房地產是周期之母，近期國家出臺了一系列穩樓市措施，房地產市場低位企穩但仍然低迷不振，需要實質有力措施重啟樓市，在堅持“房住不炒”前提下，提振市場信心。
2023年1月5日，央行、銀保監會《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》，對房價持續疲軟的城市，未來地方可自主決定下調首套房貸款利率至更低水平。
1月17日，全國住房和城鄉建設工作會議部署2023年重點工作。會議強調 “大力支持剛性和改善性住房需求，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準施策”。
1月17日，劉鶴副總理在世界經濟論壇發表講話，強調了房地產在中國是重要的支柱產業。從未來來看，中國仍處于城市化較快的發展階段，巨大的需求潛力將為房地產行業健康發展提供有力的支撐。
房地產是國民經濟第一大支柱行業，穩樓市有助于穩經濟、穩就業、防風險。
以“三支箭”為代表的房地產政策拐點已經出現，走出困境最終還是靠市場信心恢復、供給出清和銷售回款。
可以考慮七大措施：下調二套房首付比以支持改善型需求，下調首套房貸款利率以支持首套剛需，對低收入家庭和應屆畢業生的租房支出給予適當補貼，放開二線城市的外地首套購房限制，降低交易稅費，改變此前過嚴的限購限貸限價措施、恢復到正常市場狀況，支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”等便民善政。同時，通過“城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、租購并舉”等構建新發展模式，促進長期平穩健康發展。
當前并不是簡單傳統意義上的救房市，而是在穩房市的同時，發揮其實體經濟和支柱產業屬性，避免其金融屬性死灰復燃。實現既能通過短期措施重啟樓市，又能通過長期制度建設促進房地產市場健康發展。
短期穩房市措施
1、適當降低人口流入地區限購門檻，增強市場信心。我國人口流入區域，如北上廣深等城市應充分尊重人口和產業向都市圈城市群集聚的客觀規律，適當降低落戶和購房門檻，如適當降低本地及外地戶籍購買房屋的社保繳納年限標準等。
根據我們在《中國人口大遷移2022》中的研究，我們發現人口持續向一、二線流動的趨勢沒有改變，人口集中度繼續提高，產業帶來的機會仍然對人口的移動仍有著較大的驅動，五、六線城市的人口則維持流出態勢。
具體來看，2000-2010年一線、二線城市常住人口年均增長率分別為3.4%、2.7%，2010年-2020年分別放緩至2.4%、2.7%。三線、四線城市從1.3%、0.6%小幅上升至1.5%、0.7%。而2010-2020年五、六線城市人口年均增長率為-0.4%、-0.8%，人口呈流出趨勢。目前，除北上廣深四大一線城市外，我國南京、武漢、濟南、重慶等二線城市近期紛紛降低限購門檻、調整限購區域。此外，2022年12月東莞、佛山更是取消了核心區域的限購政策，進入了全域不再實行商品住房限購政策，政策出臺后30日期間，兩地商品住宅銷售面積分別環比提升8.5%、29.4%。
2、下調首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，實現居民“住有所居”“住有宜居”。目前我國部分地區已開始下調房貸首付比，比如，2023年1月，湖南合理確定各市州個人住房貸款首付比下限。目前，湖南全省13個非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1個限購市（長沙市）的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。2023年2月，山東臨沂、威海紛紛將首套房公積金貸款最低首付比由30%下調至20%。
貨幣政策直接影響購買力。房地產短期看金融，首付比例下調直接影響房地產購買意愿和購買力。把該降的首付比降下來，才能大力提振剛需人群的購房信心，同時合理支持購買第二套住房人群的改善需求，才能在保證“房住不炒”下，精準滿足人民群眾對美好生活的向往。
3、下調首套、二套房貸利率，加快貸款審批。通過降低購房成本，可提振剛需群體的購房需求。貨幣政策直接影響購買力。房地產短期看金融，貸款優惠利率同樣直接決定房地產購買意愿和購買力。下調房貸利率將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，促進正處于觀望階段的購房者入市，提振購房者市場預期。
2023年1月5日，人民銀行、銀保監宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制以來，2023年春節后，鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽等城市相繼下調了首套房貸款利率。當前103重點城市首套房貸利率低至4.10%，相較歷史利率低點有一定下降空間，房價持續疲軟的城市，未來地方可根據穩市場情況短期考慮突破利率新低。根據貝殼研究院統計，2023年1月103個重點城市主流首套房貸利率平均為4.10%，二套平均為4.91%，同比分別回落146個基點和93個基點，但相較2008年和2015年部分地區最低房貸利率3.7%左右，還有一定下調空間。
4、推行便民政策，如支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”，此類善政未來值得推廣。老百姓排隊提前還房貸，不是因為手里錢多，而是此前的存量房貸與新增房貸之間利差過大，大部分是提前還貸后重新申請貸款，以降低房貸利率和還款成本。
提前還房貸現象遭熱議，說明政策仍需調整以反應民眾呼聲，可以考慮出臺措施引導銀行適度降低存量房貸利率，同時降息以降低銀行負債成本，降低居民房貸負擔，解決居民排隊提前還款難問題。這有利于降低居民負擔，提振消費者信心，擴大內需，促進中國經濟復蘇，是利國利民的善政。
類似的，“帶押過戶”也是善政，可以優化二手房交易流程，縮短交易周期、降低交易成本，對激發二手房市場交易活力有積極作用，更好促進房地產市場良性循環和健康發展。
5、對于二孩以上家庭，給予房貸利率、首付比、住房補貼等支持，在提振市場的同時提振生育率。根據我們發布的《中國生育成本報告2022》，全國家庭0-17歲孩子的養育成本平均為48.5萬元；0歲至大學本科畢業的養育成本平均為62.7萬元。除上述直接費用外，育齡家庭養育孩子還需付出時間成本和機會成本。國際養育成本比較，撫養一個孩子至18歲所花成本相對于人均GDP的倍數，中國是6.9倍，幾乎是全球最高，高于澳大利亞的2.08、瑞典的2.91、德國的3.64、美國的4.11、日本的4.26。
參考發達國家經驗，如德國自2018年起，為緩解房屋市場上房價與房租快速上漲為家庭帶來的額外負擔，政府為居住條件欠佳、收入普通的家庭提供每孩12000歐元的住房兒童金（Baukindergeld）。我國可以考慮出臺全國層面減輕育齡家庭生育成本的政策，具體包括對二孩及以上家庭發放購房現金補貼、房貸利率下調、購房首付比例下調等。一方面降低多孩家庭購房門檻，促進房地產市場回暖，另一方面對多孩家庭實施“特惠政策”，降低生育成本，提振育齡家庭生育率。
6、降低土地增值稅、二手房交易的契稅和個人所得稅等。財稅政策直接影響市場供應。稅收政策直接影響房地產交易量，營業稅、個人所得稅、契稅的優惠減免，對增加房地產供應有直接影響。土地增值稅的征收和計算，也直接影響開發商的推盤節奏。
比如，2022年9月財政部、稅務總局，明確支持居民換購住房有關的個人所得稅政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。利用稅收工具，可以通過合理降低房地產在建設、交易環節的稅費負擔，使房地產稅制度更合理、公平的同時，減輕老百姓的購房成本，對提振房地產市場信心也有益處。
長期住房制度建設
根據我們對美國、日本、英國、中國香港、德國、新加坡等住房制度和房地產市場的研究，結合中國住房制度現狀和發展階段特點，建議以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購并舉為五大支柱構建長期住房制度構建長期住房制度。
1、推動都市圈城市群戰略。根據對世界上幾十個國家上百年的人口大遷移研究發現，人口往都市圈城市群遷移集聚是基本規律，人隨產業走，人往高處走。符合國際規律，中國人口持續向珠三角、長三角城市群集聚。近10年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65萬人，但東北、西部等區域近年面臨產業結構單一，呈現人口流出趨勢。
長期以來，在“控制大城市人口、積極發展中小城市和小城鎮、區域均衡發展”的小城鎮派思路錯誤影響下，人口向大都市圈集聚，但土地供給向三四線城市傾斜，人口城鎮化與土地城鎮化明顯背離。由此形成了人地分離、土地供需錯配，這是導致一二線高房價、三四線高庫存的根源。
2、以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優化土地供應。未來應堅持都市圈城市群戰略，推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤，嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優化當前土地供應模式。如東北和西部地區售賣用地指標，可以有效解決目前東北、西部用地指標大量浪費的問題，以及東南沿海用地指標短缺的問題。可以支持人口流入多、房價漲幅大的城市如杭州、深圳與人口流出、城鎮建設用地指標富裕城市如哈爾濱、蘭州“結對子”，進行農業用地指標與城鎮建設用地指標的動態交易。
根據我們在《哪里的房價控制得好：長沙篇》中的研究，全國大部分一二線城市房價大漲的背景下，長沙的房價、房價收入比、漲幅在主要城市處較低水平。2021年長沙二手房均價1.1萬元/平方米,低于武漢、鄭州、南昌等二線城市；近10年長沙商品住宅年均漲幅低于9.4%，低于大部分二線城市。長沙房地產調控得好的原因在于，長沙是典型多中心組團空間結構，土地供應量大，并且嚴格限制土地成交溢價率，設定商品房“成本+利潤+稅金”價格構成，既確保房企一定的盈利空間，也確保了房價相對穩定。
3、保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。根據我們在專著《全球房地產》中的研究，“房地產過度金融化”是風險之源。實行長期穩定的住房信貸金融政策，穩定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求，同時抑制投機性需求。規范房企融資用途，防止過度融資，同時支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產企業有自救機會，即自身債務自清。
從德國看，中性穩健的貨幣政策與住房金融體系，是德國房價長期穩定的住房制度“三支柱”之一。二戰后，德國央行首要目標是保持物價穩定，嚴格自律不超發貨幣；德國M2增速與經濟增速基本匹配，貨幣供應水平合理，2020年M2占GDP比重102.9%，在主要發達國家中處于中等水平，低于歐元區126.2%的平均水平。在穩健貨幣政策和溫和通脹水平背景下，德國房價和物價基本保持長期穩定，1970-2020年名義房價指數上漲185%，CPI指數上漲162%，遠低于同期美國、英國等發達國家。
4、穩步推動房地產稅試點。2021年10月，全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。隨著大開發時代結束，存量房時代下土地出讓金減少、交易環節稅收減少，推出房地產稅替代土地財政是大勢所趨。從國際經驗看，房地產稅通常被成熟市場經濟體作為地方財政收入的重要和穩定來源。
5、租購并舉，對低收入家庭和應屆畢業生的租房支出給予適當補貼。黨的二十大報告強調，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，租房問題是重大民生問題，住房租金補貼是構建租購并舉住房保障體系重要舉措之一。對低收入家庭和應屆畢業生的租房支出給予適當補貼，能夠讓更多城鎮中低收入家庭實現“住有所居”、“住有宜居”。其中，公共租賃住房租金補貼能有效緩解已配租公租房家庭的租金壓力，市場租房補貼能夠解決公租房房源少、輪候時間長等問題，讓符合條件的住房困難群體通過市場租賃解決住房困難問題，緩解租房的經濟壓力，降低居住成本。
文章來源：澤平宏觀
