去年此時，歷時7年，在政府“減量、提質、增綠”原則指導下，由華潤置地改造的西單文化廣場完成蛻變，以全新的面貌正式亮相，煥新后名為“THE NEW更新場”。
項目前身為西單文化廣場，于1999年當時的華遠集團建造，最初以動感世界的形象面世；在華遠與華潤合并后，項目由華潤置地接管。
2003年，動感世界因經營不善停業；后通過招標，新加坡零售服飾店品牌77街中標，開始經營西單文化廣場。
2015年，此時的77街已不符合當下商業業態趨勢，西城區政府、西城區園林局、華潤置地決定共同執筆。
2015年6月啟動了全面升級轉型工作，先后共騰退各類商戶646家，疏解人口4,000人，經過半年時間于2015年12月31日正式平穩停業，并啟動了對西單文化廣場的更新改造工作。
西單，最早指北京城西邊落單的牌樓，如今牌樓已經消失，但“西單”作為地名卻口口相傳起來。長安街和西單北大街的十字交叉口，是最為人所熟悉的坐標。在2009年4號線通車以前的每個周末，海淀的大學生們擠著一小時的公交，跟各個區域坐1號線的小青年一起，趕來西單朝圣。
西單圖書大廈、明珠、華威，中友、君太和西單大悅城，老炮兒級潮流商圈，見證了北京潮流生活方式的變遷。2009年第一條貫穿市區南北主干線的地鐵開通，以地鐵四號線的名字穿過城市腹地，在西單站卸下乘客，又駛向有條不紊的日常。
彼時的西單，一側通過天橋串聯起幾大商業綜合體，一側聚集追趕時髦的小店，兩種商業形態有機組合形成西單獨有的商業生態氛圍，身處其中，能聽到向上的聲音。
從西單勸業場到西單文化廣場、77街，再到西單更新場，這個存量物業的升級改造，差不多每十年就要進行一次。在改造的輪回中，文脈和場所的演化，相對連續和緩慢，而城市功能的變化和使用場景的迭代，則要快速的多。
進入新的十年，西單遇上挑戰。如何調整商業模式、確立獨特定位以應對互聯網時代產生的新審美和新需求？
怎么算“新”、如何“更新”？日本著名建筑師丹下建三有一個理論：“城市和建筑并非靜止，而是像生物的新陳代謝，是一個動態過程。”更新不是顛覆，不是全盤否定過去的存在，而是在保留核心基因的同時，對個體進行迭代。
這些年的西單，日新月異。平房店鋪變成新型商場，集散書市變成現代櫥窗，老饕飲食變成各方食肆……一代人有一代人的西單，但隨著時代的變遷，每代人的西單里，又都有著一些難以磨滅的東西，像它的精神圖騰一樣，不斷傳承。
每一個時間段上的西單
西單文化廣場對于城市、對于居民的空間服務功能，人們對于西單至于城市的群體情緒與記憶，潮流向新、愛玩嘗鮮、與眾不同的西單氣質……這些歷久彌新的沉淀，于西單，恰是一切向上的出口。
順應城市更新趨勢，攻克項目主要難題，保留核心基因，對個體進行迭代
在北京城市更新從“增量發展”到“存量提質”的時代背景下，華潤置地歷時7年（2014-2021年），歷經騰退撤市、規劃設計、施工建設、開放呈現四個階段，總投資6個億，打造了西單更新場，將原有總建面4.3萬㎡低端商業減量提升為綠地與商業結合的復合功能綜合體，提供1.12萬㎡城市森林綠地及6,000㎡高品質潮流商業。
西單更新場位于北京城市核心區，長安街和西單北大街交叉口，長安街素有‘十里長街’‘神州第一街’之稱，作為長安街唯一一塊公共性開放空間，項目具有重要歷史文化價值，地鐵1號線與4號線（西單站）上蓋，地鐵直接接入商業空間，實現地上地下聯動互通。
前身西單文化廣場所承載的，不僅僅是一個區域的配套商業那么簡單，作為北京三大傳統商業區之一，更承載著西單這塊土地從明末清初至今的商業歷史記憶。對新與舊、開放與封閉、古都風貌與現代功能的平衡，是改造項目需要攻克的主要難題。
因此，在規劃時要多元化、復合化、高效化利用現有地塊，在較小的用地里滿足較多的功能。同時，要加強文化空間與商業空間的穿插、地上空間和地下空間的連接，提供豐富的場景體驗。
從2015年華潤置地攜手CallisonRTKL公司建筑師劉曉光進行方案論證與設計規劃，到2018年動工改造，更新場升級工程歷時兩年半，“提質減量升級”的改造理念被施展到極致。全新蛻變的更新場，地上廣場成為覆蓋1.12萬平方米綠地面積的城市森林；原本4層的地下商場改造完成后變為“2+1”，包括2層商業層與1層車庫，縮減樓層后的商業中心縱深變得開闊通透。
項目商業空間如何與周邊公共空間融合發展？
每個商業項目都面臨著與周邊區域協同發展的思考，顯而易見，從傳統的小商品市場演變為公園式休閑空間，更新場打通了自然、商業和藝術的邊界。
為了給廣場綠地創造條件，項目改造對地下建筑結構標高下沉，進而為頂層回填土壤的厚度提供更多空間；園林種植也頗為考究，多為松柏、國槐等常綠喬木，適宜溫度調節和土壤改良；優化交通動線也被納入規劃，更新場直接與沿線地鐵口打通，地鐵通道口拔高拓寬。
華潤置地規劃這一項目之初，便不僅僅限于從商業運作角度考量，而是規劃如何做成一座城市會客廳，以符合首都核心區的新型功能定位。
最終呈現的更新場其實是華潤與政府合作打造的一片城市森林，從建筑外立面看沒有濃厚的商業氣息。環保的石灰巖材質外立面，更像是一座供人欣賞的博物館。
作為地上綠地廣場的內嵌下沉空間，更新場尤其注重與整個西單文化廣場的協同設計。大量玻璃穹頂的采光式設計，讓商業中心獲得充足的自然采光，貫通的動線設計讓訪客在地上森林空間與地下商業之間隨意穿行。
這種與公共空間相融合的理念，源于項目定位之初的設定。以“更新場”作為項目命名時，“更新”二字承載城市更新的使命，旨在延襲西單文化廣場商業基因的同時打造城市微更新的范例；“場”則區別于傳統購物中心之名，最終營造出一個更加創新的組合式城市空間場景。
華潤置地對這一項目的規劃有著獨特的背景考量。一側是代表首都政治文化中心形象的長安街，一側是承載商業活力的西單北大街；地上是城市空間，地下是商業場所。西單文化廣場的改造需要考量城市更新的新與舊、場所權屬的公與私、古都風貌與現代功能、空間節點與交通樞紐等。
這注定西單更新場需要承載更多功能屬性。作為項目改造背后的建筑師，劉曉光亦認為這是一個具體而微的案例：“‘更新場’規模小、定位高、場所特殊，要充分體現它的價值，需要與以往不同的理念和業態，有機融合公共空間與商業活動，形成‘不像商業的商業’。”
目前看來，除了煥新商業活力，全新的更新場正承載著出多元化價值。
比如，其一，西單更新場正成為國內原創設計的展示平臺。引入品牌時，關注原創設計，目前更新場內入駐的服裝設計及包袋品牌等，旨在立足全國乃至國際視角傳遞中國設計品牌的力量。
其二，融入商業項目的人文藝術元素，令更新場帶來頗具設計感的休閑生活體驗。即便是在寸土寸金的商業中心，依舊預留了各式文化藝術場景，諸如與芭莎藝術雜志合作打造的芭莎藝術空間，與北京本土藝術書店jetlagBooks合作呈現漂浮式島嶼設計，在鋼筋混泥土的城市森林中打造一片寄托心靈的文化藝術島嶼。
其三，公共空間營造上，改造升級的西單文化廣場正對這片區域進行價值回饋。地處長安街主軸和西單北大街的交匯處，旨在營造更開放、更綠化、更融合的公共場景。當原本的地上廣場演變為城市森林公園，空間的界限感得到弱化，匯聚于此的市民則仿佛置身城市綠洲。
聚焦新一代年輕消費客群，場景更新中突出“首店標簽”，引領西單潮流
西單更新場定位于青年潮流文化發『聲』地，在業態布局和品牌引入上運營團隊追求品質與新意，將時尚和潮流元素融入商業空間，打造藝術消費與文化交流的藝文空間。生活方式、跨界、潮玩等元素在西單更新場有了新的定義和組合，將以更具公共性、更具藝術感“感染”最新一代消費者。
西單更新場共地下兩層，實際可出租面積僅6,000㎡，共有37個店鋪。改造完成之初，引進37個品牌，其中“首店”概念占比超過62%，出租率達100%，租金溢價率高達22%，首月坪效約6,400元/㎡/月，屬于華潤置地體系內最高坪效水平，50%店鋪為當月全國銷售冠軍。
“西單更新場”以“青年、藝文、潮流”為關鍵詞，引入大批首店、概念店等特色店鋪，與西單商業街其他商場里的品牌形成差異化。大批特色店鋪串聯起了多個“新穎”的玩法與消費，營造“愛玩、嘗鮮、極具話題感”、開放的新奇商業空間，讓追逐前沿與潮流的年輕客群為“新鮮”買單。
場內入駐品牌具有區域差異化，業態具有復合性，豐富、包容。場內引入的四十多個品牌，一多半是全國首店、北京首店、北京西區首店及高能級概念店。
引進的美妝集合店HARMAY話梅和時尚買手店STUDIOUS，在更新場開設全國最大旗艦店；華為的MSC門店則定位為品牌的最高級別店，未來將成為最新產品發布地。
主力店——800㎡“HARMAY話梅”全新概念店，為目前市場上面積最大的門店，HARMAY為新一代美妝及生活品類新零售品牌，為近兩年火熱美妝品牌，其引流能級較高
主力店——日本最大潮流買手店Tokyo Base旗下最高能級店型——STUDIOUS首次進駐中國，集合超60家日潮品牌，強化項目在商圈內的潮流地位，釋放“年輕力”
更新場還引入多種形式的首店品牌，例如與《芭莎藝術》合作打造的BBART Space全國首店。與此同時，眾多時尚品牌門店在裝修、內部設計等方面為顧客提供多樣化的消費體驗。
芭莎藝術體驗空間BBART SPACE、獨立設計師女裝品牌DEVIL BEAUTY、小眾香氛6Knows Corner等全國首店，以及北海道人氣芝士蛋撻品牌BAKE、原創設計師包袋品牌哇吲WOW-IN、明星周邊限時店Owhat，以及阿迪達斯Sneaker Collect的北京首店等，這些首入品牌本身具有相當的影響力，也成為了帶動顧客消費的強效驅動引擎。
芭莎藝術BBART SPACE
O!What明星概念店
在引進品牌的過程中，更新場還挖掘出了不少北京本地的原創品牌，比如Chaos Chimney煙囪卷冰淇淋、S.O.E精品咖啡等。高品質的產品、新奇的體驗，讓更新場的消費者群體實現了全北京四環內的無差別覆蓋。此外，更新場還通過與北京服裝院校的合作，孵化原創設計師和國潮作品。
結語
項目始終圍繞解決園林空間與商業空間這一矛盾而開展，打破物理邊界界限，將建筑、商業與綠化高度融合；建筑規劃方面，大膽地減少地下建筑的層數，控制建筑的規模，以“小而精”的理念提升項目的品質；在招商運營中，項目大力發展“首店經濟”及高能級品牌，增加消費者體驗感、新鮮感，并適應當代年輕人消費偏好。
文章來源：房地產觀察家
