近期，關于財政的討論又多了起來。越來越多的信號顯示，地方財政情況并不樂觀，而且這種困難遠不止區縣一級，而是一種廣泛的困難。據公開報道顯示，今年上半年，全國31省份一般公共預算收支差均為負，即便是最富裕的上海、北京，財政收入也明顯下降。
在這樣的情況下，地方政府開始壓縮開支。我們看到，一些年初安排的項目，現在不再撥錢了；年度實施的項目，很多都暫緩了。除了疫情防控、民生這樣必須支出的項目，其余的都在縮減。
政府過緊日子，園區運營商們也受到了波及。政府是園區業務最大的客戶，經濟好的時候，政府會聘請運營商來協助其完成招商任務，而當財政下滑，政府采購園區運營服務的熱情也將隨之消退。作為置身其中的從業者，我們不禁要問，園區輕資產運營還是一門好生意嗎？
正文：
園區輕資產運營產生的背景與實踐
早年，我國的高新區、經開區基本由政府主導，政府通過設立專門的管理委員會對園區進行管理、招商引資和為園區內的企業提供服務。相應的，園區管委會作為政府派出機構，擁有一定行政審批和經濟管理權限。
然而，但隨著實踐的深入，這種政府「一肩挑」的模式弊端逐漸顯現。
一方面，政府對管委會的權力下放不全面、不到位，管委會行使職能很大程度受制于原派出機構，無法發揮高效的優勢。另一方面，受制于原有體制，園區專業化、職業化的干部隊伍未能建立，而由于缺乏激勵機制，干部的積極性也無法被充分調動，嚴重阻礙了園區的發展。
到了20世紀90年代末，隨著市場經濟不斷發展，現代化企業管理制度滲透到各行各業、在這一背景下，地方政府開始嘗試放手由企業來管理和運營園區。
最早，園區委托的對象是政府下屬的事業單位和當地的國有企業，具體模式是：政府作為主管單位，負責經費預算、人員考核與日常監管，公司運行費用實行收支兩條線或差額撥付。這一變化使得管委會與公司在職責分工上有了更多市場化的元素。但不可忽視的是，在「管委會+事業單位/國企」合作模式下，公司并沒有獨立的決策權，更多的是處于一種半事業、半企業的境地，一應事項仍需政府點頭同意。
這一模式一直持續到2000年之后，大連軟件園的成功讓「官助民辦」模式走到了臺前。2007年，迫切希望發展服務外包產業的蘇州高新區與大連軟件園運營商大連軟件園股份有限公司（DLSP）簽約，共建蘇高新軟件園。由蘇州高新區出牌子、出政策、負責園區的規劃建設，具體項目的運營管理交給DLSP負責，這也是有記載的、中國最早的園區委托運營案例之一。只不過，當時受傳統計劃體制影響，一些關鍵事宜仍由政府把控，并未100%授權給其企業。
有了蘇高新軟件園的合作經驗，個別發達地區開始探索市場化運營園區。2012年12月，杭州蕭山經開區選中浙大網新集團，負責杭州灣信息港園區的運營管理。分工上，科技園由政府投資建設，是科技園的產權所有者；運營公司負責進行專業化招商、服務運營，完成政府的計劃和經濟指標。政府向園區支付一定的管理費用，公司可以自由發揮，這在浙江乃至全國開了政府主導、企業專業化運作的先河。此后數年，這種政府主導、企業主體、市場化運營的案例在全國越來越多地出現。
運營商和政府的矛盾
看起來，政企雙方有相同的目標（招商引資），共同的利益（把園區做起來），合作應當是很愉快的。但做過這行的都知道，委托運營往往看起來美好，內里卻矛盾重重，雙方經常陷入零和、甚至負和博弈的怪圈。
1、地方政府與運營商實際目標的矛盾
地方政府與運營商有共同的目標，這句話對，卻也不完全對。表面上看，政府和運營商都想把園區做好，但雙方的出發點卻并不相同：政府的目標是引大項目、好項目，只要項目質地好，什么基準地價、免租金都不在話下；而運營商的目標雖然也是招商，但終極目的還是完成考核任務，拿到運營費。
因為雙方實際目標不同，涉及到利益，難免產生矛盾。比如，政府要求引進的企業必須是XX領域的企業，而且稅收、產值不能少。這就觸碰了運營商的利益：本來企業就不多，你還挑三揀四，嚴格按照這個來肯定完不成任務。于是，項目評審就變成了運營商和政府的貓鼠游戲——運營商想方設法把項目包裝得「高大上」，以迎合政府的需求；政府則化身福爾摩斯，負責查找漏洞，稍有疑問立馬否掉，而本該是座上賓的入園企業被夾在中間，成了政府與運營商的博弈工具。再比如，政府要求園區辦一場招商推介會，站在政府的角度，想當然會認為這筆錢應該運營商出：「我已經給了你運營費，那理應包含在里面」；而運營商也很委屈：「合同里沒有要求辦這個活動，憑什么我出錢？」，一來二去，要么政府掏了錢，但對運營商的不滿又增加了；要么運營商能省則省，辦一場土味宣講，本有意向的客商也猶豫了。
2、地方政府與運營商階段性任務的矛盾
站在政府的角度，引一家運營商進來，任務就已經完成了一半。一來，雙方簽約這事兒已經過會，相當于領導點頭認可，這個園區招商引資的任務就已經轉嫁給你了。做得好，是領導知人善任，做不好，這口大鍋肯定是運營商的。其次，引進運營商委托運營，本就是體制機制改革的任務之一，如果引進一家知名運營商，其影響不亞于簽約一個好項目。但對運營商來說，項目簽約的一刻，任務才剛剛開始。時間節點的不同，注定了后續雙方的期望存在差別。對政府來說，因為任務已經過半，對運營商的期望直接提升了一檔；而運營商的工作才剛剛開始，累個半死招了幾個企業，覺得可以交差了，實際卻根本入不了政府的眼。
3、地方政府付出與心理回報的矛盾
我們知道，園區招商對政策的依賴是很強的，更直白點說，政策對招商的重要性要遠遠大于運營團隊本身。
如果是政府獨立運營，這事兒沒什么好糾結的，對大項目、好項目，在權限范圍內給最好的政策就好了。可如果涉及委托運營，性質就變了。站在政府的角度，我既然付了錢，就必須每一分錢都要有回報。這種想法本身并沒有錯，可如果過于糾結性價比，就會陷入一個誤區：政府會想，如果我給的政策太好了，運營商的工作是不是就輕松了？我這個錢是不是就花得不值？正因為有了這種先入為主的想法，很多政府會設置一些苛刻的政策，增加運營商的難度，以求讓自己的錢花得物超所值。而運營商覺得政府在刁難自己、產生逆反心理，把所有招商的不順統統歸結到政策上，這工作自然就做不好了。
4、運營商實際產出與地方政府日益增長的需求的矛盾。
這條做過園區運營的人肯定有感觸，你做得越好，工作難度就會更高。因為政府的要求永遠不可能被完全滿足，你的工作做得越來越好，政府對你的期望也會相應增加，最終會到一個不切實際的高度。哪怕你前兩、三年能滿足政府的胃口，但不代表你未來仍能保持這樣的增長，只要有一年增速下滑，甚至保持穩定，政府便會認為你的工作倒退了。
5、區域成熟度與政府采購意愿的矛盾
我們知道，做園區就是做人氣，只要人氣高了便不愁招不到商。但現實情況是，真正好的地段并不會委托給企業來做。一流的地段，是出政績的「熱土」，政府自己就可以做，不需要委托給任何人；稍差一點的地段，留給國企、央企，因為彼此在一個體系下，知根知底，溝通起來也方便；再差一點的，打包成一個片區，找國內最具知名度的運營商合作；最后，那些地段、配套稀缺、戶型奇葩、關系復雜的項目，政府難以處理的，可能會找第三方來委托運營。這些項目，一般的團隊很難駕馭，即便你費了九牛二虎之力，熬到氛圍起來、周邊配套也成熟了，政府就可以收回去自己做了，活脫脫的「教會徒弟，餓死師傅」。
6、園區運營核心競爭力的矛盾
園區運營的核心競爭力是什么？這一直是一個未解之謎。招商資源？對99%的運營商來說，其可調動的資源只集中在某個很小的區域。比如，一家上海的運營商在杭州拿了項目，花點小錢，確實有可能帶幾家上海的企業過去。可如果項目地在內蒙，你很難想象運營商要有怎樣通天的本領才能說服一家企業從上海遷到內蒙，到頭來還是本地的幾家企業搬來搬去。運營體系？誠然，導入一個成熟的運營體系能讓園區更快步入正軌，但也不必過分夸大體系的作用，尤其一些中小園區，根本用不到多復雜的體系，一個新手干半年也能總結出一套東西。招商團隊？如果團隊是運營核心，那就更簡單了，合同到期或者還沒到期，政府直接把這個團隊挖走就好了....如果找不到無法被替代的核心能力，被淘汰只是時間問題。
對園區運營行業的幾點預測
了解了委托運營的各中矛盾，不難看出，園區運營本質上是一個勞動密集型產業，賺的是辛苦錢。這也就不難理解，當地方政府財政不景氣的時候，很多運營采購會被砍掉。
行業日后將如何發展，筆者有幾個預測：
1、輕資產運營的利潤被大幅壓縮
近年來，參與輕資產競爭的企業已經不僅僅是傳統的產業地產商，中介機構、房地產商、科技企業擼起袖子搶食的比比皆是，甚至國企、央企也紛紛下場「降維打擊」。在這片修羅場中，上有近水樓臺先得月的國家隊，中有自帶項目、深受政府熱捧的科技集團，下面還有啥都敢承諾，啥條件都答應的中小企業，行業「內卷」令人發指，利潤自然不能與前些年同日而語，哪怕你有特殊秘籍，恐怕也只能賺點辛苦錢。
2、民營產業地產商終將歸于輕資產
前幾年，地產行業處于黃金年代，拿到地就意味著賺錢，機制靈活，敢闖敢拼敢搞關系的民企，在飛速上漲的市場上橫沖直撞，華夏幸福、億達中國等一干民營企業脫穎而出，占據第一梯隊，對比招商蛇口、上海臨港、張江高科這些國企也不遑多讓。
可是，如今早已時過境遷，以前民企機制靈活，搶項目，搶地都有很多優勢。而這三年經濟不景氣，國企和民企的地位完全逆轉，民營企業以往賴以生存的高杠桿成了壓死企業的千斤重擔，釋放出來的土地和資源，大都被國企、央企強勢收割。為了防控風險，能讓國企干的，就盡量讓國企干；好項目新項目，也盡可能優先照顧國企....拿不到好項目，自然只能退而求其次，扮演好服務商的角色。
從上面政府和運營商的矛盾不難看出，想做純粹的輕資產很難很難，因為基本沒有利潤空間。所以未來的方向仍然是輕重結合，把有限的資金投到對的項目上。即先以輕資產模式進入，一方面熟悉區域，看這個地方值不值得投資；二是和地方政府搞好關系，便于后續談到更好的條件，等關系理順了，在當地有了一定的品牌基礎和人脈基礎，再謀劃拿小型開發項目。
4、放棄幻想，面對現實
受多方面影響，地方財政吃緊已經是普遍情形，且很難迅速恢復。這就意味著，在未來的兩三年甚至更長時間內，大家都要做好面對困難的準備。即便有一天經濟恢復，行業的邏輯也早已改變，無論開發商還是運營商，都需要重新適應。
