外資正跑步入場，抄底中國房地產
來源:明源不動產研究院 作者:明源不動產研究院 時間:2022-11-01
現在，如果一個人發表看好中國房地產的言論，要么被認為不識時務，要么被認為“急于出貨”。無他，實在是市場行情太低迷，擊穿了大家的信心。
傳統“高杠桿、快周轉”的玩家，相繼陷入困境，墜入萬科所說的“黑鐵時代”；潛在購房者持幣觀望，不為各種刺激所動，讓前景變得更加不明……以至于有媒體只是喊了一嘴“積極做好風險資產價值重估的準備”，都讓不少人惴惴不安。然而，有人卻在“危”中看到了“機”。最近，包括黑石、凱德在內的外資在抄底中國房地產的消息頻傳。這些外資都是經歷過大風大浪，穿越多個周期活下來的老狐貍，此時抄底中國顯然不是“錢多人傻”，而是有著嚴密的邏輯在做支撐。市場上有一個魚攤，活魚10元一斤，死魚3元一斤。一位老太太蹲在魚攤旁，一直盯著魚看，就是不買。魚攤的老板說：“您盯了這么久，又不買，到底想干啥？”老太太不急不忙地說：“我在等你的魚斷氣。”這個故事很多人應該都讀到過。經歷過周期洗禮的外資，就很像上面這位老太太，喜歡等魚死了之后再出手——畢竟，低價才是最有效的風控。喜達屋資本（管理de 資產超600億美元）的創始人Barry Sternlicht就說地產投資成功需要三步：1.低于重置成本買入，2.盡可能使用長期資金，3.慢慢等待，時間和自然增長會解決所有問題。8月份，小明與路勁集團董事局主席單偉彪對話時，其指出，任何一個商業運作都是靠信心在維持的，沒有信心就會出問題。現在，即便是遇險開發商的優質資產，也只能賤賣，這很可惜。但對買家，這卻是個好機會。流動性壓力下，不少開發商、機構債權人希望加速拋售資產快速變現，而目前市場上有充足準備的資金卻較少，正是好的買點。10月17日，北京市朝陽區東三環博瑞大廈以20.37億元拍出，較評估價29.1億元低了30%。計算下來，地上部分單價4.55萬元/平米，綜合單價3.5萬元/平米。凱德撿了便宜，急于出貨的開發商們唏噓不已。但能賣出去，已經不錯了。此前（10月7日），北京王府世紀大廈估值15.39億元，起拍價11.2億元，但因無人競價，慘遭流拍。王府世紀大廈與博瑞大廈均屬于北京商辦市場稀缺資源。但一方面，需求出售資產變現的主體太多，另一方面，今年北京寫字樓租賃市場冷淡，買方觀望情緒濃厚。根據第一太平洋戴維斯數據，前三個季度北京全市甲級寫字樓累計凈吸納量為9.31萬平方米，同比下降84.8%；前三季度，北京大宗交易累計成交約為226.85億元，同比下降55.2%。如此形勢下，很容易以“底價”進行收購，從而大大降低投資風險。這種情形，在2008年也出現過，當時，摩根士丹利、高盛、普洛斯等外資都曾在中國加大布局；而如今，易商紅木、黑石、華平、嘉民、領展、凱德等外資的身影又在市場上頻繁出現。因為房地產是周期性行業，將時間拉長，總會漲回來。目前黑石新成立的一只房地產基金正處于籌資的最后階段，該基金規模或將最終達到303億美元，有望打破記錄，成為歷史上最大規模的傳統私募股權投資工具，但黑石僅耗時短短三個月就已經完成。如果再算上專門用于投資亞洲和歐洲房地產的資金，黑石集團可用于抄底全球房地產的資金池已超過500億美元。這得益于黑石過去有非常出色的抄底表現，投資者們也看好房地產。除了便宜，這些外資投資的方向，還緊貼政策方向。由于特定發展階段的原因，我們一聽說房地產，往往想到的是“住宅”，而外資在中國掃貨，從來都青睞寫字樓、購物中心、產業園區、物流地產等，它們與住宅最大的區別在于，能夠源源不斷地為當地貢獻稅收，符合政策的方向。
一、有促進生產的
10月24日，高盛資產管理（全球資產管理規模達到2.4萬億美元）和森瑤中國宣布，雙方已成立合資公司，首期投資約6.75億美元用于在中國收購、開發和運營一線城市及周邊核心城市的新型工業、物流、冷鏈等新基建項目，首批合作的種子項目為4個位于大上海地區的新基建項目，共計24萬平方米。雙方稱未來還會加大投拓中國核心區位的優質資產，尤其是高標準物流倉儲。高盛資產管理亞太區房地產私募投資負責人村田貴士表示：“看好中國及全球新基建的長期增長前景。”去年收購富力物流園的交易，讓黑石在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，達5300萬平方英尺，覆蓋中國23個城市。目前，我國倉儲物流設施總體供給充足，但高標倉占比僅7%，遠低于美國22%的水平，無法承載當前受電商、醫藥、生鮮冷鏈等日益增長的需求，中信建投的研報稱，若按美國的高標倉占比水平計算，我國當前高標倉缺口約為1.43億方，未來高標倉供需失衡將長期存在。外資正是看上了這個機會。ESR去年8月以51.92億美元的代價收購ARA，就是看上了ARA集團擁有發展最快的新經濟房地產（物流及數據中心等）平臺。交易后，ESR集團的新經濟資產管理規模將提升49%達到500億美元以上，令其在捕捉新經濟地產領域發展機遇方面擁有領先優勢。10月21日，上海楊浦區第一高樓——尚浦領世雙子塔F1-D項目完成塔樓主體結構封頂，其開發商是鐵獅門。鐵獅門中國區首席執行官、高級董事總經理陳志超表示：“鐵獅門將在此打造一個綠色可持續發展的世界級綜合體項目，致力于吸引國內和國際知名TMT企業的總部入駐，為整個區域注入全新動力。”
二、有拉動消費的
上半年3月份，太古地產宣布，將在未來十年新增千億港元投資，其中500億港元將投資于內地市場。8月28日，新世界集團執行副主席兼行政總裁鄭志剛在接受媒體采訪時則表示，中國的房地產市場已經見底，新世界集團將在12個月內在上海、廣州、杭州和深圳等城市投資共計100億元人民幣。數據顯示，疫情前，內地民眾的奢侈品消費中，內地只占約30%，其余70%在中國香港、倫敦、巴黎和其他國際市場。疫情之后，這種態勢正發生逆轉。貝恩公司發布的《2021年中國奢侈品市場報告》指出，由于疫情出境受限，大部分中國消費者選擇在境內購買奢侈品。得益于此，繼2020年取得48%的增長之后，中國個人奢侈品市場2021年全年將實現大幅增長，達到近4710億元人民幣。以恒隆集團為例，2021年，其總租賃收入首次突破100億港幣（109.19億元），其中內地市場占比達到67%，同比增長31%；香港市場僅為34億元，同比下跌7%。陳啟宗分析，這主要得益于內地高端購物商場的租賃收入進一步增加——2021年，內地高端購物商場租賃收入上升30%，而租戶銷售額則攀升55%。 陳啟宗表示，內地奢侈品市場較為蓬勃，未來，內地市場占比還會繼續上升。陳啟宗的判斷，也是其他很多外資的判斷。目前看未來動態清零仍將持續。高端購物中心想象空間十分巨大。
三、有解決居住的
二十大報告指出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。而早在今年9月，富力地產和合景泰富在上海楊浦區新江灣城板塊聯手打造的嘉譽云景項目就被博楓資產（來自加拿大的資管公司，坐擁7500億美元的全球資產規模）收購，標的面積約4.2萬平方米、約560間客房。交易完成后，該項目正式命名為上海五角場博鄰行政公寓，定位中高端租賃住宅。該項目是博楓資產落子中國的第一個租賃住宅項目，其表示，中國近年來重視租賃住房市場的發展，中央政策明確提出發展和培育住房租賃市場、構建租售并舉的住房制度，在用地規劃、金融支持、稅收優惠及退出渠道等方面均出臺了相關指引，尤其在后疫情時代，本地客源和年輕的精英人群租房占比提高，對生活方式類公寓的需求顯著增加，博楓緊抓時代機遇達成了在華業務的又一次拓展。華平資本則布局更早，其在十年間，分七次買進魔方生活。在去年的“中國不動產行業領袖對話”的圓桌討論中，華平投資合伙人張其奇就表示，作為“解決好大城市住房突出問題”的重要途徑，住房租賃行業得到了政府的大力支持，也將是中國公募REITs的一個重要方向……隨著今年8月31日，3只保障性租賃住房REITs在滬深證券交易所同步上市交易，其判斷已經得到印證。外資抄底中國不動產市場的底層邏輯，還是對中國未來經濟的長期看好。而且他們擁有很強的資產運營能力，擅長化腐朽為神奇。中國貿促會公布的《2022年第二季度中國外資營商環境調研報告》顯示，今年二季度維持和擴大在華業務規模的外企占比合計達91%，外資企業普遍看好在華長期發展前景。房地產是典型的長周期投資，在看好中國市場長期發展這一點上，外資地產商和投資機構也無例外……今天中國的經濟體量，沒有任何單一的外部需求能拉動，只有自己拉自己。在二十大報告中，發展依然是最重要的關鍵詞之一。未來，產業升級、消費升級、大城市的居住問題等都是重要方向，外資布局與此高度貼合。而且，布局中國的外資，普遍已進入中國多年，或者關注中國的機會多年，有著很強的資產管理能力。外資參與中國房地產投資，主要有四種模式：與本土企業進行共同開發模式、成熟商業物業收購模式、參與本土房地產企業海外上市、人民幣基金模式。其中，第二種是主流。跟黑石一樣，他們普遍擅長“買入、修復、賣出”。比如，凱德收購博瑞大廈之后，就計劃對其對該項目進行資產升級改造，進一步提升資產價值。因此，除卻20.37億元的收購價格以外，預計凱德還需要投入一筆騰退現有租戶及改造費用。這是凱德的基本操作了，過往有大量成功的案例。參考博瑞大廈周邊大廈的平均租金水平，博瑞大廈改造完成之后的租金水平可以達到10元/日/平方米以上。據此可以粗略測算博瑞大廈項目年投資回報率約為8%。運營管理、物業管理和資產管理，三者共同支撐起凱德集團的資管運營平臺，運營能力強悍。而且凱德十分注重通過數字化等科技賦能。由于凱德是目前少有的打通房地產投資、開發、運營、退出、資管全閉環的一家地產投資運營商。因此，其在中國的投資組合橫跨各種品類。過去，房地產的邏輯是“房-地-產”，未來的邏輯是“產、地、房”。美國完成城市化已經幾十年，但房地產行業在GDP中的占比依然在12%左右。不過，其房地產行業的形態跟我們有巨大差異，而這正是外資的優勢所在，他們已經在以“產”為主的房地產市場浸淫許久，而中國房地產正在朝這個方向大步邁進。
