李嘉誠降價甩賣房產(chǎn)，嗅到什么信號？

地產(chǎn)界“風向標”李嘉誠又有驚人舉動——低價拋售房產(chǎn)。

8月3日，長江實業(yè)集團（李嘉誠旗下地產(chǎn)旗艦）旗下新樓盤“親海駅II” 項目公布了首張價單，共132戶，每平方英尺價格為1.5萬港元（約合人民幣14.8萬元/平方米），均價回到7年前。

其中，最便宜的開放式單位實用面積210平方呎（約合19.5平方米），扣除18%折扣后，折實售價為290萬港元，折實呎價13810港元（約合14.87萬港元/平方米）。這一售價較周邊二手房均價約便宜3成。

據(jù)報道，親海駅II地處油塘工業(yè)區(qū)，周圍已有不少樓齡4~17年的住宅，這些住宅平均尺價為親海駅II首批出售單位均價的97%~136%。

長江實業(yè)集團執(zhí)行董事趙國雄形容，親海駅Ⅱ首批單位為“便宜到爆”。該項目價格被外界視為香港樓市“深水炸彈”，直擊二手房業(yè)主心理防線，甚至影響到了一江之隔的內(nèi)地深圳樓市。

為何長江實業(yè)集團要折價售樓？

趙國雄表示，香港市民關(guān)注房屋問題，房屋政策是政府施政的重中之重，故發(fā)展商幫助市民上車，直言“不要賺盡、不用賺多”。

“媒體對此報道有點煽情，但無可否認是相當吸引的價格，相信可以帶動銷售?！遍L江實業(yè)集團主席李澤鉅表示，當市場普遍認為經(jīng)濟向好和利率偏低時，樓價和地價都傾向上升，但目前市場認為經(jīng)濟尚待復蘇，利息成本偏高，意味著價格將近見底，集團未來將繼續(xù)買入合適地皮。

協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖表示，“親海駅II” 項目的軟肋是周邊是工業(yè)用地，其他拿地開發(fā)商都沒有開發(fā)，交通設施不足?，F(xiàn)在香港銀行同業(yè)拆息利率已經(jīng)達到5點多，而平均租售比只有2%左右，導致買房者壓力非常大。

“現(xiàn)在的市場環(huán)境下項目要想賣得動，確實應該比周邊便宜20%~30%，這是一個務實的定價。香港樓市在美元加息周期下壓力確實非常大，這可能會導致物業(yè)價格，特別是豪宅價格普遍下跌。這種情況下，長實選擇通過降價銷售來吸引買家，也是一種常見的市場策略。”黃立沖表示。

一個值得注意的現(xiàn)象是，受疫情、移民潮等因素影響，香港納稅人口正在大量減少，這意味著購房需求或有所下降。

香港稅務局宣布，將于5月2日發(fā)出240萬張2022/23年度個別人士報稅表，個人報稅表數(shù)量比2021/22年度減少了約7萬張，創(chuàng)下9年新低。3年間累計減少約37萬張。這些人大部分在23~50歲之間，是購房主力人群，通過降價銷售來刺激需求，也是香港開發(fā)商們不得已的選擇。

“香港正在大量流失購買力，滿足香港優(yōu)才和專才計劃的人群，要在7年后買房才不需要繳納印花稅，這部分人的承接購買力是不足的，剩下的有購房需求的大部分是低收入窮人?！秉S立沖認為，長實集團7折賣樓事件，反映出當前香港樓市面臨的壓力和挑戰(zhàn)，尤其是像新世界等債務比較高的房企，確實需要降價套現(xiàn)資金。

這不是李嘉誠第一次降價賣房。今年3月，長江實業(yè)推出屯門飛揚第2期樓盤首張價單，折實呎價為11042港元至13972港元，最低呎價創(chuàng)周圍片區(qū)3年新盤新低，彼時這一舉動就被業(yè)內(nèi)評價為“深水炸彈價”及“放血價”。

如今，降價行為再度出現(xiàn)，且打折力度更大，信號意義明顯。

“對于多元化發(fā)展，實力雄厚、資金來源多樣且抗周期性較強的長和系而言，很顯然打折賣房并非出于現(xiàn)金流或業(yè)績壓力，很可能出于對下一步經(jīng)濟形勢變化趨勢和機會判斷的把握之下，為加快去化與回款的舉措?！盜PG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為。

8月3日這一天，長江實業(yè)集團還披露了2023年中期業(yè)績報告。報告顯示，今年上半年，集團已確認物業(yè)銷售收入為82.46億港元，同比減少59.6%；收益為35.3億港元，同比減少56.2%，收益下滑嚴重。

香港特區(qū)政府財政司司長陳茂波曾表示，2022年，香港樓價（房價）累計跌逾15%。進入2023年后，香港金管局總裁余偉文稱，市場數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，香港整體住宅樓價較2021年高位累計下跌13%。

“我對債務從來是如履薄冰?！崩罴握\曾經(jīng)接受采訪時說過。據(jù)觀察，長江實業(yè)資產(chǎn)負債率長期維持在30%以內(nèi)；當嗅到一絲風險時，其會少拿地或不拿地，并最終拋售資產(chǎn)。一邊賣賣賣，一邊買買買，也是李嘉誠家族近幾年來的經(jīng)營常態(tài)。

“既然手中資產(chǎn)價格短期內(nèi)可能不會上漲，且風險很大，不如套現(xiàn)繼續(xù)投資其他領域。因此，不排除長江實業(yè)通過減倉回收資產(chǎn)，將資金投資于其他回報率高于房地產(chǎn)的項目。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。

“對我來說，誰是趨勢才是我要考慮的，而不是空洞和虛假的道德說教。我只是一個商人，商人的首要目標是讓資本更安全，其次才是增值更快?！崩罴握\說。