為什么在中國新商業的一次次創新潮浪中，總是找不見合肥的存在感？究竟是合肥缺乏消費力？還是這座城市沒有能做出創新商業的土壤？

帶著這個疑惑，我們今天來研究一下這座激升的城市和他的頓感商業。

合肥政務區全景航拍，來源：視覺中國授權

合肥已處于消費加速期

中國很少有城市能像合肥這樣，在20年內，整個城市人口擴張了5倍，GDP擴展了10倍，每年有幾十萬人口涌入到這里，在全國大城市的復合增長率多年排名第一。過去的10年，合肥創造了一個合肥奇跡。

這樣高速的發展，必然會帶來城市的產業發展和生活消費的快速膨脹。

合肥GDP發展歷程，來源：房地產觀察家

相比飛奔的GDP，合肥的城市商業消費水平又怎樣呢？我們來看下面一組數據。

今年（2023年）上半年，合肥全市社會消費品零售總額達到2728億元。而同期，排在新一線前列的西安與鄭州，全市社會消費品零售總額分別為2353億元和2414億元，人口更少的合肥卻更勝一籌。

而從人均零售總額數據來看，合肥更是超過了新一線頭牌的重慶、成都、武漢，遠超西安、濟南等其他省會城市。

單從這個維度來看，合肥的商業消費潛力巨大。

按常理，如此旺盛的消費需求，必然會催生出這個城市商業供給設施的急速升級。然而，我們在合肥似乎并沒有看到這個趨勢。實際上，合肥目前商業的時尚敏銳度和升級速度，并未跟上消費的需求。

我們說，當一個城市的經濟發展需要回頭等待他的商業設施的時候，市民的生活需求已經不能被滿足了。這就是合肥超速發展后，不得不面臨的一個“后遺癥”——市民日益增長的消費需求與追趕中的商業進程產生了矛盾。

當然，所有城市發展都會遇到這種矛盾，只是在合肥在這方面，似乎更突出。

合肥商業市場需要一條“鲇魚”

那么，是什么原因造成了這種階段性的發展矛盾呢？我們還是從合肥商業的發展歷史復盤，來找尋問題的答案。

合肥的城市商業原點是廬陽區的淮河路周邊，隨著城市不斷向西和向南發展，合肥逐漸形成了四牌樓、三孝口、黃潛望、馬鞍山路等4大傳統商圈。近十年來，合肥城市發展的框架又進入一輪的加速擴張期，合肥的商業網點重心隨之又進一步向西南移動。

于是，三里庵、政務區、濱湖、高新區等新興商圈快速崛起，它們并成為了合肥最活躍的商業聚集組團。

合肥主要商圈分布，來源：房地產觀察家

從合肥商業的實際運營狀況和熱度來看，以下這四個商圈的問題及特色，可以基本描繪出合肥城市商業的現狀問題和發展趨勢。

1、四牌樓商圈：合肥頂級商圈，但頭部商場不夠頂級，文化沉浸不夠系統

所謂“一條淮河路，半部廬州史”。

四牌樓商圈擁有合肥最有文化和歷史的兩條重要道路：2000年的歷史【淮河路】和被稱為安徽第一路的【長江路】。其中，淮河路步行街的主街全長1360米，這個區域的總商業體量超過52萬方，其中還包括合肥唯一的重奢商場【銀泰中心】。如今，經過多次改造提升，四牌樓商圈逐漸發展為集商業、文化、旅游等為一體的百億商圈。

四牌樓商圈發展布局圖，來源：房地產觀察家

2022年四牌樓商圈全年客流量達8,503萬人次，同比增長59.2%。全年營業額達120.54億元，同比增長70.0%，這里當之無愧是合肥最繁華的商圈。

淮河路步行街，來源：房地產觀察家

在淮河路步行街上，這里有著合肥最頂級的文旅資源，包括李鴻章故居和明教寺，這條也承載合肥最核心的歷史文化記憶。最近幾年，即使這里50%的商業建筑都經過了立面改造，也打造了高人氣的國潮集市——中市街，但是街區的頂層邏輯依舊是按照一條相對傳統的商業步行街模式在發展。

合肥中市街，來源：房地產觀察家

作為一個百億級的文商旅街區，需要用文旅思維來打造，一個好的文化策劃和業態運營策劃至關重要。我們認為淮河路步行街就缺乏了這套邏輯。

具體來說：

第一，在文化打造上，整個街區缺乏一個完整的文化故事線。整個街區，歷史是歷史、景點是景點、商鋪是商鋪，這里的文、商、旅的內容是割裂的。沒有文化的沁入，那些被古化、時尚化的建筑，只是無根之木，在新鮮感過后，終將索然無味。

第二，在業態規劃上，缺乏統一的規劃和管理邏輯，業態混亂 同質化競爭嚴重，整個步行街給顧客一種小商品市場般雜亂無章的感覺。走進百大、百盛商場這些，從場景到品牌，并沒有明顯的區別，商場人氣也一般，遠不如沿街商鋪。

第三，在動線策劃上，缺乏一個有故事、有節奏、有體驗的動線。一條20多米寬，1360米長的中央大街上，幾乎沒有做節點規劃，游客在逛街的過程中就沒有辦法感受到“Culture walk”的游逛樂趣。當然，動線的缺乏，也導致了一條街，東西冰火兩重天的經營局面。

這些點，也是整個合肥文旅型商業打造和更新的技術瓶頸。

我們再來看商業能級。

整個四牌樓商圈，表現最亮眼的是合肥頂奢——【銀泰中心】。作為合肥營業額常年第一的旗艦商業，40億的銷售額數據對比南京德基的200億，還是相形見絀。而同比兄弟省會城市的武漢、長沙、鄭州的頭部項目，也是有相當的差距。

合肥銀泰中心，來源：房地產觀察家

由此可見，不管從體量還是商場內部的場景以及品牌量級上，都不足以支撐準一線城市的頂級消費水準。

數據來源：公開發表數據整理，鄭州部分商場年營業額為2011年數據；房地產觀察家制圖

這便是合肥商業提升暴露出的另一個痛點：急需一批旗艦商業，來提升整個城市商業的能級。

我們再從首店經濟這個角度來看。如今各大城市都在爭搶“首店經濟”。這些首店品牌興起的原因就是通過耳目一新的商品和服務創造出新需求，刺激消費，這表面是一種消費熱點現象，而深層次則孕育著某種意義的新經濟時代的到來。

因此，“首店經濟”反映出一個城市消費市場的敏銳度和成熟度，是城市商貿活力的“晴雨表”。

根據中商數據的統計，合肥近幾年的首店數量，同比鄭州、西安、南京、杭州、武漢等同類大城市中，也是位居最后。因此，從品牌店鋪這個角度來看，合肥商業的創新力和多樣性，都是需要大幅提升的。

數據來源：中商數據；房地產觀察家制圖

2、三里庵商圈：年輕力和時尚力初具，但策展力、社交力和文化力不足

三里庵商圈的定位是【城市生活休閑中心】。2000年以來，這個商圈的慢慢成型，為合肥人的消費和生活帶來了第一次躍級。我們從這個商圈也可以觀察到合肥主流年輕人和大眾的消費習慣和消費層次。

整個商圈其實就只有兩個核心商場，但是他們在長期的競爭中，達到了一個互補的平衡。

三里庵商圈商場分布情況，來源：房地產觀察家

國購廣場主打的是“窮潮”和大眾消費，負一樓是一次非常成功的改造，潮流零售包圍餐飲的“島式”布局，滿足了年輕人“逛吃”的休閑消費需求。而之心城則是從環境到品牌，都明顯高端了一個檔次，定位是城市品質消費。一街之隔的官亭路，則以大量平價餐飲補足了整個商圈體量小、餐飲業態不足的困境。由此，三者組合在一起，形成了方向一致業態互補的年輕力消費金三角。

我們從地圖上也可以看得到，這個商圈的主力客群，正是來自周邊中國科技大學、安徽大學、安徽農業大學、安徽醫科大學、安徽中醫藥大學等的約15萬在校師生。

這些活力旺盛、消費頻次高的年輕人們，將三里庵商圈做到了日均客流量排在全國前20。而體量11萬㎡的合肥之心城，年客流超1,800萬人次，年業績超19億元，這里是合肥單店客流及坪效最高的商圈。

三里庵商圈僅僅抓住年輕、活力、潮流這一方向，在品牌更新這塊做的非常不錯。2022年，合肥之心城的品牌調整率達到了31%，同時他們也在嘗試新的潮流商業形態，利用了店鋪的閑置期，做了一些策展空間和社交空間。這些新的嘗試也表明了合肥年輕人的社交和文化消費需求正在不斷的涌現出來。

之心城，來源：房地產觀察家

料想未來，針對這個區域青年消費群體的特性，大量的新型社交型、文化消費型、策展型商業應該是這個板塊的主要創新方向。

3、最有質感的商圈——環天鵝湖商圈

圍繞天鵝湖，合肥構建了新的政治、文化及商業中心，特別是合肥市政府遷址至政務區形成的帶動作用，使得「天鵝湖CBD」快速成長為代表合肥新形象及發展新方向的城市封面，且已成為合肥高端寫字樓最密集、高端酒店最多、高端住宅密度最大的區域，也成就了代表合肥未來商業趨勢環天鵝湖商圈。

天鵝湖商圈商業項目分布情況，來源：房地產觀察家

在這個商圈里的一個頭部項目，就是萬象城了。前面說到三里庵是合肥商業的的第一次升級，我們認為萬象城就是第二次。

2015年剛開業初期，萬象城也因為定位和招商偏差，一度人氣不足， 2019年合肥萬象城啟動高化輕奢的品牌升級行動，引入Givenchy美妝安徽首家精品店、Clé de Peau Beauté安徽首家精品店等，2021年進一步引入JO MALONE LONDON安徽首店等首店品牌。同時sandro安徽首店、maje安徽首店、MICHAEL KORS、Tory Burch、ICICLE等輕奢高等品牌持續入駐。到了2022年更是更新了一大批社交主題餐飲。

合肥萬象城，來源：房地產觀察家

所以，萬象城的品牌革命填補了合肥國際時尚、高品質一站式購物中心的空白。

萬象城在開業后持續在業態組合、品牌級次等層面上不斷優化迭代，在四五年內，達到了70%品牌更新率，這里首店林立，持續對合肥消費市場注入消費活力，改變了合肥人民的生活方式和消費態度。

其實，在合肥一眾傳統商業中，萬象城就像是一個很突兀的新物種，但正是這個新物種年又以29.8億的銷售額，穩居合肥第二，并以飛快的速度成長。所以，從這種意義上說，萬象城的出現就是打破合肥傳統商業一統天下局勢的那條“鲇魚”。

精準的中產客群定，首、新、潮的品牌招商戰略、高端藝術的消費場景的打造，萬象城的種種商業戰略都在合肥的商業消費市場中得到了肯定，為合肥創造更多新商業、新消費內容起到了非常好的帶頭作用。

萬象城打造的廣場市集，來源：房地產觀察家

在這個商圈中，我們還觀察到了一個商業現象，那就是兩極分化十分嚴重。雖然萬象城、天鵝湖萬達廣場、銀泰百貨政務店等商場業績向好，但這個商圈里的其他商場則面臨各種挑戰。在我們對合肥其他片區的走訪調研中，我們發現，兩極分化是合肥普遍存在的現象，前面說到的步行街，西冷東熱，還有瑤海區東城廣場，一路之隔，一個是區域NO.1，一個已經歇業倒閉。

這種現象的出現，多半還是在商業操盤能力上出了問題。這些商業需要尋找新的方向，從運營團隊到定位、場景、招商運營都要進行大刀闊斧的改造，才能有可能重新復活。

4、最卷、最同質化的商圈——濱湖商圈

近幾年隨著濱湖新區的逐漸成熟而最新發展出來濱湖商圈，是以方興大道為界，逐漸形成南北兩大商業聚集地；特別在北部，密集分布著多家商場。不過相比其他幾個商圈，這個商圈的特色不足，商業項目同質化非常嚴重，也未形成明顯商業聚群效應，人氣旺盛的商業并不多。

濱湖商圈項目分布，來源：房地產觀察家

唯一值得一提的是，這里精準定位到家庭親子客群的合肥悅方IDMALL，10萬方的商業體量，取得了年客流1200萬人次、年銷售近7億元的成績。

從濱湖新區的各家商業發展的現狀可以看到，面對一個人口快速集聚的新區域，普通的商業項目，精準的客群定位是王道！

可喜的是，一批創新力商業開始涌現

對于一個現代城市，各類新型的購物中心MALL是主流。但街區型的商業，往往有著更活躍的生命力。

除以上商圈里的各大標準的盒子型商業外，合肥還有一些非標的商業項目，尤其是以特色文化商業街區為盛。

在這個領域里，最具代表性的項目，就是合肥特色文化街區的封面之作——【罍街】以及以文化創意消費為內容的【金大地東西街】，之后這類街區不斷擴展，先后落地了、【貢街】、【黌街】、【半邊街】等多個項目。

但這些項目多數是以文化包裝的餐飲主題街區，主打融合徽派文化、地域美食、藝術氛圍、青年活力等新型時尚文化街區，存在一定的同質化。

除此之外，在非標商業領域，還出現了一批城市舊改項目。比較出名的就屬【合柴1972】。后期隨著合柴1972二期的改造，合肥園博小鎮的開業，更多的主理人商業和一些藝術、社交型的非標商業進入合肥商業市場，我們期待合肥能有更多的商業新勢力涌現。

罍街，來源：房地產觀察家

而近兩年新型的一批新勢力商業，比如策展型商業、博物館商業、演展型商業、樂園型商業、社交型商業、公園型商業、秀場型商業，都還沒有在這批創新項目中落地生根。

中國商業新勢力及代表性項目，來源：領易咨詢 房地產觀察家

總體來看，在這些文化街區的打造上，我們看不到太多顯性化的“合肥”標簽，而是有很多其他城市的影子。一個獨具合肥特色的商業內容生態體系，應該被創造出來，一些新潮的城市品牌應該在這里被培育出來，這樣才能真的成為吸引游客的引擎。

總結：合肥商業需要不是升級，而是躍級

一個城市的經濟和產業以全國第一的速度迅猛發展，加上網絡時代的信息爆炸，市民的眼界和生活需求被迅速打開。

展望未來的合肥，可以預見的是這里會繼續人口聚集，新的一批年青人，和高知的科技從業人口將會成為合肥城市人口的重要構成部分。這部分的人口增量和年輕化是商業發展的第一動力。而這一需求已經在合肥人的消費習慣中逐漸展現出來。合肥高品質、年輕態為的商業需求正成為商業市場的主流方向。

在第一財經新一線城市研究所發布的【城市商業魅力排行統計】中，我們也看到了合肥暗藏的消費需求：

1、合肥和杭州是騰訊社交活躍度前十位中唯二的長三角城市。這座城市的商業是否滿足了合肥人活躍的夜間消費和社交消費的需求？

2、合肥在生活方式多樣性的需求上，僅次于長沙。然而，這座城市的餐飲、運動、演出、博物館、咖啡館、書店、電影院等多樣性消費場所的提供上，是否能滿足合肥人的生活需求？

3、合肥718萬方的存量商業中，其中優質購物中心也不過200多萬方。也就是說，有將近500萬方的商業，是需要被更新激活的。

由此可見，合肥作為科創名城、創新高地，意味著已經走向了全新的賽博朋克時代。

但科技固然美好，但我們不希望這樣的城市真如賽博朋克世界所描述的那種“高科技、低生活”的狀態。一個偉大的城市，必然是科技和文化都熠熠生輝的。這里不僅應有科技的酷炫，更應有讓人喜愛的審美、生活的風雅和文化的沉淀。只有這樣，大家在這里生活的自豪感和事業心，才能更加得到滿足。

因此，合肥在民生的商業消費領域仍然存在很多問題，而這些問題，不是一些小體量的改造就能滿足的。眼下務必要從城市居民的消費需求出發，來一場向新一線城市消費進軍的大躍級。

商業文明從始至終都是城市的核心，它代表的不只是經濟發展的數字，解決的也并不僅僅是經濟問題，它關乎城市運作的效率、城市生活的品質，更指向我們對于自由的熱望、對美好生活的向往。高品質的商業，就是合肥進一步向上躍遷的增長極，跟上城市產業前進的腳步，去賦能城市新的進階之路。

展望未來，合肥城市人口是朝著1300萬特大城市的目標走的，并且未來要建設“國際消費中心城市”和“特大城市”的目標已經確定。在登上更大舞臺前，新困局必然會出現。隨著城市能級的不斷提升，未來也還會有更多的輸入性消費，從這點來看，合肥當下的商業品質還是有很大的升級空間。

我們相信：合肥的商業后勁十足！