但同時(shí)，中期之后，碧桂園利潤率又會(huì)有一個(gè)修復(fù)優(yōu)化提升的過程。

短期顯著下滑，但中期會(huì)修復(fù)提升。

為何能修復(fù)？理由有三點(diǎn)：

其一、房地產(chǎn)筑底盤整后，未來后市會(huì)越來越好，整個(gè)市場大環(huán)境的邊際改善對后期利潤會(huì)有一個(gè)支撐。

其二、隨著2018年2019年拿地的利潤承壓，但碧桂園2020年下半年乃至2021年的項(xiàng)目，以及2022年上半年獲取的一些舊改資產(chǎn)的獲取，這些項(xiàng)目的利潤率相對有一個(gè)改善，相對未來會(huì)對未來碧桂園毛利一個(gè)修復(fù)起到支撐作用。

其三、科技智慧建造碧桂園已經(jīng)逐步全面普及，會(huì)對成本有一個(gè)改善，同時(shí)債券回購的安排，也可以對利潤修復(fù)有一定正面作用！

在資金緊張時(shí)刻，尤其是大多民營房企融資現(xiàn)金流0輸血前提下，基于銷售回款的“預(yù)售資金”監(jiān)管，無疑是民營房企現(xiàn)金流又一“雪上加霜”！

尤其在斷貸潮，728政治局會(huì)議壓實(shí)地方政府責(zé)任保交樓和穩(wěn)民生之后，地方政府對預(yù)售資金監(jiān)管是最嚴(yán)的。

對預(yù)售資金監(jiān)管下一步怎么走向？對保交樓方面，碧桂園在于地方政府交流時(shí)發(fā)現(xiàn)了一個(gè)新的判斷和趨勢。

第一，  保交樓誰來負(fù)責(zé)，要清晰，以前第一感受是地方政府是第一責(zé)任人，但這一次，明確了。

即地方政府，本就不應(yīng)該成為一個(gè)主體去保交樓，而是怎么樣讓市場主體（企業(yè)）能夠存在，而且去確保交樓。

顯然，這是將保交樓的任務(wù)分解到房企身上！市場歸市場，政府歸政府，這才是合理邊界。

第二， 既要管住保交樓，也要讓企業(yè)有流動(dòng)性，政府會(huì)在中間做一些平衡性安排。

的確，毛之不存，皮將焉附！

碧桂園相信從728會(huì)議后，各地會(huì)按照中央政策，用足用好各地的政策工具，在監(jiān)管資金上，會(huì)定向做一些保交樓以及企業(yè)主體雙安全的情況下的安排，會(huì)越來越好！

果然在這一點(diǎn)上，地方政府也表了一個(gè)態(tài)度。

即地方政府在對碧桂園在該省大力度投資高度支持外，還表示對碧桂園流動(dòng)性包括資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化也也給予了更正面的安排。

眼下，民營房企對自身未來還是有些疑惑的。

對未來擔(dān)憂的不是能力問題，而是民營身份問題。

在一個(gè)典型國家經(jīng)濟(jì)支柱民生行業(yè)中，其實(shí)很多行業(yè)都已經(jīng)全面國有化，而房地產(chǎn)更關(guān)注經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，金融穩(wěn)定和民生穩(wěn)定，所以民營房企穩(wěn)居第一梯隊(duì)是有壓力的，比如最近老潘與某10強(qiáng)~20強(qiáng)房企交流，其實(shí)民營房企穩(wěn)在地產(chǎn)行業(yè)第10名到20名就好！

以上可能就是一個(gè)主觀猜想！但老潘也提醒3句。

第一，   央國企今天乃至未來主導(dǎo)地產(chǎn)第一陣營，未必是壞事。

第二，   央國企也不可能吞下整個(gè)巨無霸樓市，目前15萬億左右市場，地產(chǎn)央國企占比市場份額還不到20%。

第三，   未來一定是央國企和民營房企并存的格局。

事實(shí)上，碧桂園在投資者交流會(huì)也表示：“目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)乃至政策對依舊穩(wěn)健的民營企業(yè)，支持力度還是蠻大的。”

比如碧桂園在參加某個(gè)市占率很高的省份的省政府會(huì)議，省里面就希望碧桂園一起參與保交樓和穩(wěn)民生課題。

即保交樓和穩(wěn)民生不是碧桂園自己的項(xiàng)目，而是另外針對一些爆雷房企的問題項(xiàng)目進(jìn)行保交樓和穩(wěn)民生。比如政府希望國資平臺(tái)收購問題項(xiàng)目、清理干凈債務(wù)之后交給綜合能力突出的碧桂園來“代管、代建、代銷”，甚至加上物業(yè)管理。

同時(shí)，地方政府在對碧桂園在該省大力度投資高度支持外，也對碧桂園流動(dòng)性包括資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化也也給予了更正面的安排。

從這一點(diǎn)來說，政府對碧桂園這種穩(wěn)健的企業(yè)也是充滿了期盼的。

的確，地方政府城投國資等平臺(tái)，由于自身沒有地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營服務(wù)管理團(tuán)隊(duì)和管理力量，人手也非常有限，所以在他們考察了碧桂園所有項(xiàng)目精細(xì)化管理能力和水平后，特別在國有房企和民營房企之間優(yōu)選碧桂園。

而對碧桂園而言，除了做好爆雷房企的保交樓、穩(wěn)民生外，對自身也是一個(gè)相對好的業(yè)績增長點(diǎn)。

綜合看，這是一個(gè)三贏的局面！

面對當(dāng)下，莫斌也表示出“危與機(jī)”的辯證意識(shí)。

莫斌表示：“雖然碧桂園對后市有信心，但對短期判斷還是要更加“審慎”，政策環(huán)境仍有不確定性和區(qū)域的差異，所以碧桂園要立足自身，一定要把自己的現(xiàn)金流管好。”

怎么做好現(xiàn)金流極致管控？

首先，碧桂園針對未來可能遇到的各個(gè)“風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”都納入現(xiàn)金流鋪排考量，而后針對性做了極限版本的壓力測試。

在壓力測試上，碧桂園保持動(dòng)態(tài)敏感度。

即中長期是按季度進(jìn)行滾動(dòng)壓力測試，而短期則是按每一周進(jìn)行滾動(dòng)更新，確保實(shí)現(xiàn)“削峰平補(bǔ)”，平滑可能存在的階段性現(xiàn)金流波動(dòng)，最終留足安全墊以應(yīng)對外部的一些不確定性。

其次，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)、降低有息負(fù)債、碧桂園“輕裝”更容易穿越調(diào)控周期。

比如在頭部民營房企中，昔日恒大，融創(chuàng)凈負(fù)債率都偏高，而碧桂園是三大巨頭中唯一一家凈負(fù)債率維持在50%以下，這也是一個(gè)幸運(yùn)點(diǎn)。

即早期碧桂園因?yàn)橐痪€質(zhì)量事故開始在三道紅線發(fā)布前主動(dòng)“控速”踩剎車，即在2018年提出“提質(zhì)控速，行穩(wěn)致遠(yuǎn)”， 前置做了降負(fù)債安排，今天看來，反而是極大的好事，最終也換得碧桂園在新一輪三道紅線洗牌周期中能相對從容活下來。這個(gè)邏輯與彼時(shí)萬達(dá)事故、新城事故，也是異曲同工。

福兮禍兮，總相互轉(zhuǎn)換，最終，時(shí)間會(huì)改變很多事情！

其三，確保現(xiàn)金流“系統(tǒng)性”的安全！

應(yīng)該說，長期的“資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，有息負(fù)債降低”是一方面，是長期活下去的前提。

而中短期的“現(xiàn)金流與債務(wù)覆蓋”，確保現(xiàn)金流不斷裂，則是短期活下去的關(guān)鍵。

對此，碧桂園這幾年現(xiàn)金短債比基本都在2倍左右，能夠覆蓋短期到期債務(wù)。

不妨看看當(dāng)下的債務(wù)，今年下半年碧桂園的到期債務(wù)，一則境外已經(jīng)沒有到期美元債，二則境內(nèi)僅有2比共計(jì)40億的到期債務(wù)，對此，碧桂園已提前做好經(jīng)營安全。

莫斌表示：“40億的債務(wù)體量，在碧桂園每個(gè)月數(shù)百億銷售占比是非常小的。”

債務(wù)少，而且碧桂園現(xiàn)金流回流卻不錯(cuò)。

其一，銷售回血不錯(cuò)。22上半年碧桂園權(quán)益銷售1850 億，回款率高達(dá)92%，而且連續(xù)7年回款率碧桂園都是在90%以上，意味著碧桂園銷售力、回血力都挺強(qiáng)的。

你可能會(huì)說，業(yè)績都下滑了，憑啥這么說？

沒對比就沒發(fā)現(xiàn)，比如1~7月，百強(qiáng)房企銷售額整體約下降 49.3%（第三方數(shù)據(jù)），而碧桂園公告銷售額同比下降39.8%，明顯優(yōu)于百強(qiáng)房企，與頭部10強(qiáng)房企下降幅度差不多，而且這是在碧桂園三四線占比較高情況下實(shí)現(xiàn)了相對業(yè)績實(shí)力。

其二、開支嚴(yán)控，碧桂園是行業(yè)最早提出“以收定支，以銷定產(chǎn)”的房企之一，

莫斌表示：“下半年公司預(yù)期支付的工程款是800-900億左右，其他支出包括稅費(fèi)、銷管費(fèi)、土地款等，同比都會(huì)有大幅的下降，和上半年相比也會(huì)穩(wěn)中有降。”

莫斌坦言：“2022年，碧桂園壓縮了一切不必要的開支，從我們管理層，從我開始，都?jí)嚎s了一切不必要的開始，包括薪酬包括費(fèi)用，通過經(jīng)營性現(xiàn)金流，去償還高成本短周期的一些融資。”

整體看，碧桂園經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正，核心在于碧桂園經(jīng)過4年的全周期競爭力提升管理動(dòng)作，做到了“供、銷、回、執(zhí)、投”的閉環(huán)管理，做好了所有區(qū)域資產(chǎn)的“投、融、管、退”的管理，最終也支撐了經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正的安全格局。

即碧桂園可以通過“銷售回款、可動(dòng)用現(xiàn)金的管理、審慎投資”來維持收支平衡的整體狀態(tài)！

第四，經(jīng)營性現(xiàn)金流不錯(cuò)之外，碧桂園融資現(xiàn)金流也不錯(cuò)。

比如碧桂園是政府監(jiān)管支持的示范性企業(yè)。2022年在境外資本市場幾乎停滯的狀態(tài)下，碧桂園發(fā)行了可轉(zhuǎn)債折合是33.68億元，而且配發(fā)新股折合是24.1億元。同時(shí)從去年下半年至今，碧桂園境內(nèi)公司債及中票也達(dá)61億，供應(yīng)鏈ABS及ABN也合計(jì)87億。

整體看，在民營房企融資難的當(dāng)下，碧桂園依舊是為數(shù)不多能夠進(jìn)行全品種融資的民營房企。

作為頭部房企，尤其是頭部民營房企，碧桂園對當(dāng)下，對未來的態(tài)度很有代表性！

整體碧桂園的態(tài)度是：“短期有壓力，長遠(yuǎn)有信心，短期判斷要更加審慎，政策環(huán)境仍有不確定性和區(qū)域的差異，行業(yè)信心的恢復(fù)，仍需要一段時(shí)間。”

長遠(yuǎn)有信心，碧桂園的底牌來自于哪些了？對此，莫斌總結(jié)了4個(gè)有信心。

第一， 對10萬億市場有信心。

十萬億市場很大，尤其這輪周期過去后，誰的競爭力最強(qiáng)，誰就能夠占領(lǐng)這個(gè)市場，碧桂園不僅要當(dāng)下活下去，而且要市場健康后要活得好。

第二， 對政府調(diào)控有信心。

因?yàn)槲覀儑艺畬Φ貐^(qū)的調(diào)控能力是非常強(qiáng)的，他真的要調(diào)控一個(gè)市場的時(shí)候，他一定能夠做好，所以碧桂園是有信心的。

第三， 對碧桂園管理有信心。

因?yàn)槲覀冞@么多年全競提升之后，管理的競爭力上升到相當(dāng)大的高度，但我們投資上的一些判斷決策或者在授權(quán)管理上的不審慎造成了今天一些被動(dòng)的局面。

第四，對碧桂園新業(yè)務(wù)有信心。

在6月份，碧桂園將所有建筑子公司和博智林總包單位進(jìn)行整合，成立了科技建筑集團(tuán)，是建筑機(jī)器人研發(fā)、生產(chǎn)和全面應(yīng)用的企業(yè)。

目前，碧桂園已經(jīng)在所有正在建設(shè)項(xiàng)目上投入使用，尤其是在順德2個(gè)商品房項(xiàng)目（一個(gè)64畝，一個(gè)84畝）全過程測試使用，效果明顯。

莫斌表示：“現(xiàn)在我們建筑機(jī)器人發(fā)揮越來越大的作用，未來建筑機(jī)器人對主營業(yè)務(wù)的發(fā)展，一定會(huì)像老虎插上翅膀。”

長期有信心，短期碧桂園也在反思和應(yīng)對。

第一、更謹(jǐn)慎的投資。

早期在市場上行期，為了搶占市場，碧桂園集團(tuán)上下考核都聚焦資金的使用效益，所以即使土地市場競爭積累，但在增長慣性下，投資還是加了一些樂觀預(yù)期，所以市場下行之后和早期市場預(yù)期就形成較大反差，造成了投資失誤。

事實(shí)上，2018年到2019年相對樂觀投資拿地，其實(shí)不僅僅是碧桂園。

第二，2022年非常時(shí)刻采取“精準(zhǔn)供貨”去對沖市場下行的風(fēng)險(xiǎn)。怎么做？即

• 針對一些去化很好的項(xiàng)目，加大加速去化，快速收割。

• 針對一些項(xiàng)目去化一般，就降低它的供貨量，減少投入。

最終，碧桂園通過“精準(zhǔn)供貨”的方式去對沖市場整體下行風(fēng)險(xiǎn)。

第三、資產(chǎn)換倉。在維持現(xiàn)金流整體平穩(wěn)前提下，碧桂園借這一波窗口期去盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)處理一些劣質(zhì)資產(chǎn)，盡可能地保住優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。等到市場有反轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)的時(shí)候，資產(chǎn)可以以一個(gè)比較高的溢價(jià)或者更少的折價(jià)去銷售。

第四、調(diào)整銷售策略，以現(xiàn)金流為導(dǎo)向，隨行就市。

即通過合理量價(jià)去推進(jìn)高權(quán)益項(xiàng)目。對于項(xiàng)目資金可以歸集或者資金監(jiān)控相對合理、不會(huì)過度監(jiān)控的地區(qū)，碧桂園會(huì)加大它的供貨和銷售。這樣能夠使得碧桂園在市場底部小的代價(jià)情況下，能夠有比較好的現(xiàn)金流表現(xiàn)。同時(shí)，可動(dòng)用的現(xiàn)金流表現(xiàn)，又使得經(jīng)營相對穩(wěn)健，去度過現(xiàn)在的市場低谷。

對碧桂園后市判斷和應(yīng)對策略，你怎么看，歡迎留言告訴我們！