非常手段來保護自身利益。尤其是產(chǎn)權(quán)人方，在交付場地后，基本上已失去了對于商業(yè)場地的控制權(quán)，即便后期能夠通過協(xié)商或司法途徑贖回項目，卻也未必能夠獲得項目內(nèi)商戶的全部信息資料（害，大家都是那點小心思）。為此，務(wù)必要獲得管理輸出方控場期間，與商戶所簽署的合同文本及相關(guān)資料。該資料包括但不限于意向書、合同、物業(yè)協(xié)議、管理約定、裝修補償、廣告位方案等內(nèi)容，予以相應(yīng)的登記記錄，最好做到一鋪一檔案和合同臺賬并時刻更新。

6、招商開業(yè)率是確認(rèn)管理輸出方招商成果的大考標(biāo)準(zhǔn)之一，所以雙方確定由管理輸出方進行管理服務(wù)時，就應(yīng)明確約定項目的招商周期、開業(yè)時機以及相關(guān)的開業(yè)率。該開業(yè)率在項目開業(yè)時，不應(yīng)低于總開業(yè)面積的90%。

需注意，由于項目經(jīng)營能力和項目工程條件的不同，很多承租商戶在進場之后，未必能及時開業(yè)，這很考驗管理輸出方運營團隊的水平。合同中應(yīng)要求明確項目的整體正式開業(yè)率，否則一旦出現(xiàn)開業(yè)失敗的情形，應(yīng)由管理輸出方承擔(dān)其不利后果并給予相應(yīng)的解決和補償方案。

（三）項目入場管理階段

項目入場管理階段出現(xiàn)的風(fēng)險，是合同整體落地執(zhí)行過程中產(chǎn)生的問題。其主要風(fēng)險點在于：工作界面劃分、工程界面劃分、場地入場排班及管理流程，此類內(nèi)容在合同簽署前，由雙方進行統(tǒng)籌規(guī)劃，設(shè)定界面節(jié)點、流程并嚴(yán)格執(zhí)行即可。在此我僅提示三個容易忽視的細(xì)節(jié)：

1、對于招徠商戶的裝修改造或裝修補貼，是管理輸出方向產(chǎn)權(quán)人方提出額外費用的常見方式。產(chǎn)權(quán)人方應(yīng)當(dāng)充分考慮其真實性與必要性，是否值得？是否真實？是否必要？是委托管理輸出方處理后一并在最終結(jié)算，還是由自身出面建設(shè)以減少成本？產(chǎn)權(quán)人業(yè)主應(yīng)務(wù)必注意。尤其是國有企業(yè)作為委托方時，因市場經(jīng)驗的缺失，往往容易產(chǎn)生操作漏洞，在后期的審計盤點工作中無法解釋，因此必須要格外注意風(fēng)險因素。

2、工程改造導(dǎo)致的機電設(shè)備處理、保管的費用。由于商業(yè)地產(chǎn)項目中的大型機器設(shè)備價格非常高昂，甚至可占據(jù)整體項目投資的35%以上，所以一旦出現(xiàn)為改造而致使的設(shè)備閑置、移位甚至毀損的情形時，雙方就此應(yīng)達成相應(yīng)的備忘錄或相關(guān)手續(xù)。否則，崽賣爺田心不疼，這些設(shè)備假如沒有明確約定和保管責(zé)任劃分，就有可能演變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)人方的重大財產(chǎn)損失。

3、工程之中的災(zāi)害風(fēng)險管控，是由誰來承擔(dān)？在一般商業(yè)地產(chǎn)租賃商戶入場管理階段，往往會存在很多風(fēng)險事項，如火災(zāi)、水患、安全用電等情形。對此，成熟企業(yè)的處理方式不僅是加強項目入場管控，更會以購買保險的方式來分擔(dān)損失。在管理服務(wù)合同簽署過程中，對于工程之中的災(zāi)害風(fēng)險管控，應(yīng)當(dāng)要求實際控場人予以購買，并對于投保收益人明確約定為項目產(chǎn)權(quán)方，從而減少風(fēng)險。

對于所購買的保險種類，一般為財產(chǎn)一切險、安裝工程一切險等險種。此處財產(chǎn)一切險一般包含了自然災(zāi)害、意外事故等對于商業(yè)地產(chǎn)項目造成的財產(chǎn)損失，通常包括爆裂、失竊等（列明責(zé)任免除的方式的除外）。由于一切險涵蓋了大部分風(fēng)險，所以作為產(chǎn)權(quán)人方或管理公司多數(shù)都會采用該險種來保障財產(chǎn)。而安裝工程一切險是指商業(yè)地產(chǎn)項目內(nèi)二次裝修施工時，為規(guī)避其施工中存在的危險或給項目所可能帶來的損失，一般會要求商戶的二裝施工單位投保安裝工程一切險。

*特別予以提示的是，安裝工程一切險與建筑工程一切險不同

安裝工程一切險是指針對各種設(shè)備、裝置的安裝工程（包括電氣、通風(fēng)、給排水以及設(shè)備安裝等工作內(nèi)容，工業(yè)設(shè)備及管道等往往也涵蓋在安裝工程的范圍內(nèi)。安裝工程一切險包括：建筑給水、排水及采暖、建筑電氣、智能建筑、通風(fēng)與空調(diào)、電梯安裝等分部工程）的保險。主要保險責(zé)任為自然災(zāi)害及意外事故。

建筑工程一切險承保各類民用、工業(yè)和公用事業(yè)建筑工程項目，包括道路、水壩、橋梁、港埠、引水供水工程等，在建造過程中因自然災(zāi)害或意外事故而引起的一切損失。

（四）項目運營階段

任何商業(yè)地產(chǎn)項目，無論是自營或者由他方管理經(jīng)營，其本質(zhì)都是要求項目在經(jīng)營中產(chǎn)生長久收益，以求使得項目產(chǎn)生價值并予以盈利。然而一個項目是否能夠產(chǎn)生真實的價值，并不在于項目對外的報價、招商的組合、租金的高低，而是在于其是否有能力將項目運營成功。目前市面上的輕資產(chǎn)輸出企業(yè)，多數(shù)的企業(yè)對于運營都是比較薄弱的能力項，其個別項目的成功是依附在項目地段價值之上，而非真正的運營能力。即便是邀請進行管理服務(wù)輸出，一旦脫離運營能力，最終效果還是未知數(shù)。所以對輕資產(chǎn)管理合同的運營，也做如下細(xì)節(jié)要點提示：

1、一旦整個商業(yè)項目的經(jīng)營管理權(quán)已被管理輸出方行使，提供管理服務(wù)管理輸出方當(dāng)然不希望產(chǎn)權(quán)人方過多對該權(quán)利設(shè)定掣肘。導(dǎo)致大多數(shù)管理輸出方不希望業(yè)務(wù)運營計劃需要得到產(chǎn)權(quán)人方的審批或批準(zhǔn)，實踐中產(chǎn)權(quán)人方也確實沒有能力去審核，否則要管理輸出方干什么。那么在合同的具體表達方面，雙方因合同立場不同，造成對合同條款設(shè)立上意見相左很常見。為解決產(chǎn)權(quán)人方對風(fēng)險控制機制的關(guān)切，又能照顧到提供管理輸出一方對管理權(quán)受制于業(yè)主的擔(dān)憂，在談判中應(yīng)當(dāng)維持以下原則：

（1）業(yè)務(wù)計劃預(yù)先知情權(quán)，即對管理輸出方所制定的經(jīng)營計劃、操盤方案和對前期的研策成果內(nèi)部形成呼應(yīng)，并在前期就系統(tǒng)的告知產(chǎn)權(quán)人方。分批次、分階段的向產(chǎn)權(quán)人方提前通報，如招商計劃、招商方案落實應(yīng)不少于30日前告知，并向產(chǎn)權(quán)人方提交說明與方案，供產(chǎn)權(quán)人方參照與留存、監(jiān)督。開業(yè)籌備方案，應(yīng)不少于90日前告知，并向產(chǎn)權(quán)人方提交說明與方案，供參照與留存、監(jiān)督。全年活動計劃，應(yīng)不少于180日前告知，并向產(chǎn)權(quán)人方提交說明與方案，供參照與留存、監(jiān)督。

（2）當(dāng)產(chǎn)權(quán)人方有質(zhì)疑或顧慮時，雙方需要安排相應(yīng)特別協(xié)商回應(yīng)機制，以解除乙方顧慮，這是產(chǎn)權(quán)方必須要有的權(quán)利，更是矛盾的解決機制。

（3）當(dāng)機制被啟動時，產(chǎn)權(quán)人方應(yīng)當(dāng)有著基本的信賴關(guān)系，而被提供服務(wù)的管理輸出方不應(yīng)對產(chǎn)權(quán)方的關(guān)切于不顧，一意孤行。

2、管理服務(wù)輸出運營認(rèn)定

理論上輕資產(chǎn)管理輸出的服務(wù)合同中，管理輸出方是通過收取基本管理費和獎勵管理費來實現(xiàn)合同利益，但實質(zhì)是從雙方一接觸，就項目的研策定位、建設(shè)改造、招商制訂、活動策劃、運營管理等內(nèi)容，就會產(chǎn)生大量的咨詢、調(diào)研、工程、管理費用。然而真正核心持久的，還是在于項目運營階段。而很多產(chǎn)權(quán)人方不理解運營的的真正含義，在實踐中往往單純的將運營理解為開業(yè)成功，這有失偏頗，更在合同中較少關(guān)注。雖然整體合同中，產(chǎn)權(quán)人方屬于較弱勢的簽訂方，但依然可在合同中應(yīng)當(dāng)注意如下細(xì)節(jié)點：

（1）開業(yè)僅是第一步，同時不應(yīng)僅以開業(yè)率作為指標(biāo)

任何商業(yè)項目，其開業(yè)僅僅的第一步。然而進入穩(wěn)定期，通常需要18~48月的培育時間，且該期間由于經(jīng)營的方略和市場環(huán)境的影響，會存在大量的商戶調(diào)整行為，由此會引發(fā)諸多的糾紛甚至訴訟。所以對雙方簽訂的管理服務(wù)合同中，對成功經(jīng)營的指標(biāo)應(yīng)當(dāng)理性且客觀，不能盲目樂觀或擔(dān)心。只要前期所做的研策方案是真實詳盡及時的，那運營偏差一般不會過大。但需要注意，由于知識、經(jīng)驗方面的欠缺，很多產(chǎn)權(quán)人方的項目在簽訂合同時，就會簽訂一系列有失公允的條款，建議產(chǎn)權(quán)人方對于項目運營成功的定義，應(yīng)當(dāng)以研策時所承諾的經(jīng)營目標(biāo)相掛鉤，而非僅僅是以開業(yè)率作為基礎(chǔ)。

具體實踐中，可以捆綁租金收繳率、商戶品牌層級、客流量數(shù)據(jù)等方面作為參照系指標(biāo)。同時亦應(yīng)做出相應(yīng)罰則等內(nèi)容，如管理輸出方服務(wù)方未達標(biāo)情況下，所需承擔(dān)的罰則羅列進相關(guān)條款中。

（2）項目的保值與增值

產(chǎn)權(quán)人方對項目真正的核心訴求，是商業(yè)地產(chǎn)項目的保值與增值。這才是尋求管理輸出工作的價值所在，要達到該目標(biāo)，離不開項目長期營造的效果與氛圍。這要求管理輸出方在運營期間，長期勉力將項目的客流量提升到較高水平。在管理服務(wù)合同中，產(chǎn)權(quán)人方應(yīng)當(dāng)要求管理輸出方長期舉辦相應(yīng)的推廣、促銷、活動內(nèi)容，以維持項目的市場注意力。然而，這是目前市面上多數(shù)商業(yè)輕資產(chǎn)管理合同中忽視的內(nèi)容，但對于產(chǎn)權(quán)人方卻極其重要。因為背后的邏輯是要管理者長期盡心盡力方能達成該效果。所以，建議產(chǎn)權(quán)人方應(yīng)當(dāng)要求管理輸出方在商業(yè)地產(chǎn)項目自開業(yè)后，至運營到合同結(jié)束的階段，應(yīng)以達成相應(yīng)的客流量、滿鋪率、租金提升值作為評判標(biāo)準(zhǔn)，從而使得項目達到保值、增值的效果。

（3）商業(yè)地產(chǎn)項目的資本方案

隨著國內(nèi)REITs的發(fā)展與進步，在未來的一定時間，會有大量商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)試圖發(fā)行REITs類產(chǎn)品。為防止產(chǎn)權(quán)人方資產(chǎn)流失，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定:管理輸出運營商，在未獲得書面同意之前，不得將管理服務(wù)的產(chǎn)權(quán)人方資產(chǎn)作為管理輸出方資產(chǎn)申報、發(fā)行REITs產(chǎn)品的資產(chǎn)類別。不得將該資產(chǎn)歸置于管理輸出名下，僅能表示其運營權(quán)利，而非處置權(quán)能。該條款具體應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人方提出并系統(tǒng)化審核、備案，以規(guī)避未來可能存在的經(jīng)營糾紛。

（4）除商業(yè)地產(chǎn)項目租金外的其他收益

對于由于商業(yè)項目所產(chǎn)生的其他收益（如廣告位、停車場、臨時展覽等），本著誰負(fù)責(zé)運營誰獲取收益的原則，亦應(yīng)明確規(guī)劃。但需要將該部分資產(chǎn)、運營臺賬分別與產(chǎn)權(quán)人方簽訂管理服務(wù)合同和臺賬報備。之所以建議分別簽署合同，是由于此非租金類的其他收益，有可能由于產(chǎn)權(quán)人方經(jīng)營變動而會存在剝離或單獨運營的可能性。

3、關(guān)于駐場代表的派駐制度

對于項目人員的派駐，視雙方的合同模式而定。如全權(quán)由管理輸出方負(fù)責(zé)操盤管理（目前市場通行模式），則會有產(chǎn)權(quán)人方考慮派駐相應(yīng)代表，該職位多限于財務(wù)人員。但后來發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)人方代表進入項目后，僅作為財務(wù)參辦相應(yīng)工作，對于實際項目的操盤、經(jīng)營了解并不深刻，這不符合產(chǎn)權(quán)人方的長期根本利益。因此，產(chǎn)權(quán)人方有必要派駐相應(yīng)的人員進行項目，長期跟進與學(xué)習(xí)，參與經(jīng)營，以便后期為產(chǎn)權(quán)人方其他項目獲得管理經(jīng)驗。但在合同之中，一定要對于該內(nèi)容進行相應(yīng)的約定，避免其派駐人員被邊緣化或無法參與實際工作。

4、年度指標(biāo)核算

為了保障雙方的利益，在輕資產(chǎn)管理服務(wù)合同中，會約定商業(yè)地產(chǎn)項目在經(jīng)營年度中的會計核算審核。該條款是為雙方就最終經(jīng)營業(yè)績審定、獎勵機制和確保項目保值增值而設(shè)定條款。產(chǎn)權(quán)人方應(yīng)要求管理輸出方，須在約定日期提交相應(yīng)由會計師事務(wù)所審定后的會計報告。該報告應(yīng)真實有效，但如存在虛假或與前期研策方案不符的情形時，管理輸出方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

三、其他關(guān)注要點

（一）雙方合同的性質(zhì)

依據(jù)雙方經(jīng)營模式，如果是由管理輸出方全權(quán)負(fù)責(zé)項目運營管理（市場的通行模式），那此類合同性質(zhì)我認(rèn)為屬于《民法典》第二十四章物業(yè)合同性質(zhì)，而非二十三章所規(guī)定的委托合同。因為從雙方之間的合作關(guān)系來看，多數(shù)項目是以管理輸出方接受產(chǎn)權(quán)人方業(yè)主在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，提供以建筑物及相關(guān)管理維護等物業(yè)服務(wù)為主。與常規(guī)理念中的物業(yè)服務(wù)合同不同的是，加入了研策、招商、運營等內(nèi)容，但本質(zhì)上依然是依托于建筑物而產(chǎn)生的服務(wù)項目。如定位為委托合同，不但在雙方的合作經(jīng)營過程之中，委托人可以直接參與干涉和指揮，而且可能會依據(jù)委托性質(zhì)要求受托人償還墊付費用。

民法典第921條規(guī)定：“委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付處理委托事務(wù)的費用。受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費用，委托人應(yīng)當(dāng)償還該費用并支付利息。”

一旦進行了輕資產(chǎn)管理模式，在運營過程中，為了達成業(yè)績目標(biāo)，管理運營團隊會在已收取相應(yīng)前期的費用之后，自身投入一部分費用。假如是委托合同的形式確立雙方權(quán)責(zé)，則產(chǎn)權(quán)人方可能要對該部分費用發(fā)生返還，這對于業(yè)主是極其不公平的。

（二）委托合同不符輕資產(chǎn)管理目的

輕資產(chǎn)管理模式的本質(zhì)，是以提供專業(yè)服務(wù)為目的，而非單純的委托去處理相應(yīng)的事務(wù)。所以在兩者責(zé)任承擔(dān)方面也完全不同，物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定無論是侵權(quán)責(zé)任還是違約責(zé)任一般都要由雙方當(dāng)事人各自分別承擔(dān)自己的責(zé)任。而委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。

（三）合同解除的不同

民法典第933條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同造成對方損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由外，無償委托合同的解除方應(yīng)當(dāng)賠償因解除時間不當(dāng)造成的直接損失，有償委托合同的解除方應(yīng)當(dāng)賠償對方的直接損失和合同履行后可以獲得的利益。”

民法典第946條規(guī)定：“業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。”

通過上述比較，我們可以明顯的看出，一旦為委托合同形勢下，合同雙方之間均有隨時解除合同的權(quán)利。但如是物業(yè)服務(wù)合同，則只能由以業(yè)主方在經(jīng)法定程序下解除合同。即：如果定義為物業(yè)服務(wù)合同，則管理輸出的管理輸出方無權(quán)擅自解除合同。此舉將大大有利于保護產(chǎn)權(quán)人方的權(quán)益，畢竟掏了那么多咨詢費、管理費和建設(shè)費用后，管理輸出方輕易走掉擺脫項目，那對于產(chǎn)權(quán)人方只有損失而并非益處。

（四）實踐之中的操作方式

盡管物業(yè)服務(wù)合同與委托合同存有若干重大差異，但實踐之中出于稅籌和管控成本等方面的考慮，對于非參股入資的輕資產(chǎn)管理項目，管理輸出方最終還是可能以租賃合同名義來簽訂最終的運營方案。所以，輕資產(chǎn)管理合同可能并非最終合同，而是作為一項框架性文件來存在，雙方的博弈才由此剛剛展開。建議產(chǎn)權(quán)人方一定要多方考量與權(quán)衡，切莫以為合同已全部結(jié)束。必須充分重視公司法務(wù)、外聘律師對業(yè)務(wù)知識體系培訓(xùn)的理解和應(yīng)用，全程均應(yīng)當(dāng)要求其參與溝通，以避免可能存在的知識欠缺或認(rèn)知不全。

四、結(jié)語

限于篇幅，很多內(nèi)容無法在此展開論述或分析，所以本文對這一錯綜復(fù)雜的行業(yè)現(xiàn)象進行了簡要的描述。由于商業(yè)地產(chǎn)的非標(biāo)性，在國內(nèi)，即便是非常優(yōu)秀的商業(yè)管理公司，也難以做到旗下任何項目都同樣優(yōu)秀，僅能夠做到企業(yè)管控標(biāo)準(zhǔn)盡量一致。然而在對外輸出管理時，為了能夠獲得利益的最大化，一般又會是將自身最優(yōu)項目進行展示，以促成其管理輸入者堅信自身項目在進行委托后，也能獲得如此業(yè)績。通俗說，就是一場畫大餅的故事匯。這其中存在著大量的信息偏差與認(rèn)知屏障，會對多數(shù)產(chǎn)權(quán)人方造成一系列隱患。