當下，房地產行業進入四低一高（低杠桿、低增長、低利潤、低容錯，高風險）的時代。行業面臨重整，房企努力保生存，多個房企反應年度任務目標完成的概率很小，各大、中、小房企均把營銷放在首位，真的有能力投資的也僅限于央企、國企，那么，中小房企的投資之路在何處？9月2日在廈門召開的第九屆G50董事長峰會暨第一屆F100董事長峰會上，近百余位中小房企針對投資拿地，表示均面臨如下的困惑：投資根據地如何選擇、投資那些區域更為合適、當下形勢的投資標準有什么變化、何時是最佳投資時機等。

G50專家圍繞根據地如何選擇、投資標準如何建立、何時是投資時機三個問題，結合行業當下的特點，提出一些策略建議，供企業參考。

選擇根據地往往跟企業選擇的發展模式有關，也跟企業的投資偏好有關。一般企業投資偏好分為兩類：

1.周期偏好

多數企業，尤其中小房企，是典型的右側交易思維。當下市場行情普遍冷淡，某優秀房企新開一個盤實現熱銷，便斷言市場已經見底。這也是中小房企做不大的原因，因為跟在別人后面是不可能成長的。房企還是要自成一派，雖然很難，但最難的往往也是最正確的。

周期偏好的意思是，房企尤其是中小房企喜歡追漲殺跌，等市場行業變好了，則加大投資力度，幾近瘋狂的買地，殊不知，你錯過了拿地的最佳時機。當下土地市場反映出左側交易的思維特點，國企央企低價抄底，伺機獲取優質土地，等這波風頭隨著市場回暖，緊接著就是優秀的民企開始大肆攻城獵地，等市場恢復正常，右側交易的中小房企才出手投資，可惜已晚矣。這反應出很多中小房企缺乏對價值的判斷和市場周期的判斷，甚至很多房企董事長不認為周期存在。

2.風格偏好

分為三種導向：市場導向、直接導向、機會導向。選擇哪個導向跟企業發展階段有關，也決定了企業的投資標準。

直接導向：很多中小房企不論投資標準有多理想，但拿地都是以自我為中心，董事長認為什么時候拿地就拿地。甚至個別董事長說，拿地就是因為兜里有錢，可是市場適不適合拿地，跟兜里有沒有錢是沒有關系的，很可能適合拿地的時候就是兜里沒錢的時候。

機會導向：企業不拿地團隊沒事干?？赡艿胤浅：?，但是對周期和市場價值的判斷不準確，結果拿貴了。優秀房企的董事長和高管都很有價值判斷，明白什么是金子，什么是沙子，買個金子，若是在最貴的時候購買，相對來說企業是比較被動的。

另外一點，房企應該想清楚企業依靠何種能力盈利，再去思考如何選取根據地。下面是房企常見的兩種盈利能力。

1.依靠城市擴張賺錢

很多房企是依靠城市擴張賺錢，尤其中小房企靠城市化和產業化在三四線賺錢，實際是中國的城市化浪潮讓房企在賺錢。

2.依靠產業擴張賺錢

當下房企投資時，主要抓手其實是城市及產業的擴張規律，但是很少中小房企做研究。例如拿一個市中心的地，看似位置很好，可是這個片區是在城市的擴張區域中嗎？它的產業是在升級轉型的階段嗎？

旭輝林中最得意的是他對周期的判斷，他曾說他賺的是周期的錢，是基于對城市化、產業化的研究，形成城市投資基本清單，配合行業周期發展規律進行投資，造就了旭輝賺錢的能力。

根據地選擇的原則

一是人口持續集聚；二是國家和地方產業發展持續支持；三是當地市場環境較好及政府資源熟悉；四是房地產供求關系良好，市場有效需求存在；五是地產價格處于合理水平。

選擇投資的區域，首先是國際先進產業集聚的地區；其次是人口進一步集聚且主要城市群、都市圈范圍內的熱點縣城；三是經濟發展潛力較好且前5年已經歷價格調整、且現在比較穩定的地區，如東莞、蘇州；四是國家城鄉協調發展示范區，農民未來就地城鎮化發展勢頭較好的地區，如浙江、廣東、江蘇等城鄉統籌示范區和現代農業發展示范區。

比如一些城市，有新人口流入、新的產業進入、城區規模很小，可以用大農村、小城市形容，城市存在大量的擴張，比如徐州就是非常典型的這類城市，產業發展能大大推動城市化進程。這個時候拿地就能蹭到城市增長的紅利。所以說，房企應更多的是找到這樣的城市。但是選擇城市也不是主動找就能找到，也要看這波周期未來能恢復到什么程度。

相反，一些市場周期波動的城市，市場下行時，成交量很少、價格很高，周期一過，量就起來了，這類城市，明顯不適合。

投資標準須跟房企的風格和企業自身擅長的經營模式匹配，沒有100%的投資標準。

當下，投資標準主要是利率潤，只要綜合成本能得到有效控制，項目有利潤或者不虧本，就是基本的投資標準。當下投資標準的關鍵因素較之前有很大的變化，原來主要看地價是否合適，主要靠算賬是否有盈利空間，而現在地價不是首要的因素，關鍵看投資地區市場預期和近期購買力的變化，以及央企等優秀房企售價調整的步伐和幅度。然后秉著較為保守的視角，定投資標準和門檻。同時還要最大化估計成本和政策變化帶來的影響，從高風險視角考量未來市場，謹慎投資，提高投資成功率。

投資模型關鍵因素有三個：一個是人均購買力的增長，通常與市場購房的預期強相關；第二個是人均住房面積；第三個是人均開發量。三個因素中，第一個因素是主觀因素，也是最能直觀反應市場行情的。

市場行情的反彈是有規律的。第一步一定是價跌量漲，這個過程像籃球落地，落地的時候是加速的。所有的營銷總開盤都要低開高走，但往往在低價的時候已經賣完90%，高價的時候賣得很少；第二要看錢流向那個產業，現在主要是現代能源產業。產業研究的過程就像篩沙子的過程，篩掉沙子，才能得到金子。

右側交易思維的企業家，投資比較保守，在其他企業項目銷售較好時才敢出手，但已經晚了，應該在市場接近底部的時候拿地。安全來說，今年四季度目前來說是投資拿地最好的時候，但大概率中小房企會在明年一季度投資拿地，因為右側交易思維決定這些企業的投資風格相對比較穩健，在企業投資時要考慮控制風險的指標比較多。

巴菲特曾說過：別人恐懼我貪婪，別人貪婪我恐懼。房企應該趁各級政府財政需求較大且賣地急切的時機，只要自身流動性較好、負債較低、經營正常，就可以選擇低密度、配套好的地塊入手，明年下半年也許正是銷售好時機。若自身流動性差、銷售不好、回籠較難，則任何時候都不是投資的最佳時機。

什么時候是好的投資時機？一定要先問問企業自身的開發周期，因為企業的開發周期決定了投資時機。萬科表示現在拿地非常好，是因為萬科開發周期是10-12個月，基本一年后市場的形勢也就明朗了，如果一個企業的開發周期是4-6個月，則建議企業降低自身杠桿、4個月以后市場是有機會的。如果不要求銷售100%覆蓋現金流，銷售70%就能覆蓋企業現金流，現在拿地是可以的。

企業可以適度提高負債率，用新拿的地平衡利潤率的下降，這樣來解決問題，比如負債率提高到30%，企業的利潤能上漲15%，如果這樣就可以了；或者從90%的負債率一直慢慢的降，降到企業認為合適的利潤點。

預測：今年9月份開始一直到明年7月份，銷售量可能漲上去，但價格不一定能上去，價格可能在明年7月份開始上漲，因此現在是最好的投資時機。

總之，只要具備一定的市場需求，就可以布局。但是未來2-3年，對于民企來說，寧可錯過，不能投資錯誤。