這或許就是產業園區的未來方向

Part.01

重資產擴張模式的問題

回顧產業園區發展歷史，我們不得不承認，早期產業園區商業模式與房地產模式很接近。拿地-開發-銷售的重資產擴張模式有兩方面好處，一方面可以讓資本快速周轉，方便快速搶占市場，另一方面能獲取比純輕資產運營高許多的巨額利潤。

這種模式存在一定的風險。

如果運營商過于注重開發新項目，不斷根據新項目劃分出人才，導致人才資源要素難以異地復制和匹配，比如讓一個原本只做招商的人才去負責新項目的招商、開發和運營服務等整體工作，很難全盤兼顧。

如何平衡新項目的輕與重，統一資源要素同時分散風險，避免項目運營水平參差不齊的問題，是目前眾多產業園區運營商都遇到的難題，目前不少運營商已經開始探索輕重結合模式。

Part.02

輕重結合模式的優勢

那么輕重結合的模式相比原有的重資產擴張模式有何優勢呢？

首先，輕重結合模式一般會劃分出專業的輕資產運營團隊，這個團隊專門負責多個園區招商運營工作，可以集聚骨干人才，保證多個項目的水平和質量；

其次，面對不熟悉的新城市，以輕資產切入可以規避風險，避免重金砸入卻踩坑；

最后，輕重結合能夠改善資金流動性，更易于拓展市場發展，承接地方政府或是資產所有者的輕資產運營業務，提升運營商輕資產的能力，為未來以公募REITs為代表的資產證券化道路提供更多可能性。幫助運營商從單純的園區開發運營往資產運營業務深耕。

為更好地理解輕重結合商業模式的具體玩法，我們可以再看看三銀投資管理有限公司（以下簡稱三銀投資）的案例，三銀投資在輕重業務模式方面已經有了比較成熟的模式：母公司三銀投資負責園區開發，子公司e通世界負責資產及產業運營。

在產業園林立，國有產業園占主導的上海，這家公司以獨特的魅力成為了諸多產業企業“最為信賴的房東”。三銀投資的產業園商業模式是以輕帶重，輕重結合模式的典范。

Part.03

輕重結合案例實踐

三銀投資早期以科技涂料研發生產起家，以重工業為先驅，在上海虹橋選擇重資產開發完全持有的商業模式。之后融合輕資產運營，通過e通世界負責產業園運營，專注于推動產業升級,通過輕資產運營及創新的“e通模式”,構建一體化的產業服務，開啟了三銀投資新的征途。

具體來說三銀投資現在已形成的“輕重結合”、兩條腿走路的開發運營模式。

在重資產方面，三銀投資堅持全自持重資產，現有的6個園區都是自有物業。重資產模式給予三銀投資更多決策自主權。

在輕資產方面，e通世界全自有團隊運作，從前端招商服務到后端物業服務和企業服務，這三個流程都有單獨的團隊分工負責。由于有專門的團隊，所以更專業。同時由于有母公司的資金支持，e通世界的輕資產運營也便有了更大的穩定性。

有了專業的資產管理團隊，之后重資產的退出也便有了更多的可能性。從項目規劃拿地階段，到產品設計、成本控制、產業定位、項目融資、招商運營、退出路徑等輕資產手段介入項目的全生命周期。

在接受采訪時，上海三銀投資董事長黃銀賢表示“我們每年80%的精力都投入到園區日常的運營服務中，運營工作很繁瑣，雖然產生的直接經濟效益相當有限，收入可以說微乎其微，但是從我們10多年的行業經驗看，只有運營做好了，園區內的產業才能發展好，我們自持的重資產物業才更能發揮資源整合平臺的價值，也才更有多元化與可持續發展的空間。”

當下，純重資產的園區已經在市場缺乏競爭力，在新增土地用量不斷減少，政府對產業要求不斷提高，園區金融化的道路被進一步打通的背景下，園區運營商或政府平臺公司要想更好地在產業園區領域深耕發展，就要有更強大的運營服務能力，也就是要提高輕資產業務的水平，輕重結合或許是未來發展的一大方向。