購(gòu)買廠房需要注意什么？
來(lái)源:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 作者:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 時(shí)間:2022-08-16
廠房，作為一種大型交易的固定資產(chǎn)。購(gòu)買廠房涉及的資金流動(dòng)比較大，所以很多人都會(huì)有這樣的疑問(wèn)：廠房能買嗎？買廠房到底值不值得？能買。廠房作為一種非常常見(jiàn)且具有投資價(jià)值的固定資產(chǎn)，購(gòu)買是允許的，廠房仍然是能夠通過(guò)交易來(lái)獲得所有權(quán)的。而且，購(gòu)買廠房對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，是有好處的：1.抵御經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)企業(yè)購(gòu)買了正規(guī)的廠房，是可以抵御經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的他可以作為資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款2.可以獲得9個(gè)點(diǎn)的增值稅專用發(fā)票；3.后期可以作為固定資產(chǎn)進(jìn)行折舊；4.擁有產(chǎn)權(quán)獨(dú)立的廠房，還可以在市場(chǎng)上進(jìn)行流通交易；5.可以擁有自由的生產(chǎn)權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。也是由于購(gòu)買廠房有那么多好處，所以很多企業(yè)老板也會(huì)選擇購(gòu)買廠房而不是租賃廠房。
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廠房的證件，我們一般檢查：《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。通過(guò)這些證件明確土地屬于什么性質(zhì)什么時(shí)候到期，以及是否存在限制：比如說(shuō)抵押查封等情況。沒(méi)有了解清楚，沒(méi)有了證件是一回事，如果是遇到有抵押查封的情況，就很復(fù)雜了。土地的獲取方式直接決定你是否需要補(bǔ)交土地出讓金，一般來(lái)說(shuō)如果是出讓的土地，可以正常交易，如果是劃撥土地需要補(bǔ)交土地出讓金。因?yàn)榫用駥?duì)生產(chǎn)性企業(yè)影響容忍度較低，容易產(chǎn)生投訴引發(fā)糾紛。重點(diǎn)可以了解廠區(qū)道路通行和周邊交通情況，客觀評(píng)測(cè)車程等影響企業(yè)運(yùn)輸成本指標(biāo)。5）查驗(yàn)賣方身份與項(xiàng)目權(quán)屬所有人信息是否一致。7）了解廠房是否還在租賃期有無(wú)房屋共有人，如果有，那他們是否放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。8）確定是否有清晰的產(chǎn)權(quán)。因?yàn)橘?gòu)買產(chǎn)權(quán)不清晰的廠房可能會(huì)面臨：不能買賣不能抵押貸款；拆遷了沒(méi)辦法獲得補(bǔ)償；土地使用年限到期后不能續(xù)期等各種風(fēng)險(xiǎn)。9）是否有抵押和查封：有些項(xiàng)目存在廠房或土地抵押、查封的問(wèn)題，在辦理過(guò)戶前需要辦理解押解封手續(xù)。10）遺留稅務(wù)問(wèn)題的處理：如果是需要股權(quán)轉(zhuǎn)讓操作的項(xiàng)目，可以請(qǐng)律師應(yīng)當(dāng)協(xié)助收購(gòu)方特別留意轉(zhuǎn)讓方的房產(chǎn)稅、土地使用稅的繳納情況。同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)目標(biāo)公司股權(quán)變化情況進(jìn)行梳理，清查因股權(quán)結(jié)構(gòu)變化產(chǎn)生的未清繳的個(gè)人所得稅。11）注意為收購(gòu)方設(shè)立有效的擔(dān)保方式及要求轉(zhuǎn)讓方提供足夠的資產(chǎn)擔(dān)保或提供有清償能力的第三人保證避免隱形債務(wù)的發(fā)生或交易后資產(chǎn)狀況出現(xiàn)惡化等情況。12）土地是否符合產(chǎn)業(yè)要求：工業(yè)用地是有分類的，相應(yīng)產(chǎn)業(yè)只能在對(duì)應(yīng)等級(jí)的地塊上生產(chǎn)，比如有一定污染的家具制造業(yè)只是建在二類用地上不能使用對(duì)污染要求嚴(yán)格的一類用地，一類用地適合對(duì)環(huán)境基本無(wú)污染和干擾的企業(yè),比如說(shuō)電子工業(yè)工藝品制造等。13）看廠房能否滿足產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)需求，比如廠房的火災(zāi)危險(xiǎn)性類別、消防等級(jí)、環(huán)保、樓面荷載、層高、電壓等能不能滿足你的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。另外，購(gòu)買二手廠房，需要注意避免哪些坑呢？
購(gòu)買廠房和購(gòu)買商品房情況差不多，在購(gòu)買之前都需要檢查其證件是否齊全，其他的工程報(bào)建、規(guī)劃審批和消防驗(yàn)收是不是符合流程要求，以防碰上違規(guī)建筑。特別是一些使用了很多年的二手廠房，可能會(huì)存在肆意加蓋夾層，廠房的主體結(jié)構(gòu)或功能未經(jīng)授權(quán)就進(jìn)行了改造，所以選擇廠房一定要謹(jǐn)慎。二、注意廠房的產(chǎn)權(quán)是否明確不管是廠房還是住宅，產(chǎn)權(quán)證是業(yè)主擁有房屋所有權(quán)的唯一憑證，以證明業(yè)主有權(quán)抵押或轉(zhuǎn)售房屋。有部分廠房可能是多人共同擁有的，所以買方在購(gòu)買廠房的時(shí)候應(yīng)與所有擁有產(chǎn)權(quán)的人簽訂《廠房買賣合同》。只有部分人或個(gè)人未經(jīng)其他共有者同意處置共同財(cái)產(chǎn)，則買方與其簽訂的買賣合同通常都是無(wú)效的，無(wú)法在法律層面上得到承認(rèn)和保證。廠房買賣一般遵照“買賣不違反租約”的原則，廠房買賣的合同是無(wú)法抵抗之前生效的租賃合同，這點(diǎn)往往不被買方重視，導(dǎo)致交易糾紛。所以購(gòu)買二手廠房時(shí)，一定要再三確定購(gòu)買的廠房不是在租賃期內(nèi)。廠房的土地使用性質(zhì)一般分為兩種，出讓和劃撥。劃撥土地通常都是免費(fèi)使用的，后期政府也可以無(wú)償收回。對(duì)于出讓的土地，業(yè)主一般都支付了相當(dāng)一部分金額的土地出讓費(fèi)用，買方對(duì)工廠擁有一定的權(quán)利。到期后，是要向相關(guān)部門重新申請(qǐng)土地使用權(quán)，并在獲得批準(zhǔn)下要重新支付出讓費(fèi)用。二手廠房買賣合同與商品房買賣合同大致上類似，但購(gòu)買廠房，關(guān)于一些細(xì)節(jié)是需要明確約定的。例如，應(yīng)綜合考慮權(quán)利擔(dān)保、合同主體、交易模式、廠房?jī)r(jià)格、糾紛解決、違約責(zé)任、簽署日期等問(wèn)題。六、注意廠房是否拖欠水電物業(yè)等費(fèi)用部分廠房轉(zhuǎn)讓時(shí)，水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和三氣（暖氣、天然氣和煤氣）等其他費(fèi)用可能沒(méi)有完全支付，處于拖欠中，如果買家在不知情下購(gòu)買了廠房，那他損失慘重，上述所有費(fèi)用都可能需要承擔(dān)。
