文旅地產投資常見風控要點3.0
來源:創始人 作者:創始人 時間:2023-07-03
文旅地產其實在國內由來已久，但是想要經營成功卻很不容易。限于每隔十年國家就會對房地產行業進行調整，很多無法在市區拿到土地的開發商就將眼光轉向了郊區甚至山區，以求在這些以往被人忽視的地塊進行高價值轉化，導致了國內的地產商每十年就有一批如潮水般涌入這個領域。這個現象，在行業內其實是一種周期律現象，這是一種必然規律，當然這個規律其實更多應用是在土地收并購業務之中，在此只是略微提及。現實之中的多數地產企業，并沒有對規律進行研究的習慣，所以很多地產企業在盲目的投資后，只留下一座座鬼城屹立在黑夜之中，而這種情形，基本上每十年就會發生一輪。作為已經親歷兩輪周期律的從業人員并有幸參與過幾次文旅項目（見過作死的）的親歷者，在此與分享一下文旅地產中風險的注意要點，希望對后來的參與者有一些幫助。盡管你們絕大多數會失敗，但盡量少賠一點吧。國內的文旅地產現狀，名義上是以文旅為主，而實際上盯的還是住宅用地。所謂“投資是否賺錢，70%靠拿地”就是指在土地獲取時，政府能否給予足夠多的住宅用地予以平衡項目投入。那么無論是哪家國內開發商進行投入開發，事先必須對能夠給予的住宅用地規模進行核算評估。這個概念是風控上的大概念，脫離了土地規模平衡，以國內開發商的運營能力現狀是幾乎沒有能夠生存下來的。那么在先期的上會過程中，作為風控、法務人員務必要對此予以高度重視，必須在前期對此進行提示，以避免后期不斷出現的現實慘況。尤其是一些城投企業，其思路依然延續地產模式思維，應盡快跳出模式陷阱，重新對盈利路徑進行思考。同時，文旅地產由于投入巨大、回報周期漫長，所以投資者在前期應對整個項目進行通盤考慮，切莫以常規的住宅地產或商業地產思維考量（恒大、融創、碧桂園、萬達就是前車之鑒）。為了規避風險，請務必在投資成本測算和投資盈利模式測算階段就參與進去，為了避免將來數不盡的損失，這其中尤其需要注意四點：1、切勿只測算建設成本。這句話是對完全沒有做過文旅及商業地產的企業而言，這些企業往往都只考慮建設成本而忽視運營成本，無視項目的自身經營規律，后期會發現所需投入遠遠高于看到的PPT藍圖，所以一定要尋找實際有過運營經驗的人員來審核才能更加準確看到真實情形。2、獲得真實數據是一切模型建立的基礎。目前市面上大量的研策報告，都是毫無運營經驗的代理行或機構出具，這些報告為了迎合甲方金主，而在很多項關鍵數據上進行造假或誤導，這很容易造成項目成為建立在沙地上的高塔，隨時有崩潰的危險。例如我就見過某大行的分析報告，將同一旅游客群進行了重復計算，造成數據偏差。這種數據根本經不起推敲，只會誤導投資人。
3、需要考慮建設及開盤節奏。作為土地出讓者的政府而言，往往希望的是“先文旅后住宅”，而經營企業則正好相反，以求快速回本。但這屬于不可調和的利益矛盾，所以在土地獲取前就必須做好規劃，以避免違約責任。作為政府方，必須考慮現實模式，先文旅后住宅平衡的模式在當下基本不可實現。所以對于不管不顧就能承諾的企業一定要予以高度警惕，以防止后期出現的爛尾情形。
