民營房企還要扛多久？

這段時(shí)間，地產(chǎn)行業(yè)壞消息一個接著一個。先是房企股價(jià)集團(tuán)遭遇重挫。接著，綠地著公告了美元債展期。昨天，被納入“示范房企”名單，并作為首批獲得流動性支持的旭輝，也官宣暫停支付境外債本息。

從去年開始，最早是高杠桿房企現(xiàn)金流出問題，誰曾料到，房企一個接著一個出問題，現(xiàn)在連優(yōu)質(zhì)民企也扛不住了，危機(jī)愈演愈烈。

有地產(chǎn)人無奈地發(fā)問，民營房企還要熬多久？再這樣下去，未來不管是哪一家房企出險(xiǎn)，都不意外。

有業(yè)內(nèi)人士呼吁，當(dāng)下信心比黃金重要，希望相關(guān)部門盡快推出強(qiáng)有力的政策穩(wěn)住樓市，幫助優(yōu)質(zhì)民企走出困境。畢竟，當(dāng)下的政策空間還很大，工具也還很多。

市場未見回暖跡象，

房企流動性面臨極大挑戰(zhàn)

我們都知道，房企現(xiàn)金流主要來自兩個方面，一是經(jīng)營性現(xiàn)金流，一個是融資性現(xiàn)金流。但目前大部分民營房企面臨的處境是，一方面，房子打折促銷也很難賣掉，即便賣掉，大部分預(yù)售資金也要被監(jiān)管，另一方面，金融機(jī)構(gòu)不愿意借錢，不敢借錢。

此前，就有民企老板在朋友圈吐露心聲：“融資不暢、銷售疲軟，光讓還錢，哪家房企都吃不消”。

其實(shí)，民企從去年開始就面臨這種艱難局面了，只是當(dāng)時(shí)大家預(yù)判還比較樂觀，認(rèn)為今年3月大概率會回暖。

誰會想到，經(jīng)過了長達(dá)一年的救市，受到停貸潮、疫情等各種因素影響，目前依然看不到明顯的回暖跡象。戳這里了解渠道管家，提升全渠道帶客量

首先，市場回暖速度緩慢，10月份銷售再陷入低迷。

雖然9月份全國銷售單月環(huán)比上漲，但10月份未能延續(xù)上漲態(tài)勢。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10月份，重點(diǎn)30城成交面積低至1414萬平方米，創(chuàng)下半年以來單月新低，環(huán)比下降14%，同比跌幅擴(kuò)至28%。

TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5560.7億元，環(huán)比降低2.6%，降幅高于往年平均。同比降幅較9月擴(kuò)大3個百分點(diǎn)至28.4%。

二手房市場同樣低迷。

諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份，9個重點(diǎn)城市二手房成交環(huán)比9月出現(xiàn)不同程度下滑。

其次，房價(jià)面臨很大的下行壓力。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，10月份，百城新建住宅均價(jià)已經(jīng)4個月環(huán)比下跌。二手住宅均價(jià)已連續(xù)6個月環(huán)比下跌，同比下跌0.51%。

更值得警惕的是，住宅均價(jià)下跌城市達(dá)到46個，就連深圳、武漢、重慶這些一二線城市的房價(jià)都跌了。整體來看，近半數(shù)城市新房及二手房價(jià)均面臨調(diào)整壓力。

圖：2020年1月至2022年10月百城新建住宅均價(jià)及環(huán)比變化

圖：2020年6月至2022年10月百城二手住宅均價(jià)及環(huán)比變化

來源：中指研究院

第三，土地端持續(xù)降溫。

行情慘淡，銷售乏力，沒有了現(xiàn)金流，很多民營房企都停止拿地了。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-10月，TOP100企業(yè)拿地總額11229億元，拿地規(guī)模同比下降50.2%。TOP100門檻值為36億元，較上年同期下降11億元。

總的來看，整個市場表現(xiàn)不太樂觀。

除此之外，保交付導(dǎo)向下，很多城市進(jìn)一步收緊了預(yù)售款監(jiān)管。

據(jù)金地反饋，他們目前進(jìn)入的城市中呼和浩特、杭州、西安、成都、寧波、青島、深圳、上海，能夠明顯感受到，預(yù)售款監(jiān)管都比以前有所收緊。

在融資端，形勢稍有好轉(zhuǎn)，但大部分民營房企還是很難過。

據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年9月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為777.9億元，環(huán)比上升13.3%。行業(yè)平均利率為3.67%，同比下降2.14個百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.44個百分點(diǎn)。但是，

一方面，融資端青睞的仍然是信用好的國央企和優(yōu)質(zhì)民企。

因?yàn)?/span>企業(yè)增信發(fā)債非常依賴信用，無論是機(jī)構(gòu)挑選企業(yè)，還是投資者選擇債券，都會非常謹(jǐn)慎。所以，當(dāng)前真正能發(fā)債并獲得資金的房企非常有限。

另一方面，臨近年底，越來越多房企被催還債。

有房企員工對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，最近有金融機(jī)構(gòu)開始全面對房地產(chǎn)進(jìn)行抽貸，“包括他們實(shí)際出資但借用別人通道的，也包括他們通道的，全部要求提前償還”。

好消息是，接下來兩個月不是房企的償債高峰，壞消息是，明年3-4月又會迎來新一輪償債高峰期。

多重壓力之下，預(yù)計(jì)未來房企流動性將面臨更大挑戰(zhàn)。

未來信心重塑是關(guān)鍵

最近，全國有23個城市針對消費(fèi)端出臺了購房優(yōu)惠政策，包括降低首付、減費(fèi)退稅、購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等等。

但目前來看，政策效果有限。前幾天，金地在投資者會議上分析指出，當(dāng)下信心缺失是房地產(chǎn)市場難以回暖的主因。原因如下：

一是購房者目前購房的心態(tài)跟股市差不多，買漲不買跌。加上很多房企暴雷，大家對購買期房有疑慮，擔(dān)心房子能不能如期交付，市場還會不會進(jìn)一步惡化等，所以輕易不敢出手。

二是疫情影響，加上經(jīng)濟(jì)形勢變差，大家對收入預(yù)期下降，所以更傾向于存錢，而不是花錢。

三是很多客戶買房需要賣掉一套舊房，但現(xiàn)在二手市場和一手市場一樣不活躍。

未來，房地產(chǎn)行業(yè)信心重塑是關(guān)鍵，必須要健康推進(jìn)市場信心的修復(fù)。

一方面，需要更大強(qiáng)度的救市政策。

二十大會議召開之前，很多人都期待中央對房地產(chǎn)的提法有所變化，對出臺新政策抱有一定期待。

但實(shí)際上，大會上對房地產(chǎn)政策的提法沒有變，仍然強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期這些提法也沒變化。

這也導(dǎo)致大家對政策預(yù)期降低，認(rèn)為未來很難出臺全國重磅政策救市，從而對后市比較悲觀。

之前，明源君在《地產(chǎn)調(diào)控放松，還有多大空間？》里提到，目前的房地產(chǎn)政策，并不像大家想象中的那么寬松，真實(shí)情況是松緊并存。尤其是一線城市，仍然是嚴(yán)防死守，限購、限貸、限價(jià)、限售無一放松，但也因此抑制了一些換房需求、改善需求。

未來可以考慮加大救市力度，以此來提振各方信心。

除了消費(fèi)端，在融資端，房企也希望能有更有力的措施。

10月28日，在金地召開的投資者會上，金地總裁黃俊燦表示，除了市場端的政策，如果開發(fā)商融資端也能有一些好政策出來，預(yù)計(jì)對整個行業(yè)提振士氣會有較大幫助，

金地董事會秘書徐家俊在回答問題時(shí)也表示：債券價(jià)格大跌主要還是信用缺失的問題，公司也想盡一些辦法解決。但是單純依靠一家公司去做，效果有限。他們會跟主管部門不斷呼吁，希望能出臺更有力的措施，能夠解決當(dāng)前的一些問題。

另一方面，接下來的經(jīng)濟(jì)形勢、疫情防控等因素也將極大影響客戶信心。

疫情可以說是當(dāng)下最大的核心變量。不少市場剛有起色，結(jié)果疫情來了，一封控就是十天半個月，很多項(xiàng)目開發(fā)、銷售節(jié)奏都被打亂，經(jīng)濟(jì)也被拖累。

前天境外有消息傳出，未來疫情管控思路或有所改善，如果傳聞是真，將有利于恢復(fù)行業(yè)信心。

不過，也有專家指出，當(dāng)下要恢復(fù)客戶信心，最重要的是管理好客戶預(yù)期，只有客戶相信房價(jià)不會再下跌了，只有客戶相信市場到底部了，他們才敢重回市場。

小結(jié)

雖然行業(yè)整體悲觀，但也不乏樂觀者。

有投資機(jī)構(gòu)表示，他們已經(jīng)和很多國央企金控平臺形成了共識，明年會放心地重啟地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，因?yàn)椴还苁菄H還是國內(nèi)形勢，房地產(chǎn)行業(yè)在明年兩會后的復(fù)蘇已漸成大概率的事件。

明源君希望各位也能能夠堅(jiān)持下去，只要熬過這一關(guān)，未來就能迎來更健康、更安全的市場環(huán)境。