房地產(chǎn)行業(yè)在第四季度會(huì)是什么情況

先說一些不太樂觀的消息。

根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，盡管國慶放假前國家層面出臺(tái)了比較重磅的樓市利好政策，但國慶1-7日的假期期間20個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積同比去年仍下降了37.7%，其中福州、上海、北京、寧波、溫州、杭州、煙臺(tái)、淄博等都是連續(xù)兩年同比下跌了40%以上，廣州更是創(chuàng)下近五年國慶的新低。

很多同行反饋說目前仍未看到房地產(chǎn)行業(yè)好轉(zhuǎn)的跡象，尤其是9月28日一家民營房企優(yōu)等生因信托產(chǎn)品兌付違約引起股債暴跌后，市場方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期感覺更加悲觀。

從政策走向來看，房地產(chǎn)行業(yè)目前“保項(xiàng)目、不保主體”的救市思路雖然有所改善，比如為實(shí)現(xiàn)“保交樓”的目標(biāo)，各地政府、地方國企設(shè)立了紓困基金，國家層面安排了政策性銀行的專項(xiàng)貸款，另外中債信用增進(jìn)公司還為部分民營房企的發(fā)債提供了全額擔(dān)保，但因上述所有的業(yè)務(wù)操作都必須遵循“市場化”的原則（也即只能救少數(shù)值得救的項(xiàng)目或房企），因此整體落地情況都很不理想。

投資端目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心非常弱，除了我們?cè)趦?nèi)的少數(shù)幾家機(jī)構(gòu)還在堅(jiān)持看地產(chǎn)前融項(xiàng)目外，其他大部分機(jī)構(gòu)要么已暫停業(yè)務(wù)、清理存量，要么已轉(zhuǎn)型或改變投向，還有一些機(jī)構(gòu)則在積極拓展乙方類業(yè)務(wù)，比如開辟投后管理類的系統(tǒng)化、專業(yè)化服務(wù)。

對(duì)后市的期待方面，深圳9月28日第三批集中供地的土拍結(jié)果似乎給出了答案。深圳本次土拍有6宗地成交，1宗（光明馬田）宅地流拍，總收金106.38億元。成交地塊中，深鐵拿下坪山3宗宅地，華潤拿下1塊寶安福海宅地，招商拿下1塊九龍山宅地，坂騰發(fā)展（信城）拿下龍華九龍山安居房宅地。從拿地主體來看，背后全部都是國央企和城投平臺(tái)，民營房企的拿地?zé)崆楹湍玫啬芰τ纱丝梢娨话撸駹I房企對(duì)后市的低預(yù)期也非常明顯。

國慶之前，直連俄羅斯和德國的北溪一號(hào)和北溪二號(hào)天然氣管道相繼被炸，哪個(gè)國家有動(dòng)機(jī)、有能力做這個(gè)事情大家心知肚明。烏克蘭東部四州“順利”以高票完成“入俄公投”后，克里米亞大橋于10月7日被炸，俄烏之間、俄歐之間以及俄羅斯與北約、美國之間的沖突面臨更大的變數(shù)，而歐洲因能源短缺導(dǎo)致的衰退、美聯(lián)儲(chǔ)的持續(xù)加息以及俄羅斯目前在俄烏戰(zhàn)爭中出現(xiàn)的敗退跡象也讓中國面臨的內(nèi)外形勢(shì)更加復(fù)雜。這一波國際國內(nèi)形勢(shì)下，中國如何應(yīng)對(duì)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人士來說，這些核心事件的走向甚至比房地產(chǎn)本身的市場邏輯來得更加重要。

說完了不太樂觀的消息，我們可以再看看目前一些力度較大的救市舉措以及一些較好的市場苗頭。

媒體報(bào)道稱，工行、建行、中行等多家大行在9月底時(shí)都傳達(dá)監(jiān)管部門的通知，要求各地分行加大對(duì)房地產(chǎn)融資的支持力度，具體指標(biāo)是要求每家大行年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券。雖然市場方面認(rèn)為這些新增貸款只會(huì)向國央企類開發(fā)商傾斜，對(duì)民營房企的惠及力度有限（主要還是樓市尚未企穩(wěn)回暖帶來的貸款風(fēng)險(xiǎn)問題），但該政策信號(hào)對(duì)“穩(wěn)地產(chǎn)”來說還是非常重要。

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。9月30日，財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，同日央行還通知下調(diào)了首套個(gè)人住房公積金貸款利率。

從國慶節(jié)前的動(dòng)作來看，目前的救市力度還在繼續(xù)加大，另外已從剛需（首套房為主的購房需求）擴(kuò)大到了改善性需求的范圍。需要注意的是，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的利好政策仍受制于國家所面臨的內(nèi)外形勢(shì)以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較弱的影響，尤其是居民端對(duì)就業(yè)和收入預(yù)期的下降，因此樓市政策端的持續(xù)向好短期內(nèi)很難激起市場的浪花，只是在“因城施策”的背景下救市工具箱的充分釋放可以為房地產(chǎn)的企穩(wěn)回暖帶來更多的信心。

除了樓市政策的持續(xù)松綁外，我們?cè)谀壳暗牡禺a(chǎn)和城投類投資業(yè)務(wù)方面發(fā)現(xiàn)了一些讓人感覺樂觀的市場動(dòng)向。具體來說，對(duì)于停工、爛尾項(xiàng)目的“保交付”，以AMC為代表的社會(huì)資本終于有了更大的參與意愿，尤其是城投平臺(tái)接盤或代建、代管的“保交樓”項(xiàng)目，如果項(xiàng)目本身較為優(yōu)質(zhì)，在算得過賬的情況下國企主導(dǎo)的社會(huì)資本一般都可按地產(chǎn)項(xiàng)目的融資邏輯進(jìn)行處理，且不追求高利潤；如果項(xiàng)目本身不優(yōu)質(zhì)，帳算不過來，那么也可以由城投平臺(tái)作為融資主體或提供擔(dān)保，也即相當(dāng)于城投平臺(tái)的信用融資。

需要注意的是，目前“保交樓”項(xiàng)目的紓困融資或破產(chǎn)重整的成功案例均少之又少，包括我們今年做地產(chǎn)不良項(xiàng)目的過程中也深感復(fù)雜和拖沓，以至于我們目前做地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)仍主要挑選國央企開發(fā)商或城投平臺(tái)類的交易對(duì)手。

我們認(rèn)為，“保交樓”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)大概率只能指望城投平臺(tái)，不管是注入紓困資金、代建、代管、收購，在市場仍在下行的情況下，絕大部分國央企開發(fā)商及優(yōu)質(zhì)民營房企均對(duì)“保交樓”項(xiàng)目介入意愿不大或忙著自保，目前唯有城投平臺(tái)能挑起大梁（也可理解為地方政府只能讓城投平臺(tái)去收拾殘局）。所幸的是，目前投資端對(duì)城投平臺(tái)的“保交樓”業(yè)務(wù)也展現(xiàn)出了更大的支持意愿，比如破產(chǎn)類不良項(xiàng)目，以AMC為代表的社會(huì)資本在地方性的龍頭困境企業(yè)需要紓困時(shí)，可以向城投平臺(tái)提供重整資金；再比如法拍類項(xiàng)目需要盤活的，以AMC為代表的社會(huì)資本也可以提供資金給城投平臺(tái)參與相關(guān)的法拍，而以上類型的業(yè)務(wù)也給我們民營金控創(chuàng)造了更多的配資業(yè)務(wù)介入空間。

值得一提的是，機(jī)構(gòu)端目前對(duì)城投平臺(tái)融資業(yè)務(wù)的介入已變得更加謹(jǐn)慎，不管是基建還是涉房業(yè)務(wù)的融資，如果城投平臺(tái)所在的區(qū)域太弱，或者主體評(píng)級(jí)太低，指望這類城投平臺(tái)完成“保交樓”的任務(wù)仍舊存在很大的難度，核心原因就是投資端對(duì)這類平臺(tái)并不認(rèn)可，另外也擔(dān)心城投平臺(tái)債務(wù)會(huì)因?yàn)槌掷m(xù)的經(jīng)濟(jì)下行引發(fā)違約潮。

總的來說，房地產(chǎn)行業(yè)在第四季度仍舊是筑底的過程，房企不會(huì)大動(dòng)，投資機(jī)構(gòu)也大多按兵不動(dòng)，除非二十大有重磅的利好，不然還是蟄伏為宜。