前三季度租金破80億，吾悅廣場要做「最懂用戶」的實體商業

10月13日，2023年新城商業年會在上海國家會展中心盛大啟幕，來自全國各地的眾多品牌商家、行業大咖匯聚一堂，規模超過了6000多人次。

何為“新商會”？即新城吾悅廣場、輕資產合作方、商戶、代理商之間的合作交流平臺。

通過這個平臺，不僅能夠擴充吾悅廣場的“商戶資源庫”，還能提高吾悅品牌在業內的影響力和號召力。

這一屆“新商會”已經是第七屆，最大的亮點在于，新城發布了“深度運營”策略，這是在存量時代、用戶主導的市場下，新城商業面對未來所選擇的一條新道路。

下文，解讀“深度運營”策略，你會發現，新城對商業的理解更加成熟了。

01

“商戶資源庫”3.2萬家

先來盤點新城商業取得的階段性成果，“新商會”重點披露了四項數據：

1，規模：突破200+座

規模快速擴張，截至2023年9月30日，已開業吾悅廣場總數量達到157座，已開業數量位居境內外上市公司首位。

已開業、在建及擬建吾悅廣場總數量達到207座，足跡遍布上海、天津、重慶、南京、長沙、長春、西安等國內143個大中城市。

僅剛剛過去的9月份新城就開了6座吾悅廣場，分別是：漳州龍文吾悅廣場、淄博淄博周村吾悅廣場、東營吾悅廣場、濰坊吾悅廣場、阜陽淮河吾悅廣場、沈陽中街吾悅廣場(輕) 、銅陵吾悅天地(輕)。

今年，新城的目標是開業20座吾悅廣場，完成目標是大概率事件。

2，“商戶資源庫”：擴充至3.2萬家

截至目前，新城累計合作品牌商戶超過3.2萬家，3年復合增長率25%。其中，在吾悅廣場開店超100家的品牌達18個，開店超80家的品牌達28個。

商戶資源是購物中心良性運轉的基石，這些年，新城一直通過各種方式擴充“商戶資源庫”，維護與老商戶的關系，包括舉辦“新商會”也有這兩個目的。

以這屆“新商會”為例，為了給商戶和新城商業項目創造深度交流的機會，促成合作，還特別設置了“全天候招商洽談區”。為了迅速拉近商戶對區域屬地文化的感知，洽談區還結合18個區域在地文化特色進行了個性化區域的打造，如東北區域以“冰雪世界”為主題，云貴區域以“多彩民族文化”為主題。

為了答謝老商戶，進一步增強彼此的粘性，則是特別頒發了金牌店長獎、風尚引領獎、風雨同行獎、合作共贏獎、戰略合作獎等多個獎項。

新城管理層在“新商會”上說，吾悅廣場能有今天的成績，離不開品牌商戶的大力支持。

優質的品牌商戶是商業體繁榮的關鍵，莫老爺大致搜了下，最近新開業的幾個吾悅廣場人氣都很旺：

比如9月15日開業的漳州龍文吾悅廣場，引入了11大主次力店，攜手近200個品牌入駐，超60%品牌為城市首進，開業首日客流破24萬，銷售額達1300萬。

比如8月25日開業的烏魯木齊會展吾悅廣場，攜手300余家品牌入駐，其中56家為新疆首進品牌，80余家為區域首進品牌，70余家為全新形象的概念旗艦店，開業首日客流破26萬，會員拉新3萬人，銷售額達3427萬。

3，盈利能力：再上一個臺階

2022年，新城的租金收入創造了歷史，全年商業運營總收入（即含稅租金收入）首次突破百億大關，達到了100.06億元。

今年，新城的租金收入有望更上一個臺階。2023年1-9月，新城商業運營總收入81.31億元，2022年同期71.95億元。

4，會員基數：已超過3000萬人

會員，是消費者的身份認證，也是購物中心重要的數字資產。

具規模的會員數量，不僅能夠提供穩定的基礎客源，還能強化購物中心與用戶的鏈接，激發更大的消費潛力。

目前，吾悅廣場年服務用戶達14.5億人次，會員基數超3000萬人，活躍會員突破2000萬人。

以上這四組數據，是購物中心最核心的幾項指標，吾悅廣場都完成的很漂亮，讓同行望塵莫及。

02

做“最懂用戶的實體商業”

隨著城鎮化快速推進，商業存量市場規模迅速增長，整體商業市場競爭加劇，面對這樣的局面，新城如何應對？

一是堅持“輕重并舉”戰略，如此，既能不斷擴大新城商業在管規模，也有利于進一步強化吾悅商業管理品牌形象，提升新城商業競爭力。

二即是此次“新商會”新城正式對外發布的“深度運營”策略，新城要基于這一策略轉型做“最懂用戶的實體商業”。

所謂“深度運營”，即以用戶思維為根本，通過數據賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業內容，提高吾悅廣場服務能力和經營坪效，使吾悅廣場迸發出更大價值。

過去做商業基本都是租賃思維，做完業態規劃，快速完成品牌落位，快速開業，然后通過空間運營，組織各類旺場活動，加大活動宣傳力度，以此聚集客流，實現轉化。

“深度運營”則是用戶思維，將核心用戶作為經營活動的主要目標，洞察核心用戶的需求，然后細分畫像，實施用戶標簽體系，通過標簽去定位項目，打造匹配核心用戶需求的商業內容，觸達用戶、鏈接用戶，吸引用戶到場，實現更高效的轉化。

目前，吾悅廣場已經根據“數據模板”提煉出了八個用戶標簽，包括樂享新勢力、精致小確幸、生活勤美家等。

為了更好的實施“深度運營”策略，新城商業還對內進行了組織架構變動，并擬真出了一個“飛魚模型”。

“飛魚模型”由三條鏈路組成：第一條鏈路是“用戶鏈路”，即用戶洞察，以用戶需求為主導去做高效觸達和鏈接；第二條鏈路是“內容鏈路”，即根據用戶需求來匹配和打造商業內容；第三條鏈路是“服務鏈路”，即拓展服務邊界，提供體系化服務，覆蓋用戶旅程的“前中后”。

“飛魚模型”下，“用戶鏈路”是主線，“內容鏈路”和“服務鏈路”為兩翼支撐，兩翼中的每個環節均與“用戶鏈路”一一對應，相互配合。

組織架構的變動則是成立了用戶體驗服務、商業內容發展、商業生態運營三個職能部門，來支撐“飛魚模型”三條鏈路的工作。

最后，還要著重提一下“數據賦能”。新城商業一直認為，數據是經營的源泉，所以，數據也將是“深度運營”策略的血脈。

據悉，新城商業已將大業務運營系統進行了集成，形成了經營系統、運營系統、運行系統三大業務應用系統，以此實現用戶的數字化，使三條鏈路相輔相成，提高新城商業的經營決策水平。

“深度運營”策略聽起來是不是很復雜？

那就說的簡單一點，與傳統商業運營思路對比，“深度運營”策略思路實現了三個轉變：從空間運營到用戶運營的轉變、從招商思維到經營思維的轉變、從客流營造到用戶服務的轉變。

未來，新城商業希望通過“深度運營”策略，實現共生共贏，打造‘越來越’的幸福商業生態，讓每個參與者都受益。

03

不可逾越的護城河

雖然越來越多同行涉入商業地產領域，但吾悅廣場已經形成了不可逾越的護城河，其競爭優勢主要來自于以下幾個方面：

一，雙輪驅動模式

新城一直堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略，兩個事業部間協同開發，能夠起到相互促進作用。

二，先發優勢

和做住宅不一樣，做商業地產需要沉淀大量資金，且無法快速周轉，所以，在地產“黃金時代”，很少有房企愿意涉入商業地產領域，賺慢錢。

但新城，從15年前就看好商業，并開始潛心做商業，到今天，新城已經在143個大中城市打造了207座吾悅廣場。

這意味著什么？

我們都知道，購物中心和住宅一樣，最重要的是地段，而有消費活力的城市是有限的，這些城市的好地段也是有限的，吾悅廣場早就把這些好地段占領了，后來者還怎么入局？

簡單來說就是，布局商業廣場的窗口期已經過了。

三，強大的招商能力

做商業最難的就是招商，吾悅廣場的“商戶資源庫”里現在有3.2萬個商戶，很多還都是“死忠粉”，即吾悅廣場開到哪，它們就跟著把店開到哪。

這使得，很多吾悅廣場開業半年前就能把招商定下來。

四，強大的商業開發運營能力

商業地產建起來容易，管理起來難、運營起來難。

新城控股于2008年就成立了商業管理集團有限公司，目前，已形成一支數千人的專業商業運營管理團隊，從前期商業規劃、招商落位，到后期營運管理和營銷推廣，具備全面的商業資源統籌和管理能力，能夠有效保證吾悅廣場2年左右滿鋪開業。

以上這些優勢，都是吾悅廣場不可逾越的護城河。

商業地產不是誰都能做的，覬覦這種模式的地產商不在少數，絕大多數都鎩羽而歸了。

你看好吾悅廣場的未來嗎？關于新城商業“深度運營”策略你有什么想說的？歡迎在文章底部“留言處”評論探討~