沒錯，現在還能拿地的很多公司，過審流程的玩法升級了。上會的項目，不僅要能把項目說清楚，還要自帶融資方案，否則不予過會。
從一開始的個別公司，發展到大量的公司，都在用這個套路?，F在很多公司在強調投融資一體化，要求區域公司不僅要會找地，而且還要會“找錢”，不能只“等靠要”集團的資金。
為什么會這樣玩，因為很多房企實在是太太太缺錢了。
房地產是典型的資金密集型行業，很多房企為了融資，已經窮盡了一切的辦法。去年以來地產行業的密集爆雷，再加上今年銷售環境的收緊，有錢的房企是真不多了。
從統計數據來看，去年房企為應對疫情和拿地擴張需求，企業債、海外發展、房地產信托，加起來的金額高達1.46萬億元。從償債的節奏來看，從1月開始，房企的償債壓力逐步上升，在今年七到八月份達到償債高峰。七月份房企的償債總金額，預計超過千億元，這是最后的大考。目前集中資金應付債務，是房企的主要任務，拿地根本有心無力。
除了債臺高筑和償債壓力，前兩年隨著土拍競爭的日趨激烈，雖然今年溢價率降了不少，但是土地單價和總價仍然不低，這也是很多房企區域公司拿地資金緊張的重要原因。以前1個億可以拿三塊地，放現在3個億也不一定能拿一塊地了。
從上面這幾個角度來看，房企用于拿地的資金，確實比以前緊張了。所以不少房企開始了所謂的“投融資一體化”的發展模式，要求投資部不僅要找地，還要想辦法去“找錢”。這種是美好的，但是實際操作起來有相當的難度。
因為，區域公司要想前端融資，難點實在是太多了。一般來講，房企的區域公司手里能夠拿得出手的資產，都被集團融資中心用于開發貸，并購貸等融資方式去了，該抵押的也抵押了，該質押的也質押了。剩下還有什么可用于融資呢？
即使想要做土地配資，或者做前融，至少你也要有出自有資金的那30%。畢竟現在不是以前，也可以前融里面再找融資，杠桿里面加杠桿。問題的癥結點，就在于房企的區域公司那30%的自有資金也拿不出，就差找民間高利貸融資了。
除此之外，房企找錢還有 險資和基金可以選擇。拿基金來講，不管是股權類（真股權投資）、債權類（明股實債）、夾層類（SPV），也都是需要房企有部分出資的，而且對項目條件的要求并不低。
在銀保監會23號文以后，目前銀行機構做前融的渠道基本上被堵死了，剩下的如基金，險資還有不錯的操作空間。但是機構對房企和房地產市場的擔憂越來越大，設置的條件越來越苛刻，對投資的本金安全性和收益的期望越來越高，房企的前端融資并不是那么好談了。特別是排名靠后的房企，因為資信較差，融資成本居高不下，大多都是因為成本太高談不下來。讓投資部去找錢，更多只是一廂情愿的美好設想罷了。
要不然，投資部幾個哥們兒，姐們兒眾籌一下，看能不能湊個數，把這個上會指標先完成了。
收并購項目還好，可以有時間多想一些辦法，找不同的資金渠道。但是招拍掛項目，要求帶資金方案上會的話，就有點苛刻了。招拍掛項目，從掛地到公開拍賣，也就二十多天，如果不是長期的資金合作方，很難在這么短的時間內談成融資方案，并辦完對應的手續。
個人認為，專業的事兒還是該由專業的人去做，要求拿地的去搞錢，這種“加量不加價”的工作，象征意義大于實際效果。融資這件事，還是該由融資部門去做，效率更高。
換句話講，如果投資人地和錢都能找得到，還在公司上班，整天伺候報告測算加班開會的干嘛。具備了這些資源，去哪里不是呢？
比如去當個居間人，既做地的生意，又做資金的生意，上下游通吃，一條龍服務。現在行業水平，土地居間費都是成交金額的1%-2%，資金居間業務，居間費更高，好的可以達到3個點。一個項目掙幾百上千萬不成問題。干一票實現工作自由，再干一票實現財務自由。
