自“三道紅線”提出以來，各家房企紛紛打響降負債攻堅戰(zhàn)，采取多種方式如提前償還債務、調(diào)整債務結(jié)構(gòu)等來控制債務規(guī)模與增速。從數(shù)據(jù)上看也有一定的成效，與2020年相比，2021年TOP100上市房企凈負債率普遍下降，其中TOP50以外房企平均降幅最高，達23.35%，其次為TOP10頭部房企，下降幅度為20.94%。

但是，凈負債率低并不代表房企的償債能力強。

伴隨著融資環(huán)境惡化，金融機構(gòu)紛紛避險，降低投資比例，引發(fā)資金供給大幅收縮；疊加市場銷售下行、各地預售資金監(jiān)管趨嚴，不少房企現(xiàn)金回流困難，到期債務無法償還，房企之中不乏斷臂求生者大規(guī)模售賣資產(chǎn)獲取現(xiàn)金流，連鎖反應下觸發(fā)凈負債率快速降低，但這并不代表這些企業(yè)的償債能力和安全系數(shù)因此增強。

同理，凈負債率高不一定很糟糕，某階段有息負債規(guī)模突然上升，但如果現(xiàn)金足以覆蓋債務，也不能下定論說企業(yè)償債能力弱、債務風險不可控，更重要的是著眼于如何有計劃、有意識地降低凈負債率。

從凈負債率的計算方式看：

凈負債率=（有息負債-貨幣資金-受限制資金）/凈資產(chǎn)

因此，降低凈負債率、提高安全系數(shù)，可通過保證現(xiàn)金流穩(wěn)定、優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)、合作增進凈資產(chǎn)以及多途徑拓展融資渠道等來實現(xiàn)。

盤活小業(yè)主杠桿，多途徑回款

企業(yè)財報的資產(chǎn)負債表中的負債可分為兩類：有息負債與無息負債。

有息負債指金融機構(gòu)借款；無息負債主要為預收賬款，即小業(yè)主杠桿，主要包括定金、首付款、個人按揭款等，它的優(yōu)勢在于不會帶來大量的利息支付壓力，逐筆流入，結(jié)算流出，錯峰進、錯峰還。小業(yè)主杠桿是房企最佳的資金來源，占比高意味著償債風險相對較小。

2021年以來部分房企受流動性危機、債務違約、交付延期、購房者信心不足等影響，以及地方政府從嚴執(zhí)行預售資金監(jiān)管規(guī)定，房企普遍銷售回款乏力，疊加一定程度的流動性擠兌。

2022年2月，全國性商品房預售資金監(jiān)管的管理辦法出臺，對監(jiān)管額度、交納范圍、取用條件等內(nèi)容做出明確要求，旨在確保項目交付前提下，提高商品房預售資金使用的靈活性。在此背景下，房企要抓住政策窗口期，有效開盤、加快滯重資產(chǎn)去化、快速回款以加大預收賬款比例，確保持有現(xiàn)金至少能覆蓋短期有息負債規(guī)模。

從數(shù)據(jù)上看，運用小業(yè)主杠桿較為充分的主要為高周轉(zhuǎn)房企和深耕型房企。

深耕型房企如濱江集團，憑其在目標城市規(guī)模的不斷擴大、市占率地位的穩(wěn)固、客戶的高認可度，有效促進產(chǎn)品去化與回款速度，從而獲得穩(wěn)定而又優(yōu)質(zhì)的預收賬款資金來源。

高周轉(zhuǎn)房企中，一部分龍頭企業(yè)如碧桂園則擅長用產(chǎn)業(yè)鏈地位進行供應鏈融資，擁有龐大的無息負債基數(shù)；一部分房企如中梁控股、陽光城則因預收資金監(jiān)管趨嚴、融資趨緊，資金鏈壓力下加速銷售變現(xiàn)。

對于凈負債率已經(jīng)“踩線”的房企，除了快速銷售加速資金回籠外，資產(chǎn)與股權(quán)出售也是回籠現(xiàn)金的重要手段。

例如綠地控股大量出售海外業(yè)務回籠資金超百億、雅居樂年內(nèi)資產(chǎn)出售累計變現(xiàn)54億、富力集中處置海外資產(chǎn)等。此外，奧園、恒大、華夏幸福、世茂、花樣年等眾多房企均頻繁出售境內(nèi)外項目和股權(quán)。

資產(chǎn)和股權(quán)出售一方面可快速回血，另一方面可借此機會調(diào)整業(yè)務結(jié)構(gòu)，剝離不良資產(chǎn)，聚焦主業(yè)。

在操作過程中，項目資產(chǎn)和股權(quán)采取整售還是部分轉(zhuǎn)讓的方式需視具體情形而定。優(yōu)質(zhì)型項目可轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)、引入有實力的合作方，既可通過聯(lián)營、合營降低凈負債率，還可以繼續(xù)持有部分股權(quán)獲得收益；而出于業(yè)務調(diào)整考量或針對收益一般的項目則可采取整售方式。