形勢(shì)變了，收購(gòu)暴雷項(xiàng)目怎么做？

地產(chǎn)行業(yè)人員大概從來(lái)不會(huì)預(yù)見(jiàn)到市場(chǎng)會(huì)變得如此之差，爆雷房企一家接著一家，爛尾待接盤項(xiàng)目一個(gè)接著一個(gè)，裁員一波接著一波。

然而，如此之多的待宰魚肉，同樣是給國(guó)央企和穩(wěn)健房企提供了千載難逢的收并購(gòu)機(jī)會(huì)。

整個(gè)市場(chǎng)都在起哄著要開啟大規(guī)模收并購(gòu)的元年，政府表態(tài)大力支持，銀行金融機(jī)構(gòu)也趁著春風(fēng)大規(guī)模放寬并購(gòu)貸的審核及額度限制，似乎一切都準(zhǔn)備就緒，黃金提桶即來(lái)。

然而，時(shí)代不一樣，收并購(gòu)的項(xiàng)目情況也都不再與以前純粹的買地一樣，現(xiàn)在形勢(shì)不同，大多數(shù)項(xiàng)目都是房企爆雷遺留下來(lái)的問(wèn)題項(xiàng)目，各具特殊情況，做收并購(gòu)的邏輯也就不能再與從前一樣。

對(duì)于準(zhǔn)備擼起袖子加油干的各家房企，還是非常有必要提前記住到這一點(diǎn)。

今天我們就來(lái)聊聊，對(duì)于收購(gòu)現(xiàn)在擺上貨架的爆雷房企項(xiàng)目，我們要注重什么？和以前區(qū)別在哪里？

先說(shuō)以前收并購(gòu)的項(xiàng)目

1、大思路：以前行情火熱，收購(gòu)項(xiàng)目多數(shù)針對(duì)的是歷史用地、早期未開發(fā)用地或者舊廠房用地等，且大多數(shù)是投資狗主動(dòng)去拓展回來(lái)的“生地”項(xiàng)目。

2、項(xiàng)目核心標(biāo)的：多數(shù)是不具備開發(fā)條件的土地，需要有一定的時(shí)間和精力去做熟化或者孵化。

比如完善土地手續(xù)，調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)，或者比如需要重新辦證，申報(bào)規(guī)劃條件以及完成工業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)住宅或商業(yè)性質(zhì)。

甚至部分項(xiàng)目還需要優(yōu)先建設(shè)村民安置房，拆除原有破舊建筑以此做大成本增加可抵扣稅款的票據(jù)等等。

3、注重點(diǎn)：此時(shí)的收并購(gòu)合作，特點(diǎn)在于前期手續(xù)和流程相對(duì)欠缺，土地不具備短期內(nèi)開工的條件，所處區(qū)位地段和早期出讓條件、政府未來(lái)規(guī)劃等也需要花費(fèi)較大精力，因此收購(gòu)過(guò)程更注重項(xiàng)目區(qū)位條件，銷售預(yù)期，注重土地規(guī)劃，注重原始票據(jù)。

4、核心交易邏輯：主要在于把控票據(jù)和規(guī)劃、指標(biāo)、土地變性等風(fēng)險(xiǎn)，特別是政府規(guī)劃層面的不可控風(fēng)險(xiǎn)基本是拿捏得死死的。

對(duì)價(jià)確定基本以雙方談出來(lái)的預(yù)期和票據(jù)來(lái)確定，節(jié)點(diǎn)設(shè)置以業(yè)主方完成土地熟化各項(xiàng)工作為重點(diǎn)考量。

再來(lái)說(shuō)當(dāng)前收并購(gòu)項(xiàng)目

大思路：現(xiàn)在形勢(shì)變，行業(yè)不濟(jì)，市場(chǎng)下行，收并購(gòu)項(xiàng)目更多是相對(duì)成熟、進(jìn)行了一定的前期投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目或者資產(chǎn)包。

對(duì)于爆雷房企擺上貨架待售的項(xiàng)目收并購(gòu)，更準(zhǔn)確的理解應(yīng)該叫做“不良資產(chǎn)收購(gòu)”，以“熟地”項(xiàng)目的理念去做大邏輯思考更符合實(shí)際項(xiàng)目情況。

項(xiàng)目核心標(biāo)的：變成了具備直接開發(fā)條件的項(xiàng)目，包括完善的招拍掛手續(xù)和全額的出讓金票據(jù)，已進(jìn)行前期投入，地庫(kù)開挖，地上建筑已做報(bào)建甚至在建等等。

因?yàn)榇蠖鄶?shù)爆雷房企項(xiàng)目都是開發(fā)到一半，或者待開發(fā)的成熟土地，手續(xù)流程齊全，票據(jù)、規(guī)劃也基本不存在太大的調(diào)整性問(wèn)題。

但是，資產(chǎn)包類項(xiàng)目如在建或待建項(xiàng)目，往往復(fù)雜性和隱藏風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更多。

關(guān)注點(diǎn)：對(duì)于收購(gòu)方需要關(guān)注的最重點(diǎn)，便是融資負(fù)債和地塊權(quán)益的分割情況。

具體來(lái)說(shuō)：

第一，融資負(fù)債。

也即抵押、股權(quán)質(zhì)押他項(xiàng)權(quán)利，特別是這么多年通過(guò)高周轉(zhuǎn)、極端負(fù)債的擴(kuò)規(guī)模方式已經(jīng)發(fā)展多年。

“小碧桂園”模式已經(jīng)不可避免要求項(xiàng)目負(fù)債杠桿必須做到最大，因此不同區(qū)域、不同項(xiàng)目之間進(jìn)行套殼融資，相互交叉抵押及股權(quán)質(zhì)押已經(jīng)成為高周轉(zhuǎn)房企通用的融資操作了。

拆東墻補(bǔ)西墻的操作不爆雷則已，一旦爆雷，爛尾的就是一大片，而不僅僅是項(xiàng)目本身。

除此之外，還有集團(tuán)與子公司關(guān)聯(lián)擔(dān)保，額外增信動(dòng)作還需要反擔(dān)保等等交織復(fù)雜的他項(xiàng)權(quán)利問(wèn)題。

核心交易邏輯：基于此，復(fù)雜的他項(xiàng)權(quán)利在收購(gòu)之前就要求收購(gòu)方在出手前需要花費(fèi)大量精力盡調(diào)。

交叉套殼融資的項(xiàng)目，一定必須優(yōu)先讓原業(yè)主對(duì)原有債務(wù)進(jìn)行重組，切割分清每個(gè)項(xiàng)目實(shí)際負(fù)債情況，抵押擔(dān)保必須被收購(gòu)標(biāo)的項(xiàng)目中能夠獨(dú)立自行解決。

同時(shí)，單個(gè)項(xiàng)目不管收股權(quán)還是收資產(chǎn)，除了查看資產(chǎn)負(fù)債表外，還必須對(duì)賬面現(xiàn)金的挪用、隱名小股東的利益，以及公司章程的管控約定等等都要有充分的摸查，并做好相應(yīng)的風(fēng)控措施。

第二，地塊權(quán)益的分割情況。

主要體現(xiàn)在項(xiàng)目地塊是否分割裝在不同項(xiàng)目公司內(nèi)。一個(gè)地塊通過(guò)分割分裝在不同項(xiàng)目公司內(nèi)，對(duì)高周轉(zhuǎn)公司的好處是非常明顯的。

比如可隨時(shí)按集團(tuán)需求把控每個(gè)地塊的開發(fā)進(jìn)度，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投入高產(chǎn)出低，那就進(jìn)度慢一些，可售地反之。

且獨(dú)立項(xiàng)目公司干凈清爽，可單獨(dú)進(jìn)行融資操作，在對(duì)外轉(zhuǎn)讓權(quán)益，或面臨債務(wù)償還甚至違約時(shí)，可隨時(shí)實(shí)現(xiàn)斷臂求生，迅速母公司和其他地塊切斷關(guān)系，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不至于蔓延。

同時(shí)還有一個(gè)好處，獨(dú)立分裝地塊后，可滿足合作方獨(dú)立享有約定地塊的權(quán)益，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)獨(dú)立又合作滿分管。

關(guān)注點(diǎn)：對(duì)于收購(gòu)方來(lái)說(shuō)，壞處也很明顯。最重要的便是票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是對(duì)于要求帶產(chǎn)業(yè)的勾地項(xiàng)目或含有政府配建的項(xiàng)目更是如此。

土地分裝在不同項(xiàng)目公司，原有出讓金發(fā)票抬頭變?yōu)楦髯圆煌?dú)立公司抬頭，可售地塊項(xiàng)目公司正常開發(fā)，配建或產(chǎn)業(yè)地塊項(xiàng)目公司部分成本也是獨(dú)立抬頭，此時(shí)即使打包一次性收購(gòu)一個(gè)地塊的若干個(gè)公司，相互之間的土地及建安成本也無(wú)法用于可售地塊中進(jìn)行抵扣。

若對(duì)于特殊產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，政府針對(duì)土地出讓金還進(jìn)行成本折減，此時(shí)折減的土地出讓金成本不僅無(wú)法體現(xiàn)可售部分的成本優(yōu)勢(shì)，反而可能將會(huì)因土地成本低廉導(dǎo)致土增稅跳點(diǎn)大幅增加，直接侵蝕利潤(rùn)。

核心交易邏輯：基于此，對(duì)于收購(gòu)方，首要明確的就是項(xiàng)目地塊是否做了分割，分割階段是否有提前與政府就發(fā)票抬頭問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商解決，不管通過(guò)并宗還是其他方式。

交易對(duì)價(jià)測(cè)算及支付節(jié)奏必須將此項(xiàng)時(shí)間及成本納入評(píng)判范圍。

對(duì)于有出讓金折減或?qū)墒鄣貕K成本影響巨大的產(chǎn)業(yè)或配建，存在地塊切割分裝的項(xiàng)目尤其要注意盡調(diào)清晰發(fā)票情況，并設(shè)置成支付定金的必要條件，尤其在國(guó)家即將執(zhí)行出讓金計(jì)收工作交給稅務(wù)局監(jiān)管的政策趨勢(shì)下更是如此。

說(shuō)了這么，也只說(shuō)了收購(gòu)爆雷房企項(xiàng)目應(yīng)該注意的問(wèn)題的冰山一角。

但是沒(méi)關(guān)系，拋磚引玉做個(gè)開頭，但愿促使投資狗們以小見(jiàn)大，放開手腳去開啟這即將到來(lái)的收并購(gòu)元年。