中國自2000年以來逐漸步入老齡化社會，發展速度不斷加快，當前正處于快速老齡化階段。且不同于歐美發達國家，由于中國的高人口基數以及較低經濟發展水平，中國的老齡化呈現“未富先老”特點。另一方面，計劃生育政策的推行使得多數城市家庭呈現“少子化”。
眾多因素綜合影響下，使中國呈現老齡化超前發展。家庭養老功能弱化亟待社會養老補充。巨大的養老需求下，由房地產開發企業或相關的社會機構推出的針對老年人群的住宅產品越來越多，養老地產的發展正逐步加速。
養老地產市場參與者
正是看到養老市場的巨大需求，各方資本也是逐步去搶占這塊蛋糕。憑借敏銳的嗅覺，眾多玩家不斷參與其中。
參與者主要有地產商，醫療機構，養老機構，保險機構和其他投資公司等。目前來看，依靠自身資源優勢，最主要的參與者還是地產開發商。
不一樣的參與者，根據自身的特點采取不同的市場戰略。輕重資產收購是諸多企業入局養老產業的最主要途徑。對于險資而言，立足于豐富的客群，集合保險產品進行銷售也是一種有效手段。也有部分具有運營經驗的開發商，選擇與政府合作。
養老地產發展困境
市場永遠不乏擁有敏銳嗅覺的玩家，但是能走到最后的往往是那些能夠撥開層層迷霧，看清事物發展本質的智者。雖然養老地產從宏觀政策以及市場需求來看都是呈現一片利好的局面，但困境依然重重。
政策落地困難
盡管利好政策出臺密度加大，但關鍵問題尚未破解，實際操作中制約養老產業發展的瓶頸問題，比如融資支持、養老用地供應、營利性養老機構稅費、津補貼、監管等問題， 尚未完全破解，政策體系尚需進一步完善。
觀念差異
盡管中國正在邁入深度老齡化社會，但是受儒家思想影響的傳統孝道仍根深蒂固，養老地產的發展勢必會迎來一輪社會文化觀念的改變和沖擊。中國居家和社區養老的觀念是對新型養老項目最大的沖擊。
技術發展水平
社會技術發展對產業融合的影響，仍制約著養老地產商業模式的創新發展。中國養老產業鏈整體技術創新還不足以支持像美國和日本融合性的產業發展模式。社會技術發展 對產業融合的影響，智慧養老軟硬件等方面都在一定程度上制約著養老地產商業模式的創新發展。
成本過高
養老地產前期融資成本高、投資量相對較大，運營成本更是較高。而如果土地成本過高問題無法解決，養老地產相比于其他地產項目的持有運營成本在各方面都要遠高。
盈利模式
正因為以上問題的制約，盈利模式永遠是抑制養老地產發展的最大痛點。目前市場上現行商業模式都存在不同程度的盈利問題。
當然，如何在識別問題后，快速尋找到解決方案也是企業邁向成功彼岸的重要一步。
基于此，高力國際作為領先的商業地產服務方，也曾為諸多資本方制定過策劃定位方案。包括與國內知名房產開發商合作的市場研究方案，通過對市場、需求以及政策導向的分析梳理和研究，結合國際養老地產先進的理念和發展經驗，給出開發模式和開發策略的意見，在戰略規劃層面助力該房企進入養老地產市場。
同時，高力國際憑借多年的運營資源和經驗，為某歐洲知名養老品牌在中國的落地提供了運營的支持。包括品牌的引進、商務談判、方案定制及設計對接等。
養老產品服務對象劃分
在了解養老地產各方產品的不同之前，對于養老對象的劃分是需要做出明確的。
通常來說，機構會根據養老對象的活力程度，分為自理型、介助型、介護型，以及包括覆蓋全齡段長者的CCRC型。
從需求程度來看，介助型和介護型的剛需性比較強，抗周期性較強。自理型剛需程度低。但受經濟、地產周期影響較大。從投資者的角度來看，在打造養老產品時需要考慮自己的投資訴求，是需要穩定的現金流運轉，還是有多元化產品的可能性。
養老地產存量改造
“新生”，除了需要先進的開發模式，也需要有個合適的“軀體”，對于養老地產來說，存量改造也將是未來的一個主賽道。
存量改造類型主要包括以下幾種：
工業廠房——照護型
該類物業類型可以將有效服務面積盡量做大，降低人力成本，提高出床率；建筑形態上適宜扁長的矩形矮低建筑，單層面積需要充裕，樓層低于4層。
類公寓、酒店——活力型
該類物業已做相關隔房，建立小環境，降低管理成本，改造成本低。建筑形態上需要高層建筑，高于6層，單層面積小。不要求較高的運營效率，適合多棟的自理型項目。一般附帶地下室。
塔樓辦公+裙邊商業——照護型+活力型
將商業型物業、塔樓物業完美契合照護型和活力型要求，建筑形態上可以提供加大的配套面積，配套功能最好放在3層以下大平面的裙樓中。可分別按照床位或房間銷售。
根據不一樣的開發主體自身戰略需求，應當選擇不同的改造模式。一般可以分為以下幾種：
1. 收購相對比較低價的物業，可以作為長期持有運營的基礎。物業處于較好的區域，價格相對合理，可較大投入改造成本。
2. 租賃是常用的存量物業養老改造的模式之一。租金的高低將決定后期的運營成本。租金不超過運營收入的40%；前期改造成本需要嚴格控制；計量進行長期租賃。
3. 股權投資可以在不改變原有業主的情況下取得部分物業的產權和使用權，股權分成模式；運營成本拆分與利潤的分享；金融市場運作的可能。
養老地產資本退出路徑
成熟的玩家，在游戲還未開始時，便已經想好了退場的策略，養老地產也不例外。
當前主流的退出方式可以概括為以下幾種：
出售物業
將單個資產出售給運營方或險資等資金沉淀企業，利于形成清晰的產品線，回籠資金，實現高周轉。或者將資產打包出售，售后返租，輕重資產分離，實現輕資產運營模式，使企業更具柔性，更能適應行業變化，提升利潤率。
股權出售或REITs上市：
股權出售可以充分享受資本市場增值收益，避免高額稅收，綜合收益高于直接銷售收益；以養老物業后期穩定的租金和經營收入支持REITs的發行，國外已有凈出租、委托經營和兩者混合三種方式，是美國養老產業資本市場的主力軍。
后端融資
包括銀行融資和ABS(CMBS)，養老物業租賃應收款的債權范圍明確，可轉換為以租金收益權為支撐的證券，能夠保留股權的完整性。
養老項目一般交易周日冗長，以股權交割較為常見。交易通常需要重點考慮買賣雙方的資金需求方式，項目現有的持有結構、項目現持有公司的盡調難度以及相關土地增值稅。
養老地產未來展望
資本角逐下的養老地產，有人摘得部分果實，也有人草草收場，但并無輸贏，因為他們都是在推動這場游戲的升級與更新。而這也是養老地產“煥發新生”的動力。
未來這種“新生”將更多的體現在以下亮點：
1. 盤活存量物業：像上海北京一線城市核心區物業供給受限，因此如何盤活現有存量物業是養老地產發展的關鍵。包括：
盤活存量土地
隨著城市化進程的加速和國家政策的鼓勵，將有大量的城區內現存混合類用地、工業用地和倉儲用地進入養老地產市場。
存量物業養老改造
國企和房企模式的轉型使成群內未來將有大量存量物業需要盤活，重新經營。作為政府鼓勵和民生對象的養老產業，將是未來的趨勢所向。
改造已有養老機構
政府福利性養老機構正在從主導地位轉變到引導地位，現存公辦養老機構更多開始 采用PPP模式與民營機構進行合作，提升運營質量。
2. 大力發展相關金額衍生產品：考慮到養老項目融資金額高，投資成本大，回收期長的特點。如何將養老產品與普惠金融結合也會是養老地產發展的機會點。
文章來源：高力國際
