#  03

龍湖的誕生與茁壯

90年代初的蔡奎，由重慶機場公司派駐深圳。深圳當時很火爆的一件事，就是拿內地身份證去買股票。蔡奎也加入了這個行列，發了些財，后來就下海開起了電腦公司。當時深圳賽格大廈附近，和北京的中關村高科技公司都在干這樣：買來元件，自行拼裝電腦，再銷到內地的買賣。其實一點都不科技，只不過又賺了點錢后，蔡奎沒有再做下去。

蔡奎和吳亞軍92年結婚后，回到重慶，開辦了貿易公司和快餐廠，后來第二年便離開合伙公司單干，成立公司做電腦建材等貿易。

很快，1994年，吳亞軍緊跟著下海創業，做裝修、建材生意。中國市容報、蔡奎、吳亞軍的母親、還有蔡奎持有的一家公司，各自出資50萬元，成立了重慶佳辰經濟文化促進有限公司，當時主要還是做美國建材的生意。

1995年，重慶佳辰增加注冊資本至1000萬元，報社股份被稀釋，直到全部被吳亞軍夫婦收購。

同年，吳亞軍在中建科（中建科總公司，由建設部、科委聯合成立）和政策助推下（“2000年小康住宅科技示范區”）正式進軍房地產，并與中建科聯合成立重慶中建科置業有限公司。不久，其更名為重慶龍湖地產發展有限公司。未來隨著龍湖的不斷擴展，中建科逐漸退出龍湖。又經歷多次轉讓之后，龍湖成為完全由吳亞軍夫婦控股的公司。

公司成立第六年的2001年，龍湖開發首個別墅項目——重慶香樟林，首涉高端住宅業態。

2002年，開發商業項目——重慶龍湖北城天街購物中心，標志進入商業運營領域。

2003年，重慶北城天街購物中心開業，商業經營管理分公司成立

吳亞軍發展的速度太快了，不到10年，2003年，吳亞軍就被胡潤發現了，列為《2003房地產影響力人物五十強》的第36位。

2004年，龍湖又與百年房企香港置地歡喜聯姻，合作投資40億，開發“大竹林”時尚生活社區。之后的2019年，龍湖再次與香港置地聯手，以17.6億競得重慶大學城地塊。

……

#  04

龍湖快速成長的背后

外界一直盛傳龍湖背后有人。

沒有任何身世背景的吳亞軍，僅用了短短不到十年的時間，完成了從小報記者，到重慶一哥的跨越式成長。甚至于百年外資——香港置地，首次進入重慶，居然要也選擇這家初出茅廬的民營企業來聯合投資拿地。放在現在，估計無法想象。但事實就是如此，香港置地帶給龍湖的，不僅僅是資金，還有超前的房地產開發技術知識與管理技能。

從吳亞軍的成長史，我們其實一直可以看到國企和政府的背書。比如中國市容報，為何要參股下海的吳亞軍？然后又是如何在勢頭大好的時候，被吳亞軍夫婦將股份稀釋……又比如龍湖本來是國資企業入股合資成立的合作公司，為什么也是短短不到5年，居然也能通過轉讓成為了吳亞軍的私有財產呢？

再比如說，龍湖的拿地成本、融資成本一直低于其他民營房企，當記者詢問吳亞軍龍湖的秘訣時，她回答說，一是進入目標城市較早，二是“密集投資，兼做商業，獲得當地政府支持”。

記得最后六個字，“當地政府支持”。

這些都是在龍湖發展最好的時候發生的變化，我們無法得知，但也能初見端倪。所以，和王石、李嘉誠有個好岳父一樣，我們也不要真認為是我們這些凡夫俗子能力不夠，只能說與他們相比，我們似乎缺了點運氣。

不管怎樣，21世紀初的龍湖，已經成長為西南一股不容忽視的地產力量。

#  05

龍湖的商業地產

講到這里，我們必須講講商業地產。龍湖是第一個將地產集團每年10%的收入投入到商業地產里的地產大佬，并且每年持續投入。

天街項目，是龍湖商業的代表作。打開重慶地圖，可以看到天街幾乎覆蓋了重慶大大小小的核心板塊。目前龍湖在重慶已開業或在建的天街共有15座，還收并購或入股操盤了部分商業體。

而龍湖的起家之作就是重慶北城天街。

龍湖，2000年初成立商業地產管理部，主要是因為北城天街這一個旗艦商業項目。

2003年，江北區政府開始啟動現在重慶著名的旅游景點“觀音橋商圈都市旅游區”的打造，而其中的核心重點就是被重慶江北區政府命名為“北城天街”的核心步行街項目。

北城天街建筑面積約為14萬平方米，擁有3座休閑景觀廣場、2家大型生活超市、1家主力百貨，300余家品牌專賣店、1座五星級電影院、近千個停車位。2005年，北城天街被重慶市民投票評為“中國著名步行商業街”、“重慶八大地標”。09年，北城天街再次榮獲“重慶十大時尚地標”，與解放碑、重慶大劇院齊名。

尚且不知江北區為啥把如此重要的商業街區項目交給名不經傳的龍湖，但憑借北城天街政府極大的政策支持，龍湖的商業項目自此站住了腳跟。

據說，那個時候，已成龍湖集團董事長吳亞軍，就時常跑到重慶北城天街二樓，去數當日的客流量。作為龍湖的第一個重資產持有項目，吳亞軍把忐忑與擔憂傾注于此。

八年后，北城天街實現日均客流15萬人次，單日最高客流突破20萬人次，其所處的觀音橋商圈，成為與重慶傳統的解放碑商圈齊名的重慶第二座“百億商圈”，日均客流量達到35萬，節假日超過50萬。

吳亞軍不必再擔心客流，但她“數人”的典故，已成為龍湖大小高管言傳身教的行動綱領。“龍湖商業項目管理者都有這個習慣，每天一定要到自己的場子里面去看一看。”重慶北城天街項目總經理譚華說。

2011年，龍湖確立了自持商業戰略，平均每年按照銷售回款的10%來投資持有物業。從此，龍湖商業地產之路開始不斷向前邁進……

#  06

眾人皆知的龍湖大事件

龍湖發展迅速，吳亞軍卻一如既往的低調，如果不是因為世紀離婚轟動全網，大家很少能夠探尋到她私人的一面。

2012年11月中下旬，中國女首富吳亞軍和蔡奎離婚，唯一的女兒蔡馨儀歸女方撫養。夫妻原本共同持有龍湖公司75.6%股權，離婚后股權進行分割，吳亞軍獲得45.4%，蔡奎獲得30.2%，因此蔡奎獲得的離婚費超過200億元（港元），這也創造了一項紀錄。而今年的福布斯2022年中國內地富豪榜，這位離婚夫妻雙雙入榜，也是讓人羨慕不已。

從之前的經歷我們可以看到，蔡奎對于吳亞軍的成長，無論是在資金，還是公司成立都立下了汗馬功勞。或者，可以說如果沒有蔡奎，吳亞軍能否有第一桶金來成立龍湖，估計都非常的困難。此次離婚，吳亞軍沒有在資金上有任何虧欠蔡奎。投桃報李，為免龍湖大批股份落在第三方手上，從而影響家族在公司的掌控，深知利害輕重的蔡奎簽署協議書，讓吳亞軍暫時掌管他持有的股份，未來兩人將保持一致的行動，共同維護家族的企業權益。

蔡奎早年曾經對好幾個朋友說過吳亞軍跟他的一段對話：吳亞軍說，做企業要賺錢，但做企業和賺錢還不一樣，只會賺錢就只是個有文化的個體戶。吳亞軍有長遠眼光，善于有條不紊的去計劃、推進，她更會用人和訓練人。

吳亞軍之所以能成功，夫妻雙方對待公司的一致立場也是極為關鍵。想想撕逼當當的李國慶夫婦，立見高下。

#  07

拭目以待新龍湖

那么，大風大雨都過了，在當下這個敏感時期，吳亞軍為何要辭任，不免讓人浮想聯翩？

為此，吳亞軍及友人也站出來辟謠，將此次辭任歸結為身體原因。

吳亞軍和蔡奎有一個親身女兒，一直保護的很好，坊間找不到任何資料，但按照92年結婚，即使年齡再大，應該也不會超過30歲。同時，她還有一對雙胞胎兒子。此前坊間也傳聞，她的雙胞胎兒子身體一直不太好，為此她2018年特地赴美了很長一段時間，為了給孩子治病。也可見，這個病應該還是有點嚴重的。吳亞軍對于自己的孩子保護的相對較好，沒有人知道這個孩子多大，什么時候出生，甚至于孩子的父親，吳亞軍也是緘口不提。

高強度的工作，吳亞軍的身體狀況一直不好。頸椎壓迫神經和脊髓，據說在美國期間，還做了手術。前段時間的合伙人大會上，吳亞軍就坦言自己最近身體出了一些狀況，不太適合再繼續工作，過去幾個月也沒有調整好。看樣子，這個病不小，可能已經到了威脅生命安全的時候了。

今年8月份，吳亞軍剛剛以571億人民幣當選為中國新女首富。錢和事業已然已達到了人生頂點。但顯然她忽略了沒有身體這個“1”，后面都是0。

于是乎，她選擇告別職場，不管龍湖現在的一地雞毛，而全身心把注意點放到自己和家庭，顯然是正確的。

至于80后的陳序平能否接任，且不說他已經擔任CEO多年，具體業務早已駕輕就熟，就龍湖本身成熟的公司體系，相信也出不了大錯。

11月14日，龍湖當天的股票一度重回21元錢，走回了一個強勢反彈。

事實上，真正考驗龍湖的不是某個人能力，而是跌宕起伏的房地產行業。沒有吳亞軍的龍湖，是否還能再續輝煌呢？我們拭目以待吧！