對國有企業來說，這些資產曾經為企業的生產經營起到重要作用，在城市化加速發展和產業結構調整的背景下，如何讓這些閑置資產物盡其用、創造價值，是關系到企業發展的重要課題。
園區在線（ID：YQZXGZH）總結了國有存量資產園區化盤活的17條路徑，與大家分享。
正文：
一、閑置土地建園+對外銷售
按照土地用途，在閑置用地上開發建設科技園、廠房等業態，再以市場化方式對外銷售。如果企業沒有開發資質，或者在資金方面存在困難，可以引入合作者共同開發。
目前，國企手里的土地主要有劃撥地、空轉地和出讓地三類。其中，劃撥地（為國有土地無償劃撥）和空轉地（名義上是土地出讓，實際上未繳納土地出讓金）需按照《關于印發〈招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范〉（試行）和〈協議出讓國有土地使用權規范〉（試行）的通知》等相關規定辦理手續并補交土地出讓金才能夠開發，出讓地則沒有其他額外要求。
但由于國有企業的特殊性（國有企業需履行經濟、社會、政治責任），存量資產盤活往往要與支撐區域和地方經濟發展結合起來，而非單純以利益為導向，所以在篩選客戶時可能會受到地方政府的限制。
二、閑置土地建園+獨立運營
與當地政府合作，由政府提供產業政策，企業負責園區的建設運營，并完成政府的稅收指標。
國有企業參與園區運營，要遵循四條原則：一是要明確國企在區域發展中的定位，充分發揮國企的優勢（政府關系優勢和低成本獲取資金的能力），搶占資源；二是要堅持規劃先行，尤其是此前沒有園區開發運營經驗的企業，必須聘請專業機構來進行策劃規劃；三是要建立一支專業化、市場化、職業化的國資運營隊伍；四是要算好經濟賬，平衡好成本和租金、稅收之間的關系，確保國有資產保值增值。若企業在當地有一定地位，還可以邀請政府投資入股，對園區的品牌形象會有很大提升。
三、閑置土地建園+合作運營
在第二條的基礎上，引入第三方運營商合作運營。
具體合作模式有三種：一種是二房東模式，國有企業把物業整體租賃給二房東，由其代為招商運營，期間產生的房租收益與政策獎補均歸二房東所有，這種模式的優點是收益率穩定，且無需耗費太多精力，但二房東通常以利益最大化為目標，引進的項目質量無法把控。第二種是委托運營模式，國有企業聘請第三方專業運營機構負責招商運營，國企只需支付運營費，期間產生的收益歸企業所有，這種模式的好處是引進的項目質量更有保障，更符合地方政府對專業化運營的要求，但需要企業額外投入更多精力；第三種是顧問模式，在國有企業自運營的基礎上聘請一家或多家顧問單位（個人）協助招商。
四、閑置土地建園+資本經營
在閑置土地上建設園區，通過資本運作回籠資金，實現園區可持續發展。
相比于融資渠道單一的民營企業，國有園區資本化的途徑要豐富很多。比如可以通過上市，把一部分房產直接證券化；或者以Reits的形式將園區證券化，通過讓渡未來租金收益，形成良性資金流動循環；此外，還可以探索PPP與Reits相結合，實現PPP投資項目為Reits提供資產來源，Reits為PPP提供退出通道的閉環。通過資本化運作使國有企業吸納并支配更多的社會資本，在擺脫債務困境的同時，讓閑置的土地資源得以重新煥發生機和活力。
五、股權轉讓，民企接手
國有企業以股權轉讓的形式，把土地轉給有經營意向的民營企業。
國資委對國有企業產權轉讓有嚴格規定（現行法規為《企業國有資產交易監督管理辦法》）。通過股權界面完成項目轉讓，沒有出讓手續完結及投資額度等限制，在項目公司取得土地的任何階段都可進行。
具體做法是由國企設立項目公司，把土地裝到公司里，再將項目公司股權進行轉讓，受讓方通過控股該項目公司間接獲得土地。
六、土地作價入股，合作開發
國有企業以土地使用權作價入股，與民營企業合作開發（運營）。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定，已經出讓后形成的非國家主體的，會認定為是土地轉讓行為，需要完成開發投資總額的25%以上才能轉讓。因此，最好的方式是以國有企業以土地使用權作價設立子公司，再以增資擴股的形式引入民營企業。
但有一點要注意，根據規定，通過增資擴股實施改制的企業，原則上需要通過產權交易市場完成。不過也有地方政府采取「預告登記轉讓」制度，未完成開發投資總額的25%的國有建設用地使用權簽訂土地二級市場交易合同后，可以先辦理預告登記，待開發投資總額達到法定要求時，再依法辦理不動產轉移登記。
七、協議置換+開發利用
與地方政府協商，將自有需盤活的低效用地或者零散的用地置換為面積更小、但價值更高的土地，并根據政府的評估定價平衡差價。
把低價值的土地化整為零，調整為高價值的土地，企業在增加資產規模的同時，能夠獲得更多可以變現的物業。通過銷售+運營的模式，可以最大限度補充和改善企業現金流，放大資產效益，充實企業的總資產價值。
八、企業內部置換，配置資源
將國有企業內部附加值較低的環節轉移到低價值的土地上，把盈利水平高的公司置換到土地價值高的地方，以實現資源合理配置。
從理論上講，通過調配內部資源，確實能夠從一定程度上緩解土地資源浪費的問題。但現實中國企間的關系錯綜復雜，哪怕是同一集團下屬的「兄弟單位」，一旦涉及到利益，改革也將會面臨難以想象的阻力，操作難度很大。
九、政府回購+土地補償
地方政府回購土地，國有企業獲得土地補償金。（某些城市土地被收儲后公開出讓，原土地權利人還可分享一定比例的土地收儲收益）
回購是地方政府最「喜聞樂見」的處理方式，但對企業來說卻是下下之選。因為土地補償金是「以工業用地現價補償為主，雙方談判為輔」，補償一般包括土地使用權補償、地上附著物補償和企業搬遷費補償，無論怎么算，這個費用也遠低于土地本身的價值。
十、工業用地改M0
國有企業向地方政府提出申請，將工業用地變更為價值更高的M0（新型產業用地），用來建設辦公用房。
與傳統形態的工業廠房不同，M0在土地確權、物業類型、建筑年限、地價、容積率、項目審批等方面給予更多傾斜，土地的價值更高。而國有企業在政府關系上有先天的優勢，操作此事具有可行性。
十一、其他用房園區化改造
把位于繁華地段、房屋狀況良好，但長期處于虧損狀態的酒店、商場等進行園區化改造。
很多老的酒店、商場地理位置優越，有重新改造與開發的價值，而市區閑置用房的盤活也一直是各地政府重點關注的對象，政府在地塊用途變更和稅收等方面政策都有相應政策支持。通過對原有經營性用房進行園區化改造，既節約了資源，又提高了效益，還創造了價值。
十二、老廠房改造為文創園
由于很多老廠房、老倉庫具有交通便利和空間結構的優勢，且往往凝聚著某種的歷史厚重感。在原有廠房的基礎上改造成為創意產業園區，好處有三：首先，老廠房改造無需大拆大建，只需要很少的投入就能完成，經濟效益更高；二是雖然土地仍然是工業用地屬性，但卻可以承載文創企業，在與市場化的文創園（有些是商業用地）競爭中能夠占據優勢；三是由于是「退二進三」，還有相關政策扶持和稅收優惠。
十三、園區化改造+政府整體返租
與政府合作，由國有企業出資，將原有業態改建為產業園區，由政府整體返租，發展新興產業。
比如，2001年，四季青服裝集團在杭州的江干科技經濟園（現錢塘智慧城）成立四季青服裝研發中心。2009年，四季青服裝集團整體「騰籠換鳥」，依托原四季青服裝研發中心129畝、總面積14萬㎡的存量廠房資源，以「政府整體返租」的模式，通過空間改造，租賃給新的電商企業，打造了首個國家電子商務試點城市拓展區，命名杭州東方電子商務園。
十四、辦公用房改造+產業升級
國有企業將原老舊辦公用房改建成為科技園區自用。
目前，自建總部已經是各大產業集團和科技公司的「標配」。首先，企業擁有一幢屬于自己的大樓，無論對形象還是實力都是很大的提升；其次，房子和土地是企業最保值的資產，可以讓國有企業的資產結構更加優化；第三，以科技園區為載體，可以在現有業務的基礎上延伸產業鏈條，做強做大。
十五、辦公用房整修+二次出租
有些閑置房產本身就是辦公屬性，可以將其整修后二次出租。
很多存量用房由于使用時間較長，在設計標準、配套設施等方面與新落成園區存在較大差距，甚至存在安全隱患，難以滿足優質企業對辦公環境的要求。通過對存量用房的整修以及周邊環境的改善，能夠顯著提升原有物業的品質和功能，對企業有更大的吸引力。同時，因追加投入而增值，園區的租金也會適當提高。
十六、企業收并購
通過橫向并購，把同一行業的兩家企業進行合并，在高效利用土地的同時實現規模經濟，降低生產經營成本。
通過控股式兼并，使一些具有產品優勢、技術優勢的（國企或民企）企業向擁有資源優勢、資金優勢的國有企業流動，能夠優化資產配置，提高資產利用率。
十七、園區分離，獨立經營
對整體經營有嚴重困難，亟需轉型的國有企業，可以將土地和園區資產從母體中分離出來，在合理承擔相應債務和義務的前提下，組建新的法人實體，以國有背景和產業資源為優勢，獨立經營，深耕產業地產領域；老企業繼續專注原有業務。
