中央經濟工作會議于上周召開后，監管層自上而下都表達了對房地產業的大力支持，但市場各方卻未能有實質性的響應，包括本周以來地產股的持續下跌依舊相當明顯。還需注意的是，市場各方普遍認為房地產已無法回到以前的高歌猛進和超大體量的時代，明年指望住房消費拉動經濟和房地產存在一定的難度，因此大家最好適度降低對房地產的整體預期。
因疫情的傳播速度大大超過預期，后續的感染高峰和重復感染情況等存在很大的不確定性。短期來看，居民的就業和收入預期仍舊非常弱，樓市銷售端的緩慢復蘇已是大概率事件；長期來看，因“房住不炒”和“房地產回歸居住屬性”的基調引起了居民端對房產增值和流動性預期的大幅下降，因此房地產行業的總體向下并直至實現供需基本平衡的趨勢不會改變，尤其是民營房企仍需繼續經歷大范圍的洗牌過程，只是短期內中央出于穩經濟的需要，大部分房企都可以獲得喘息的時間。
中央財辦有關負責同志上周接受了新華社等媒體記者提問，圍繞學習貫徹落實12月15-16日的中央經濟工作會議精神，回應了當前經濟熱點問題，其中關于房地產方面的內容占據了很大的篇幅。我們注意到，中央層面對民營房企的態度和支持力度發生了巨大的變化，以下我們針對中央經濟工作會議以及中央財辦答記者問的相關細節進行詳細解讀。
本次中央經濟工作會議重申了“房住不炒”，要求“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”，在政策走向上，一是確定了持續抓好2022年已出臺政策的總基調，也即后續不會再推出針對房地產的“強刺激”政策；二是在2023年繼續出臺新舉措，以改善房企資產負債狀況，同時在需求端繼續松綁（包括限購、限貸、限價等政策），以充分釋放并支持剛性和改善性住房需求。 根據上述政策基調，我們判斷房地產行業會在2023年第一季度經歷疫情感染高峰期后，從第二季度開始實現企穩回暖，但不會出現快速反彈或整體大漲的情況，另外區域分化以及房企的分化將更加明顯。 二、民營房企將獲得更多支持 中央此次明確了防范化解重大經濟金融風險的重要思路是做大經濟實力這個分母，稀釋風險這個分子，底線是不發生系統性風險。根據這個大原則，我們預計金融監管層面將強化落實給予房企的流動性支持，并優先止住房企流動性的惡化趨勢，以在中短期內通過房地產的提振實現穩經濟的目標，主要原因是以下兩點： 一是房地產行業對經濟全局的絕對重要性。中央財辦在答記者問中提到，“房地產鏈條長、涉及面廣，是國民經濟支柱產業，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業則占到14%；土地出讓收入和房地產相關稅收占地方綜合財力接近一半，占城鎮居民家庭資產的6成，房地產貸款加上以房地產作押品的貸款，占全部貸款余額的39%，對于金融穩定具有重要影響，是外溢性較強、具有系統重要性的行業”。 二是止住民營房企爆雷的必要性和迫切性。中央財辦在答記者問中提到，“民營經濟具有“五六七八九”的重要特征，即貢獻了50%以上的稅收，60%以上的國內生產總值，70%以上的技術創新成果，80%以上的城鎮勞動就業，90%以上的企業數量。2021年，民營經濟稅收貢獻已達59.6%，民營企業占市場主體96%，比重進一步提高。可以說，民營經濟已成為保障民生、促進創新、推動高質量發展的生力軍”。 三、房地產行業的長期走勢已逐漸明朗 市場方面認為，鑒于目前經濟增長方面面臨的重重壓力，房地產的支柱產業定位在短期內會被拔高，并充分發揮穩經濟的功能，但從長期來看，房地產回歸居住屬性后，市場洗牌還是會繼續，不具備品牌、品質等競爭優勢的房企最終還是會離開這個賽道。 從房地產市場的需求導向來看，以下幾個核心點值得特別關注： 一是房地產將全面進入租購并舉時代，剛需和改善類居住需求成為主導，投資投機需求急劇收縮，因此目前仍處于總量收縮背景下的去庫存階段。中共中央、國務院12月14日印發的《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》中也明確提及，“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，加強房地產市場預期引導，探索新的發展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩地價、穩房價、穩預期”。 二是土地財政模式將逐步轉型，盡管短期內土地財政無法通過其他方式替代，但房地產業擺脫“高負債、高杠桿、高周轉”模式并走入新發展模式已勢在必行。中央財辦在答記者問中也提到，“中期要研究促進房地產業健康發展的治本之策，改革完善房地產相關土地、財稅、金融等基礎性制度，多渠道增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，推動房地產企業轉型發展，有序構建房地產健康發展新模式”。一、明年將主要出臺針對“改善房企資產負債狀況”的政策
