楔 子
楔 子
2022年的形勢比2021年顯然要更為艱巨一些，全球范圍內的通脹、疫情、高溫水災、戰爭將本來并不明朗的全球形勢變得更加撲所迷離，顯然，近期并沒有一絲絲好轉的跡象。
地產伴隨著大的形勢，也在極度困難中前行，從五道紅線到現在集中土拍下，地產現金流變得更加困難，地產早就從高速發展轉到了高質量發展上來，競爭變得更加白熱化，從高速發展到低速發展，似乎地產的邏輯都在發生著非常大的變化，地產人也在逐漸適應這種變化，雖然大家都不太適應這種“痛苦”。
地產人的陣痛依然在，大面積的裁員潮依然在上演，據說2022年的第三季度將是地產人的第三波大的裁員、降薪潮，悲觀情緒似乎已經蔓延到本年度的高考填報志愿，連一些985的建筑及相關專業的錄取線都有了大幅度的降低，可見悲觀情緒并不是地產人所獨有，是整個社會都在蔓延這種情緒，這并不是一個很好的情緒蔓延，只可惜誰都無法改變。
世界環境、國內環境加上情緒蔓延，導致地產開發邏輯一直都發生變化，由此可見地產競爭將會更加劇烈，地產人才將會面臨新賽道的擠壓，所以2022年可能會是接下年來最好的一年，地產人要做這樣的準備。
未來的地產人
2.1 未來的地產人要懂運營
房地產運營管理經過了三個過程：
2001年~2008年，職能運營階段。
2009~2014年，計劃運營階段。
2005年~今，大運營階段。
上圖：《大運營》一書
在大運營時代，所有的地產上下游都要圍繞著計劃管理、貨值管理、利潤管理及現金流管理開展工作，地產人專職于本專業的這種情況將會逐漸被“一專多能”所取代，地產人之間彼此協同、相互賦能將會成為常態，工作的界面將會逐漸模糊、不清晰。
地產大運營時代，地產管理將更加極簡化，地產人能力更加全面，當然地產競爭也會更加激烈。
對于地產設計人而言，始終要立足于地產大運營管控上，地產設計要立足于地產貨值、利潤等方面，將地產設計的決策視角維度和高度變得更大，更寬廣，這樣才能做出正確的設計決策。
2.2 未來的地產人要懂成本
地產開發時時刻刻都在消耗成本，讓地產成本人之外的其他職能部門都建立成本思維，這是地產成本策劃很重要的一方面。
成本策劃的最主要內容包括：
（一）成本策劃要前置預控。成本策劃要實現“測得準，算得清，看得遠，花得值，控得住”，必須進行前置管控，前置管控的條件便是基于大數據，基于成本標準化和設計標準化模板。
成本預控的目的將大量無效的成本進行數據亮化，進行成本和設計方案等等的比選，降低決策上的錯誤。
成本預控的主要內容：
① 控制風險。
成本預控階段的主要風險來自：
第一：當地政府在規劃指標、代建、拆遷、限高、綠地率、容積率、停車配比、配套、綠建、裝配式等政策上的特殊要求。
第二：市政配套成熟程度、區內的不良環境和地質，預估成本費用。
地塊未拿地之前，地塊的配套是否成熟影響著未來配建的用房及管線的接入，區內不良地質條件則影響著地下結構的方案，這些都影響著拿地成本的估算，越詳細的排查這些風險點，對成本測算越有利。
第三：前期定位是否準確。
所謂定位：在對本產品和競爭產品深入分析，對消費者的需求進行準確的研 判的基礎上，確定產品與眾不同的優勢及與此聯系的消費者心中 的獨特地位，并將它們傳達給目標消費者的動態過程
定位的基本邏輯：
② 多方案比選，限制剛性成本。
需要多方案比選的主要內容為：土石方工程、基坑支護工程、基礎工程和地下室工程，這四項地下工程是極其容易失控的地方，在成本策劃階段應進行多種設計方案的比選，找到適合開發運營策略的方案。
【案例】樁基工程
在地產成本分類中，將基礎工程作為剛性成本考慮，主要是因為樁基成本巨大投入且并不能帶來業主溢價感知，所以要控制樁基的成本投放。
另外，樁基的占比比較大，且波動性較高，一般樁基的建安成本80~120元/m2，有的地區甚至高達200~300元/m2，占到建安成本的4%~10%左右，以10萬方的項目來算的話，樁基成本是妥妥的千萬級成本。
【案例】來源：綠地集團結構中心 綠地香港技發部
根據項目地質勘查報告并對標、調研當地類似項目，一般以13層黏土作為持力層進行主樓樁基設計，對于本項目，樁長將達到55m。通過反復研究地勘報告并進行樁基平面布置試算，考慮采用9b層粉砂層作為持力層，樁長可減短至21m，成本可大幅度降低。 為進一步驗證采用短樁方案的可行性，在試樁階段，采用兩種樁型同步試樁。根據試樁結果，除局部5棟樓由于9層粉砂層較薄，仍以13層黏土作為持力層外，其他單體均可以采用短樁方案，以9b層粉砂作為持力層，結構通過精細化設計大幅減少樁長，節約成本約2700萬。
（二）成本策劃要基于總圖進行
設計前置是成本策劃的關鍵一環，也是最重要的一環，以總圖為主進行成本的策劃決定了項目是否能夠獲得利益最大化。
拿地決定了項目生死存亡，建筑總圖決定了項目成本的80%以上，施工圖設計完畢基本上項目80%~90%的成本已經確定，到最后的施工階段，設計變更及工程洽商的建安成本變動都可以控制在3%以內甚至更低，所以建筑總圖的排布對建設項目的成本控制意義重大。
成本策劃中，項目總圖應包含這些內容：
① 多種產品組合進行多種利潤最大化或總圖最大化的排布。
② 總圖排布應適用于大運營的基本考量。
圖片來源：《財務視角下的房地產運營管理》 郭仕明
萬科北京公司肖勁《項目定位標準》
③ 總圖排布應符合產品定位的基本需求。
【案例】案例來源網絡轉載
定位變化引起會所精裝修標準大幅提升，精裝修面積也增加較多。
定位變化引起的結構拆改費用：
由于定位變化及對室內效果的追求，在結構已封頂的情況下仍對結構進行了較多修改，砸掉已澆好的鋼筋混凝土頂板，改裝鋼結構穹頂，造成土建成本增加約240萬元；
④ 此外項目總圖還應包括，項目分期、紅線內外資源利用最大化、項目豎向等等重要的設計決策。
（三）成本策劃要有成本不均衡投入。
在成本構成中，對于功能性成本和敏感性成本要進行成本的不均衡投入，要進行成本科目的顆粒度細分，將成本進行適當的“加減法”。
下圖來源于網絡：
2.3 未來的地產人要適應趨勢
地產開發至今，地產的開發邏輯在發生變化，主要原因在于地產客群在不斷發生變化，客戶對高品質住宅的需求越來越高，以前隨便搞個房子就賣掉的時代一去不復返了，地產人要適應客戶對高品質住區的需求，
（1）自持、配建、人才房、健康建筑、綠色建筑、裝配式建筑已經成為土拍無法逾越的關卡。
注：各城市詳細土拍規則請見附錄；
無論競拍自持、公寓、高品質住房等都在方方面面考驗著開發商的運營能力、高品質住宅開發能力以及容融資能力，在此大勢下，地產人也肯定會隨著土拍適應變化。
（2）業主對高品質住房需求越來越高，在客戶敏感和成本敏感上，開發商做的不是選擇題，而是必答題。
中國不缺房子，而是缺好房子。
如何在品質需求和開發成本控制的博弈中取得win-win結果，是未來地產人不得不去面對的課題。
比如在外立面上，業主越來越關心外立面的效果和材質搭配，外立面不僅僅在新房中體現了住區品質，也會在二手房交易中心產生二次溢價的效果，平衡客戶關注的敏感點和成本敏感點上，開發商不得不進行成本的不均衡投入。
在立面工程中：
根據項目定位進行外立面率/建筑風格的限額設計及成本的限額，應屬于成本的第一次投放，決定了外立面涂飾及保溫工程的“量”和“價”即外立面工程的整體成本。
外立面項目被諸多開發商認為是“成本敏感”和“業主敏感”的雙敏感工程，根據業主的動線及視角感受，外立面工程的成本又可以細分為“入戶門頭”“入戶立面”“一二層基座”“標準層立面”“屋面花架”“裝飾線條”等科目，這些細分科目的敏感度以此增加，成本也以此進行由高到低的二次的投放。
【案例】綠地集團
此項目在立面材料的選擇時，根據建筑立面的重要性，合理使用材料，只在入口門頭部位采用少量的石材和金屬鋁板，有效的控制了成本。
【案例】中南地產
比如我們在立面工程中：
根據項目定位進行窗地比/材質的限額設計及成本的限額是門窗工程的成本一次投放；
立面成本直接影響住宅產品的性價比，在滿足需求的情況下，立面成本管理的優化可為住宅室內空間、社區等環節創造更大的成本運作空間。立面成本管理的優化可考慮裝置上、材料上和施工上幾個圍度。
以上表格來自文章產品力研究中心《專題 | 當前住宅外立面新特征和未來趨勢》
2.3 未來的地產人要大心臟
無論地產怎么變化，依然可以很清楚的認識到，地產再也回不到黃金時代和白銀時代，作為歷史的產物，它畢竟要符合歷史發展的規律，逐漸的退出歷史的風口，變得再普通不過。
作為地產從業人員，從今往后，日子會變得更加艱難，無論機構、人員精簡，走極簡的管理模式，還是有其他的管理模式出現，都可以預見的是：壓力會越來越大。
與壓力共成長，有個大心臟也是當下和未來的地產人應該具備的。
最后，用前兩天看網上都在轉發一段文字作為結束語，也不知道原創出路在哪里：地產企業會死，地產行業不亡，真正的歸回產品和居住探索新模式，做好房子，無論代建、舊改、勾地、翻新… 營銷這個行業都要有人“干活”。深圳最近開盤有賣45%的，有賣幾十套的，有的干脆捂盤的…可能2022年底，現房銷售必須是趨勢，營銷人不能用過去三十年的運氣和市場形勢，來檢閱自己的真實能力，應該站在未來思考學習，有胸懷敢于學習，日新月異，奇軍突起。
堅持，熬到年底就能熬死80%的人，放棄，那就換個賽道和生活，人生惟奮斗而知激情，做長期主義者，就永遠保持學習饑餓；如果覺得很難，那么說明對手會越來越少，逆流而上，披星戴月；熱愛需要一種信仰。。。
以上共勉給地產人！
