冷鏈物流園規(guī)劃發(fā)展實(shí)踐與第三方冷鏈物流園的模式考究

冷鏈物流園發(fā)展概況

1、冷鏈物流園概述

冷鏈物流是利用溫控、保鮮等技術(shù)工藝和冷庫(kù)、冷藏車(chē)、冷藏箱等設(shè)施設(shè)備，確保冷鏈產(chǎn)品在初加工、儲(chǔ)存、運(yùn)輸、流通加工、銷(xiāo)售、配送等全過(guò)程始終處于規(guī)定溫度環(huán)境下的專(zhuān)業(yè)物流。

冷鏈物流的對(duì)象產(chǎn)品包括：農(nóng)產(chǎn)品、禽肉類(lèi)、水產(chǎn)品、花卉、加工食品、冷凍或速凍食品、冰淇淋和蛋奶制品、快餐原料、酒品飲料等;特殊的商品有：藥品(疫苗、血液)、化工品等。

而冷鏈物流園正是提供加工、存儲(chǔ)和運(yùn)輸?shù)膱?chǎng)所，是冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈上的核心環(huán)節(jié)，是聯(lián)結(jié)產(chǎn)和銷(xiāo)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和平臺(tái)，是運(yùn)用了多種冷鏈技術(shù)，在物流作業(yè)集聚區(qū)和運(yùn)輸樞紐銜接地區(qū)將眾多冷鏈物流企業(yè)集聚在一起，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化和規(guī)?；?jīng)營(yíng)的大型綜合性物流園區(qū)。

2、冷鏈物流園的類(lèi)型。

現(xiàn)階段冷鏈物流園主要有四類(lèi)，以農(nóng)產(chǎn)品、冷凍品批發(fā)為主的交易型冷鏈物流園，以提供產(chǎn)品加工場(chǎng)地為主的冷鏈物流園，以冷庫(kù)租賃為主的大型倉(cāng)儲(chǔ)型冷鏈物流園，以城市配送為主的小型冷鏈物流園。

交易型冷鏈物流園。交易冷鏈物流園區(qū)是以農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易為核心的服務(wù)功能，形成冷鏈物流與市場(chǎng)交易相互促進(jìn)、良性互動(dòng)的服務(wù)模式。此類(lèi)園區(qū)一般位于市內(nèi)或近郊，得益于冷產(chǎn)品交易必須以冷庫(kù)為依托的特點(diǎn)，此類(lèi)園區(qū)出租率較高，盈利水平也較高。

加工型冷鏈物流園。此類(lèi)物流園主要針對(duì)食品加工制造企業(yè)，涵蓋農(nóng)產(chǎn)品初加工、精深加工、預(yù)制菜生產(chǎn)等，提供大型低溫加工車(chē)間和倉(cāng)儲(chǔ)，并配套研發(fā)、測(cè)試和生活服務(wù)區(qū)。同時(shí)這類(lèi)園區(qū)對(duì)污水排放、用水用電等條件要求較一般園區(qū)高。

倉(cāng)儲(chǔ)型冷鏈物流園。此類(lèi)冷鏈物流園區(qū)一般建在離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，或靠近港口和道路中轉(zhuǎn)樞紐的地方。較大存儲(chǔ)量的冷庫(kù)和較便宜的地價(jià)及建造成本適合大批量的冷產(chǎn)品儲(chǔ)存，如進(jìn)口海產(chǎn)品、國(guó)家儲(chǔ)備肉、水果保鮮庫(kù)等。

區(qū)域配送型冷鏈物流園。區(qū)域配送冷鏈物流園區(qū)大多出現(xiàn)在大型城市的核心區(qū)，主要承擔(dān)城市配送功能，具有多溫區(qū)、多品類(lèi)、多頻率、共存配送等特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域配送效率最高、成本最低的優(yōu)勢(shì)。

3、冷鏈物流園政策環(huán)境

近三年來(lái)，尤其是在新冠疫情反復(fù)肆虐背景下，國(guó)家對(duì)冷鏈物流及其設(shè)施的建設(shè)更加注重，連續(xù)出臺(tái)了許多具有指導(dǎo)性的政策和規(guī)劃，助力整個(gè)行業(yè)快速發(fā)展。

4、冷鏈物流園市場(chǎng)情況

根據(jù)國(guó)家信息中心大數(shù)據(jù)發(fā)展部測(cè)算，2021年我國(guó)冷鏈物流市場(chǎng)達(dá)到15.01%的增速，市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到4407億元。

2015-2021年全國(guó)冷鏈物流市場(chǎng)規(guī)模(單位：億元)

資料來(lái)源：國(guó)家信息中心

緊隨著國(guó)家支持冷鏈物流發(fā)展的相關(guān)政策出臺(tái)，冷鏈物流項(xiàng)目紛紛上馬，各類(lèi)冷鏈物流相關(guān)資源配置進(jìn)一步完善。2020年在疫情的影響下，各級(jí)政府意識(shí)到冷鏈物流對(duì)于保障基礎(chǔ)民生工作的重要意義，發(fā)展冷鏈物流產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施布局，成為很多地方政府的發(fā)展重點(diǎn)。經(jīng)初步核算，2021年我國(guó)冷庫(kù)總量達(dá)7498萬(wàn)噸，較上一年同比增長(zhǎng)12.5%。

2015-2021年全國(guó)冷庫(kù)總量(單位：萬(wàn)噸，%)

資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

據(jù)中冷聯(lián)盟發(fā)布的《全國(guó)冷鏈物流企業(yè)分布圖》顯示，2021年，我國(guó)冷庫(kù)容量區(qū)域分布中，華東地區(qū)的冷庫(kù)容量最大，占比全國(guó)冷庫(kù)總量的39.92%;其次是華中地區(qū)，占比達(dá)13.64%。

2021年全國(guó)冷庫(kù)容量地區(qū)分布情況(單位：%)

資料來(lái)源：中冷聯(lián)盟前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

全國(guó)各地冷庫(kù)租金差異較大，主要體現(xiàn)為東高西低，沿海地區(qū)高，內(nèi)陸地區(qū)低。根據(jù)鏈庫(kù)網(wǎng)&中物聯(lián)冷鏈委冷庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年一線(xiàn)城市冷庫(kù)供不應(yīng)求，租金維持小幅上漲;二、三線(xiàn)城市冷庫(kù)租賃需求不足，租金有小幅下降。其中，深圳、?？?、東莞地區(qū)冷庫(kù)平均租金較高，均高于120元/板/月;烏魯木齊、銀川地區(qū)平均租金較低，均低于80元/板/月。

2021年上半年主要城市冷庫(kù)倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)格行情參考(單位：元/板/天)

資料來(lái)源：鏈庫(kù) 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

規(guī)劃實(shí)踐案例

案例一：

該冷鏈物流園項(xiàng)目位于某一線(xiàn)城市，由國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的物流園開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，項(xiàng)目占地200畝，建筑面積20萬(wàn)㎡，投資超過(guò)20億元。

通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求調(diào)研，并結(jié)合投資方在業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃打造行業(yè)領(lǐng)先、高標(biāo)準(zhǔn)、綠色低碳的現(xiàn)代冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園，建設(shè)恒溫、冷藏、冷凍等多溫區(qū)冷庫(kù)，布局食品加工等增值服務(wù)區(qū)，為食品、醫(yī)藥、跨境電商等企業(yè)提供集貨物存儲(chǔ)、加工、配送等功能于一體的綜合冷鏈物流服務(wù)。

同時(shí)通過(guò)建設(shè)冷鏈信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)智慧溫控、可視化、實(shí)時(shí)監(jiān)控、定位軌跡追蹤、可追溯等，為客戶(hù)提供安全、準(zhǔn)確、高效、環(huán)保的全程冷鏈服務(wù)。

案例二：

該項(xiàng)目位于城市遠(yuǎn)郊，項(xiàng)目結(jié)合區(qū)位、政策、平臺(tái)等各方優(yōu)勢(shì)，立足于城市保供發(fā)展需求，延伸發(fā)展商貿(mào)物流與食品智造等板塊，打造成為集研、產(chǎn)、供、銷(xiāo)于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

項(xiàng)目總體規(guī)劃建設(shè)“一園、兩基地、一配套”，擬規(guī)劃占地面積為1800畝,總投資規(guī)模為150億元，通過(guò)分期建設(shè)，平臺(tái)化思維發(fā)展，打造成為要素齊全、高效協(xié)作、產(chǎn)出顯著、社會(huì)效益明顯、獨(dú)具特色的以冷鏈為核心的綜合性園區(qū)，該項(xiàng)目引入了冷鏈服務(wù)中心、食品科技園、農(nóng)貿(mào)流通中心、城市保供基地、創(chuàng)新中心、人才鄰里，以農(nóng)貿(mào)和食品加工帶動(dòng)冷鏈服務(wù)需求，以冷鏈服務(wù)促進(jìn)食品工業(yè)和貿(mào)易的快速發(fā)展，同時(shí)布局包括吃喝玩樂(lè)等一系列配套，解決項(xiàng)目地遠(yuǎn)離城市的不便，構(gòu)造園區(qū)內(nèi)循環(huán)體系，保障園區(qū)長(zhǎng)久持續(xù)發(fā)展。

規(guī)劃見(jiàn)解

冷鏈物流園項(xiàng)目投資較大，專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，不同于其他園區(qū)后續(xù)有較為寬松的調(diào)整空間，冷鏈物流園一旦成型，因?yàn)樯婕暗奖姸嘣O(shè)施設(shè)備，后續(xù)的調(diào)整空間不大。因此要在建設(shè)前期做好規(guī)劃定位，要合理且明確園區(qū)應(yīng)該做什么，不改做什么，園區(qū)的選址、運(yùn)營(yíng)模式和規(guī)模大小、功能配比等都要明確。

基于過(guò)往的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)對(duì)冷鏈物流園項(xiàng)目規(guī)劃提出以下幾點(diǎn)建議：

充分考慮區(qū)域內(nèi)的資源稟賦，明確到底是做產(chǎn)地市場(chǎng)的冷鏈還是打造銷(xiāo)地市場(chǎng)的冷鏈。找出區(qū)域內(nèi)外銷(xiāo)或者內(nèi)購(gòu)的產(chǎn)品是農(nóng)牧產(chǎn)品還是水產(chǎn)品或是生物醫(yī)藥等需要冷庫(kù)的品類(lèi)，根據(jù)品類(lèi)特點(diǎn)和規(guī)模等多種因素，綜合考慮冷鏈中心的設(shè)置，包括溫區(qū)、面積大小、交通設(shè)計(jì)等。

考量項(xiàng)目的區(qū)位交通，項(xiàng)目到底是處在城市中心、近郊還是遠(yuǎn)郊，根據(jù)不同的位置去匹配園區(qū)的功能，比例在遠(yuǎn)郊的要考慮到員工居住問(wèn)題;在城市中心的要考慮發(fā)揮土地最大的價(jià)值，考慮引入商貿(mào)辦公居住一體，以商貿(mào)辦公聚攏人氣等。

前期確定好園區(qū)的主要類(lèi)型，通過(guò)資源分析以及開(kāi)發(fā)愿景，要明確園區(qū)到底是哪種類(lèi)型，加工型、交易型、倉(cāng)儲(chǔ)型、城市配送型等，根據(jù)不同的類(lèi)型去設(shè)計(jì)園區(qū)冷庫(kù)的面積大小和匹配園區(qū)的配套以及交通動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)，同時(shí)可以盡早啟動(dòng)招商。

規(guī)劃要適度超前，考慮到目前冷鏈物流行業(yè)發(fā)展速度較快，同時(shí)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，因此項(xiàng)目的規(guī)劃要適度超前，在園區(qū)設(shè)備、園區(qū)平臺(tái)、園區(qū)運(yùn)輸車(chē)輛、園區(qū)建筑等眾多方面都要考慮未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

商務(wù)部：鼓勵(lì)第三方社會(huì)化冷鏈物流企業(yè)發(fā)展

第三方冷鏈物流是社會(huì)化分工的產(chǎn)物，供貨商及購(gòu)貨商企業(yè)基于自身軟硬件設(shè)施的欠缺，以及技術(shù)、成本等方面的制約，往往將經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的冷鏈環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移給第三方來(lái)服務(wù)，以達(dá)到專(zhuān)注主業(yè)、控制成本、提升效率等目的。

2021年年末，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布冷鏈物流首個(gè)五年規(guī)劃，國(guó)家對(duì)冷鏈物流行業(yè)的關(guān)注上升到前所未有的高度，展現(xiàn)出國(guó)家補(bǔ)足冷鏈物流短板的決心。商務(wù)部也表示將貫徹落實(shí)《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》，在流通領(lǐng)域抓好產(chǎn)地流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、跨區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和干線(xiàn)冷鏈物流建設(shè)、終端零售網(wǎng)絡(luò)“冷環(huán)境”建設(shè)，并提出鼓勵(lì)第三方社會(huì)化冷鏈物流企業(yè)發(fā)展，推動(dòng)冷鏈云倉(cāng)、共同配送、零擔(dān)物流等模式推廣應(yīng)用。

第三方冷鏈物流園區(qū)發(fā)展模式

1、依托大客戶(hù)型——萬(wàn)緯成都新津冷鏈園

2015年，萬(wàn)科集團(tuán)推出其獨(dú)立物流品牌——萬(wàn)緯物流，并于2017年正式進(jìn)軍冷鏈物流，2018年萬(wàn)科并購(gòu)太古冷鏈物流資產(chǎn)包，萬(wàn)緯物流在冷鏈物流領(lǐng)域的實(shí)力大幅提升。

如今，萬(wàn)緯已成為國(guó)內(nèi)知名的第三方冷鏈物流服務(wù)提供商及多溫區(qū)綜合物流解決方案服務(wù)商，累計(jì)入駐21城，共運(yùn)營(yíng)管理25個(gè)專(zhuān)業(yè)冷鏈物流園，倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模超85萬(wàn)平方米。

多年來(lái)，萬(wàn)緯物流先后與佳沛奇異果、褚橙、費(fèi)列羅、百勝集團(tuán)、藍(lán)威斯頓、沃爾瑪?shù)戎?、食品企業(yè)和大型商超合作，深耕各行業(yè)高質(zhì)量頭部客戶(hù)，不僅提供冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，同時(shí)深入到客戶(hù)的供應(yīng)鏈中，提供多元化、定制化的冷鏈物流增值服務(wù)。

萬(wàn)緯成都新津冷鏈園區(qū)位于成都市新津縣，總占地面積51300平米，物業(yè)結(jié)構(gòu)為單層結(jié)構(gòu)，是西南地區(qū)規(guī)模最大、最先進(jìn)的現(xiàn)代化冷庫(kù)項(xiàng)目之一，總?cè)萘客斜P(pán)位48938托，超大的庫(kù)容以及多溫區(qū)的庫(kù)區(qū)劃分充分滿(mǎn)足了萬(wàn)緯物流不同類(lèi)型客戶(hù)在淡旺季的動(dòng)態(tài)需求。

作為沃爾瑪在成都的生鮮配送中心，園區(qū)為沃爾瑪提供收貨、分揀、發(fā)貨服務(wù)，擁有13個(gè)全封閉式裝卸平臺(tái)，可實(shí)現(xiàn)冷藏車(chē)無(wú)縫對(duì)接，專(zhuān)辟了三個(gè)獨(dú)立庫(kù)房作為沃爾瑪專(zhuān)用操作倉(cāng)，根據(jù)沃爾瑪?shù)男枨?，在溫控?chē)上安裝溫度記錄儀，全程記錄車(chē)廂溫度，實(shí)現(xiàn)定制化服務(wù)。

諸如萬(wàn)緯成都新津冷鏈園這樣依托大客戶(hù)型的模式，通過(guò)對(duì)大規(guī)模先進(jìn)現(xiàn)代化冷庫(kù)的建造維護(hù)、綜合定制化的冷鏈物流服務(wù)以及對(duì)各類(lèi)行業(yè)大客戶(hù)的業(yè)務(wù)開(kāi)展與經(jīng)驗(yàn)積累，形成了在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和長(zhǎng)期合作上的優(yōu)勢(shì)。

一方面，由于大型客戶(hù)、品牌企業(yè)對(duì)冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)配送軟硬件的高要求，帶來(lái)了較高的合作門(mén)檻，有效的抵制了“惡性低質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”。萬(wàn)緯冷鏈物流采用國(guó)際先進(jìn)的倉(cāng)庫(kù)設(shè)計(jì)及制冷工程技術(shù)，高標(biāo)準(zhǔn)的冷庫(kù)建設(shè)為萬(wàn)緯冷鏈帶來(lái)了75%的高穩(wěn)定期使用率及7%的NOI高回報(bào)率，萬(wàn)緯的冷鏈物流業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)，據(jù)萬(wàn)科2021年年報(bào)顯示，截至2021年底，萬(wàn)緯冷庫(kù)營(yíng)業(yè)收入為11.0 億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)89%。

另一方面，這種精細(xì)化的頭部客戶(hù)合作策略往往帶有較強(qiáng)的戰(zhàn)略互補(bǔ)性與穩(wěn)定性，合作一旦達(dá)成，雙方就會(huì)形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系，據(jù)悉，自2019年萬(wàn)緯成都新津冷鏈園與沃爾瑪開(kāi)展合作以來(lái)，萬(wàn)緯物流兩年中還與沃爾瑪在昆明、沈陽(yáng)、廣西達(dá)成了3個(gè)項(xiàng)目的合作。

2、依托批發(fā)市場(chǎng)型——武漢白沙洲冷庫(kù)

武漢白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)有限公司于2008年6月成立武漢白沙洲冷鏈物流有限公司，并在武漢白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)西南側(cè)籌建了武漢白沙洲冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)。

白沙洲冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)總用地461畝，規(guī)劃建筑面積30萬(wàn)平方米，總投資9.5億元，分三期投入開(kāi)發(fā)建設(shè)20萬(wàn)噸冷庫(kù)及包括冷凍食品、海鮮、板栗、干調(diào)等在內(nèi)的配套市場(chǎng)群，并集合現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品精、深加工以及物流配送、電子結(jié)算等配套信息服務(wù)為一體，與白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)構(gòu)成了華中區(qū)域最大的農(nóng)產(chǎn)品交易中心，成為華中乃至全國(guó)“一站式”采購(gòu)平臺(tái)。

白沙洲冷庫(kù)背靠白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)這個(gè)大平臺(tái)，經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)主要集中在對(duì)一級(jí)渠道批發(fā)商的引入以及兩者之間資源的整合。

首先白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)的人流、車(chē)流以及成熟的往來(lái)客戶(hù)資源，為白沙洲冷庫(kù)在商鋪冷庫(kù)招商以及品牌推廣上提供了強(qiáng)大的助力;其次，除冷庫(kù)外，白沙洲冷庫(kù)的冷凍食品、海鮮、板栗、干調(diào)等配套市場(chǎng)群兼顧了部分批發(fā)市場(chǎng)功能，與白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品類(lèi)形成互補(bǔ)、雙贏格局，為客戶(hù)多元化發(fā)展提供空間，還可以打造兩大市場(chǎng)的“一站式購(gòu)物”，為買(mǎi)方客戶(hù)減少往來(lái)奔波，降低成本。

從收益和效益來(lái)看，依托批發(fā)市場(chǎng)型冷庫(kù)的收益模式最主要的是商鋪和冷庫(kù)對(duì)外租賃、庫(kù)內(nèi)有償裝卸服務(wù)和交易計(jì)提，在冷鏈物流的其他增值服務(wù)上可發(fā)揮空間不大，主要在于以批發(fā)商為主體的目標(biāo)客戶(hù)對(duì)精細(xì)化、全程化、管控自動(dòng)化的冷鏈配送體系要求較低，但同時(shí)軟硬件的“低門(mén)檻”要求，也一定程度上加大了該模式的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。

另外，批發(fā)市場(chǎng)素來(lái)有“搞活一個(gè)市場(chǎng)可以帶熱一圈經(jīng)濟(jì)”的項(xiàng)目連帶效益，尤其是農(nóng)批市場(chǎng)在我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品流通中的地位逐年攀升，未來(lái)收益擴(kuò)大化的樂(lè)觀預(yù)期讓這類(lèi)投資經(jīng)營(yíng)模式逐年升溫。

再者，從城市角度來(lái)看，依托批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)冷鏈物流園，能夠有效賦能城市農(nóng)批市場(chǎng)發(fā)展，減少產(chǎn)品損耗，延長(zhǎng)農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)時(shí)間，降低成本，起到穩(wěn)定市場(chǎng)物價(jià)，幫助農(nóng)批市場(chǎng)更好實(shí)現(xiàn)“菜籃子”功能，于城市農(nóng)產(chǎn)品流通有益。

當(dāng)然，由于此物流模式所依托的客戶(hù)群體本身具有較大的不穩(wěn)定性，數(shù)量又多，需求各異，業(yè)務(wù)規(guī)模參差不齊，上游采購(gòu)及下游銷(xiāo)售線(xiàn)路分散，使得冷鏈物流整體處于零散不穩(wěn)定狀態(tài)，給園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語(yǔ)

在面對(duì)日新月異的市場(chǎng)變化和需求提升中，第三方冷鏈物流園區(qū)的發(fā)展模式也在不斷更新?lián)Q代，盡管模式不同，第三方冷鏈物流園區(qū)的總體發(fā)展趨勢(shì)是趨同的, 一站式智能冷鏈物流服務(wù)和供應(yīng)鏈解決方案更加得到市場(chǎng)青睞，在零擔(dān)運(yùn)輸、城市共同配送;多功能化、定制化服務(wù);設(shè)備和管理的智能互聯(lián);流通鏈兩端“最先一公里”和“最后一公里”的建設(shè)等方面的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日益加劇。