去年年底，恒大平地一聲雷，宣布10年內實現由房地產業向新能源汽車產業的轉型；僅一個月后，綠地將公司所屬行業類別由“房地產業”變更為“土木工程建筑業”，引發行業猜想；近期，百強房企美好置業也在業績交流會上明確提出：“將戰略性退出房地產開發領域”、“推動企業快速‘脫房’”。
房企們終于還是開始離場了。
對于大多數離場的房企而言，這都不是個輕松的決定；尤其是離場之后，留給企業本身的問題還遠沒有結束。
不再是房企的“房企”會走向何處，又將活得如何？從他們的故事中，我們試圖找尋發展的另一種可能。
據媒體統計，截至2021年12月初，A股中已有30余家公司宣布剝離房地產業務，包括奧園美谷、廣宇發展、廈門國貿等，同比2020年增長了58%。
退出房地產，有些是主動為之，有些則是迫于無奈。
按照這種直白的劃分，中國電建等國央企無疑是前者。
上個月，中國電建發布了關于出售資產暨關聯交易公告，擬以49.42億元的價格向控股股東及其下屬子公司出售剩余的房地產資產。若該交易順利完成，中國電建旗下則再無房地產業務。
關于出售資產的目的，中國電建在公告中公開表示，是進一步優化公司資產及產業結構，提升公司的盈利水平，并避免和控股股東旗下的子公司形成同業競爭。
一位電建地產內部人士則補充了另一重維度的考量：近兩年國家對房地產融資政策不斷收緊，作為A股上市公司，如果中國電建不剝離房地產業務，在資本市場上的再融資就會受到限制，所以我們要從上市公司出來。
實際上，中國電建清空地產業務的想法由來已久。2021年9月份，中國電建就為了避免同業競爭，公告將所持有的房地產資產與控股股東電建集團持有的優質電網輔業相關資產進行置換。
中國電建這么做，既有充足的主觀動機，也有成熟的客觀條件：
一方面，房地產開發板塊在中國電建業務中占比較小，中國電建2021年年報顯示，房地產開發占主營業務收入的6.62%，因此剝離房地產開發業務，對中國電建營收規模影響并不大；
另一方面，中國電建置出房地產業務及資產后，被房地產業務占用的大量資金也將得到釋放，這些資金將投入到新能源電力等產業政策支持且景氣度高的領域。
但不是所有企業的離場都能這么體面。比起“優資產”，更多企業的動機是“甩包袱”。
長期的行業低溫，已經使過去風頭無兩的房地產成為企業的沉重負累，對于一些涉房企業而言，剝離房地產業務，以免其蠶食乃至拖垮整體業績成為一種必然選擇。
而對于主業即為房地產的房企來說，徹底退出房地產行業也是最釜底抽薪的辦法。
例如身陷暴雷風波的恒大宣布，10年內實現由房地產業向新能源汽車產業的轉型。據不完全統計，截止到目前，恒大至少已經賣掉5家項目公司，累積獲益近90億，不僅收回部分前期投資款，還化解了項目涉及的巨額債務，一邊脫“房”，一邊脫“困”。
又如美好置業受資產減值等因素影響，流動性緊繃，不得不加快離場步伐，計劃在幾年之內，通過“銷售清盤、轉售合作、退投收款、直接清盤”等多種方式，處置地產開發資產。
退出房地產對這些房企意味著什么？
御風集團董事長馮侖曾在《活下去，房企有6條路！》中說過：今天還有機會百分百退出這個領域，其實也是一種選擇。這并不等于是企業出問題了、輸了，而是你能退出。
的確，房企產業務剝離并不容易。明源君注意到，交易金額過大、標的股權問題等因素，已經導致一些企業剝離房地產業務擱淺。
更重要的是，識時務者為俊杰，與其等待春天，不如主動求變。這是否是個明智的選擇，尚待時間來論證，但能邁出這一步的房企，其魄力和勇氣依然值得肯定。
退出房地產業務后的房企，何去何從？粗略可以分為兩個走向：
一種走向是徹底“改頭換面”，并開始跨界新能源、醫美等新型行業風口。
例如去年，廣宇發展發布公告稱，擬將所持房地產公司及物業公司股權等資產負債與控股股東魯能集團、關聯公司都城偉業合計持有的魯能新能源100%股權進行資產置換。
交易完成后，廣宇發展主營業務也將由房地產開發徹底調整為綠色能源投資運營。這一轉型，很快得到了資本市場的正反饋：消息一出，廣宇發展股票便應聲漲停，并連收了9個一字漲停板。
像中國電建、廣宇發展這類企業，過去也一直在重組，背靠國央企大樹，有更多騰挪的空間和底氣。相較之下，傳統房企的轉行，更加破釜沉舟、脫胎換骨。
7月6日晚，備受爭議的恒大新能源汽車恒馳5舉行了預售發布會。此時，從恒大宣布跨界造車到恒馳5預售，已歷時近5年。
7月20日晚間，恒大汽車公布了官方數據，截至7月20日19:00，恒馳5汽車訂單突破了3.7萬輛。不過這個數據并未打消大眾對恒大轉型的顧慮，反而加重了行業的猜測與質疑。
據媒體報道，之所以有這樣的數據，是因為恒大把銷售組織和營銷策略用在了賣車上——在7月11日的恒大集團內部高管會議上，恒大董事局主席就鼓勵員工積極參與恒馳5的銷售。當天，恒大物業也召開內部會議，下發恒馳5銷售考核任務，由各大區域細分到每個項目，具體銷售考核指標將根據小區業主數量決定。
靠這些手段堆出來的數據，很難真實反映企業的真實水平。因此，恒大能否在新能源這條賽道上穩健地走下去，仍然要打上一個大大的問號。
除了新能源風口，近年來，“顏值經濟”也持續發力。醫美產業迎來紅利期，這為房企轉型帶去動力。
去年，M企發布公告，擬將約10.2億元的地產資產置換，從而收縮房地產業務，聚焦醫美唯一主業。
M企的前身是一家中小規模的房地產企業，在資產置換之前，地產業務能夠為其貢獻8成的營收。
該企業曾表示，地產業務剝離將對公司發展帶來新的影響，讓其能夠輕裝上陣，將回收的資金用于美麗健康產業，加快戰略轉型，深化核心競爭力。
但風口上的錢并不好賺，剝離地產業務后，企業旋即迎來了營收與盈利的下滑。其2021年年報顯示，當年營業收入為15.39億元，同比下降22.58%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈虧損為6.71億元，同比大幅下降234.01%。
而今年以來，疫情波動持續影響生產與銷售，加之行業競爭加劇，M企的盈利依然不容樂觀。
即便是新能源、醫美這樣來錢快的行業風口，也得遵循其本身的商業邏輯，房企的經營思路和人員組織能否及時扭轉調整，支撐起自己“乘風起飛”，成為這些“前房企”一道待解的命題。
另一種走向，是向房地產領域的上下游延伸，從有沉淀的領域切入。
在今年4月的年報當中，美好置業就宣布“公司將戰略性退出房地產開發領域”。5月，美好置業又提出：未來3-5年都將繼續聚焦裝配式建筑業務，加快由傳統房地產開發商向房屋智造服務商轉變。
作為百強房企中最早一批提出轉型的企業，美好置業早在2016年就喊出了“退房”口號，并迅速地將裝配式建筑等業務作為公司轉型的新支點。
盡管這種跨界從可操作性上來看，更加靠譜，但事實上，轉行的陣痛依然不可避免——
美好置業在裝配式建筑領域深耕已久，多年來也有了相對深厚的積淀，但業績方面仍待提升。美好置業也坦誠：從經營成果看，公司近年來裝配建筑業務發展不及預期。
對于開發商來說，裝配式建筑確是一個風口，亦與開發業務有著更為緊密的協同性。但正如美好置業在在互動平臺表示：
目前國內裝配式建筑仍處于政策驅動型市場，由于各地裝配式政策推動力度不一，市場裝配率要求低于預期，公司對于疊合剪力墻技術體系在裝配式建筑市場的培育周期預估偏于樂觀，同時疫情因素及房地產市場下行等因素，也對公司的發展造成了影響。
但美好置業依然認為，房屋智造一體化戰略符合行業發展規律，中長期依然具備環境適應性與引領性。只是轉型之路，還任重而道遠。戳這里，了解智慧工程6.0
從目前的行業形勢來看，有實力的國央企、部分龍頭企業和區域強勢企業共存與競爭的格局已經基本形成，未來的行業生態，或將逐步朝著這一方向定型。
這意味著，大部分房企勢必會退出房地產業務，或轉而從事房地產產業鏈的相關業務與周邊業務。
這和此前房企普遍在做的布局多元化業務的不同在于，房企將和“地產”脫鉤得更加徹底，以前多元化是副業，現在則變成了主業。
不過正如前文所言，離場不是逃避，而是一種策略，但明源君認為，在行使這種策略時，不應拋棄積累。
一方面，每個行業所需的成功要素不一樣，成功并不能被簡單復制，沒有長期的行業積淀，很難找到成功的密碼。我們也確實見證了，很多從0開始進入某些領域的房企，由最初的雄心勃勃到最后的無奈沒落。
誠然，這其中或許會有成功的例子，但與其博概率，不如一開始就把路走穩。風控，應當是房企混跡行業幾十年，最應該學到的經驗。
另一方面，房企的核心能力還在，資源渠道還在，成熟經驗與標桿案例還在，如果能將這些能力復用在新賽道，不僅能降低試錯的風險，還能節約成本和精力。
綜上，房企可以選擇自身已經有一定沉淀的領域切入。例如上文中提到的美好置業發力裝配式建造，又例如在產業新城業務耕耘20年的華夏幸福，最近宣布全面轉型成為產業新城服務商。它們的未來走向尚待觀察，但這一思路必然值得借鑒和挖掘。
有了轉型的方向，組織創新也要跟上，專業的人做專業的事，如果狀態還停留在“我是做地產的”，最后出來的東西必定是四不像。
近兩年，房地產行業波詭云譎，當“黃金時代”逐漸遠去，房企得想想新的活法。
面對房企轉型甚至轉行，“連地產本業都干不好的企業，能干得好其他行業嗎”的質疑聲不絕于耳，更重要的是，留給它們的時間，真的不多了。
決心賭一把的房企，能收獲他們想要的未來嗎？我們拭目以待。
