代建是目前民營(yíng)地產(chǎn)商破局的關(guān)鍵

行業(yè)危機(jī)還在持續(xù)，對(duì)民企是流動(dòng)性危機(jī)，對(duì)國(guó)企是資產(chǎn)負(fù)債表危機(jī)。

地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)至今，其實(shí)還看不到解決的方向。一開(kāi)始大家相信只是流動(dòng)性危機(jī)，但是隨著危機(jī)加劇和宏觀(guān)地產(chǎn)政策的休克療法，實(shí)際上行業(yè)逐步陷入了資不抵債的資產(chǎn)負(fù)債表危機(jī)。

地產(chǎn)行業(yè)由于高周轉(zhuǎn)的模式導(dǎo)致的高杠桿率和低利潤(rùn)率，事實(shí)上抵御風(fēng)險(xiǎn)能力本身就很脆弱。市場(chǎng)發(fā)生下滑，哪怕僅僅是銷(xiāo)售停滯，利息帶來(lái)的負(fù)擔(dān)就導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)生虧損。例如價(jià)格下行+銷(xiāo)售停滯，22年全國(guó)12萬(wàn)億的銷(xiāo)量比21年18萬(wàn)億下降6萬(wàn)億，這部分延期銷(xiāo)售一年的利息就帶給開(kāi)發(fā)商6000億的利潤(rùn)損失。

現(xiàn)實(shí)中這次危機(jī)如果沒(méi)有大規(guī)模的低息債務(wù)置換，沒(méi)有大規(guī)模的銷(xiāo)售回暖，損失會(huì)持續(xù)，行業(yè)會(huì)繼續(xù)失血，遠(yuǎn)沒(méi)到結(jié)束的時(shí)候。

雖然很多人批評(píng)辜朝明的資產(chǎn)負(fù)債表衰退理論，但實(shí)際上他對(duì)于經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的觀(guān)察與總結(jié)非常準(zhǔn)確的，最后全行業(yè)的資不抵債只能被金融機(jī)構(gòu)裝作視而不見(jiàn)，通過(guò)企業(yè)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，持續(xù)還債最終化解。

但危機(jī)中其實(shí)不同所有制企業(yè)生存狀態(tài)差別還是明顯，觀(guān)察百?gòu)?qiáng)房企，民營(yíng)企業(yè)尚未暴雷寥寥，這已經(jīng)不能用經(jīng)營(yíng)結(jié)果差異解釋?zhuān)瑢?shí)際上主要是危機(jī)后金融機(jī)構(gòu)選擇的結(jié)果。全行業(yè)都資本積累很少的情況下，銀行等金融機(jī)構(gòu)不知道該如何相信民企，只能選擇相信國(guó)企。所以到目前為止，更準(zhǔn)確的說(shuō)法是行業(yè)中的國(guó)企處于資產(chǎn)負(fù)債表危機(jī)，民企還處于更加危急的流動(dòng)性危機(jī)中。

可持續(xù)模式的核心是輕重分離

在過(guò)去的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，開(kāi)發(fā)企業(yè)參與的是實(shí)際上是個(gè)重資產(chǎn)滾雪球的游戲，開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)都是個(gè)不斷做大資產(chǎn)的過(guò)程，當(dāng)然伴隨資產(chǎn)做大的同時(shí)還有負(fù)債，雖然很多負(fù)債看起來(lái)是無(wú)息的。

資產(chǎn)越做越重，里面是不斷增長(zhǎng)的存貨、存貨、還有開(kāi)發(fā)剩下來(lái)已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)的不能銷(xiāo)售的商業(yè)，車(chē)位，辦公樓等等。這個(gè)生意模式對(duì)資產(chǎn)價(jià)格敏感，對(duì)利率敏感，對(duì)高銷(xiāo)售額敏感，總體說(shuō)就是對(duì)經(jīng)濟(jì)周期非常敏感。管理不好周期風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)果都是過(guò)程中非常舒適美好，最后辛辛苦苦，一朝回到解放前，賠得一干二凈。

房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)生意模式中間產(chǎn)生的巨大的資產(chǎn)池，資金池，實(shí)際上和金融行業(yè)毫無(wú)差異。反而因?yàn)闇?zhǔn)入門(mén)檻低，導(dǎo)致民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占比很高。這些民營(yíng)企業(yè)底子薄，都是靠這些年地產(chǎn)發(fā)展快速滾動(dòng)積累，也沒(méi)有很好的其他補(bǔ)充資本的渠道，實(shí)際上形成的也都是高杠桿，高資金成本的金融池子，換句話(huà)說(shuō)這是個(gè)更脆弱的民營(yíng)金融行業(yè)。

成也蕭何，敗也蕭何，很多人論證買(mǎi)房是老百姓致富渠道，都說(shuō)買(mǎi)房實(shí)際是老百姓唯一合法加長(zhǎng)期杠桿的方式。其實(shí)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)過(guò)去能最大化加杠桿的經(jīng)營(yíng)方式。這也是地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去在牛市中是造富機(jī)器的原因。

但這種模式下就有現(xiàn)在的困局，市場(chǎng)好，似乎賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，但市場(chǎng)低谷時(shí)，資本金完全不能覆蓋債務(wù)，還是需要社會(huì)救助。如果想要構(gòu)筑徹底化解風(fēng)險(xiǎn)的新模式，實(shí)際上還是需要把輕重分離開(kāi)。把重的資產(chǎn)端，要么就是能夠金融化，如REITs，把風(fēng)險(xiǎn)分散掉，要么就是國(guó)有化，政府能夠兜底，讓政府一開(kāi)始就明確兜底的義務(wù)。這些安排實(shí)際上是風(fēng)險(xiǎn)歸位，讓更能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主體來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

從風(fēng)險(xiǎn)歸位這個(gè)角度上看，實(shí)際上政策也不鼓勵(lì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)過(guò)度參與投機(jī)，賺周期的錢(qián)。我們看到包括能源，金融等等強(qiáng)周期的行業(yè)，實(shí)際上都是國(guó)進(jìn)民退的現(xiàn)狀，地產(chǎn)也將面臨這樣的模式變化。

代建經(jīng)濟(jì)上合理，政治上合情，同時(shí)解決了新舊分離的問(wèn)題

代建是在過(guò)去房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的時(shí)代里最糟糕的房地產(chǎn)商業(yè)模式，代建方在經(jīng)營(yíng)上花很大力氣，賺一點(diǎn)小錢(qián)，經(jīng)常各方利益還很不一致。業(yè)主追求賣(mài)的價(jià)格貴，代建方追求銷(xiāo)售速度快，業(yè)主方覺(jué)得代建方實(shí)際上還損害了股東價(jià)值。而代建方如果肯下成本融資，自己直接去市場(chǎng)上拍地做開(kāi)發(fā)效益更好，何苦賺這小錢(qián)。

大品牌對(duì)代建業(yè)務(wù)顧慮重重，既看不上代建業(yè)務(wù)的蠅頭小利，也很擔(dān)心代建銷(xiāo)售完畢退出后，業(yè)主后續(xù)成本投入不足，入住后損害自己的品牌和口碑。小品牌沒(méi)有自己客戶(hù)資源和組織能力，業(yè)主方覺(jué)得草臺(tái)班子和自己雇傭組建團(tuán)隊(duì)沒(méi)有差異。現(xiàn)實(shí)中消費(fèi)者其實(shí)對(duì)代建也有顧慮，總覺(jué)得可能是貼牌產(chǎn)品，不如大發(fā)展商自己的產(chǎn)品根正苗紅有保障。

但在這次危機(jī)下，這些情況發(fā)生了巨大的改變，我們恰恰遇到了些新問(wèn)題。快速發(fā)展的品牌發(fā)展商鍋和鍋蓋比出了問(wèn)題，舊有的銷(xiāo)售規(guī)模和口碑變成了包袱，消費(fèi)者更關(guān)心開(kāi)發(fā)商爆不爆雷？房子能不能按期交付？資金是不是被監(jiān)管封閉運(yùn)行？

住宅需求不會(huì)永遠(yuǎn)冰凍，萬(wàn)科郁總在和媒體交流時(shí)說(shuō)現(xiàn)在住宅開(kāi)發(fā)量回到了2006年，實(shí)際上現(xiàn)在的城市人口基數(shù)，城市之間的人口流動(dòng)，低等級(jí)城市向高等級(jí)城市人口的遷移，這個(gè)低迷的開(kāi)發(fā)量肯定是市場(chǎng)恐慌下過(guò)于謹(jǐn)慎的結(jié)果。況且很多銷(xiāo)售僵局都還在于價(jià)格問(wèn)題，當(dāng)價(jià)格下調(diào)20%-30%，市場(chǎng)成交量逐步回暖是大概率事件。

雖然幾乎所有的開(kāi)發(fā)企業(yè)都陷入了困境，但市場(chǎng)上仍有很多來(lái)自其他行業(yè)的聰明錢(qián)，其實(shí)只要沒(méi)有歷史包袱，地價(jià)降下來(lái)后的地產(chǎn)項(xiàng)目的收益率又逐步逐步回升，變得非常有吸引力。

只是對(duì)于外行的錢(qián)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)能力仍然是橫在面前的一個(gè)不高不低的門(mén)檻，但對(duì)于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)企業(yè)做新投資來(lái)說(shuō)，過(guò)去資產(chǎn)卻是個(gè)不小的包袱。在這個(gè)前提下，代建完美的解決了目前的困境，它可以做到輕重分離，新舊分離。

對(duì)業(yè)主而言，可以新增投資，憑借代建方的專(zhuān)業(yè)能力建設(shè)完項(xiàng)目賺錢(qián)，同時(shí)隔離新項(xiàng)目和老的代建開(kāi)發(fā)商的高價(jià)毒資產(chǎn)，不受發(fā)展商的歷史問(wèn)題牽連。

對(duì)代建方而言，代建可以養(yǎng)隊(duì)伍，可以持續(xù)鍛煉組織能力，保有客戶(hù)產(chǎn)品和服務(wù)口碑。基于項(xiàng)目制的行業(yè)，其實(shí)能力的積累關(guān)鍵在于要有持續(xù)的項(xiàng)目在運(yùn)作，時(shí)而收縮時(shí)而擴(kuò)張或者斷斷續(xù)續(xù)的業(yè)務(wù)對(duì)于開(kāi)發(fā)能力的損耗是驚人的，再優(yōu)秀的地產(chǎn)公司也不能停擺三年而不落后。

對(duì)新的購(gòu)房者而言，在享受過(guò)去大發(fā)展商高水平的產(chǎn)品和服務(wù)的同時(shí)，代建模式下項(xiàng)目資金封閉運(yùn)營(yíng)，業(yè)主資金鏈清晰，幾乎沒(méi)有交付風(fēng)險(xiǎn)。

從生意模式講，新的業(yè)主資金實(shí)力強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)（從經(jīng)濟(jì)低谷仍有現(xiàn)金可以投資就能看出），實(shí)際上實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)歸位，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的開(kāi)發(fā)商回歸了賺專(zhuān)業(yè)錢(qián)，賺辛苦錢(qián)的制造業(yè)邏輯，生意邏輯也更符合政治導(dǎo)向，更加長(zhǎng)久。

代建要獲取業(yè)主信任，模式要積極嘗試

住宅開(kāi)發(fā)商下決心轉(zhuǎn)型做代建，其實(shí)就和商業(yè)領(lǐng)域萬(wàn)達(dá)覺(jué)得自己應(yīng)該轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)一樣，都是地產(chǎn)模式發(fā)展到今天的必然升級(jí)。

輕資產(chǎn)模式和重資產(chǎn)很不一樣。假想做代建開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)管理費(fèi)+營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)的結(jié)余，最后只能賺取1%凈利，賣(mài)到6000億銷(xiāo)售額可能也不過(guò)只有60億凈利。可是這種模式風(fēng)險(xiǎn)低，市場(chǎng)集中度上升潛力大，最后如果市場(chǎng)估值上升，市盈率回到20左右，其實(shí)市值也是千億左右，而且這個(gè)估值更像是對(duì)公司能力的肯定而不是對(duì)資產(chǎn)的定價(jià)。

可能這個(gè)時(shí)候的開(kāi)發(fā)行業(yè)本身利潤(rùn)率回報(bào)就已經(jīng)很低，而且需要更重的資金，如果還有自有資金，可能開(kāi)發(fā)商自己也不太愿意重資產(chǎn)投入了。

新模式下的代建開(kāi)發(fā)商就是一個(gè)總包角色，不能總扭扭捏捏的沉浸在過(guò)去的榮光里。過(guò)去輝煌的品牌和口碑，是房企還可以持續(xù)做代建的基礎(chǔ)。

未來(lái)出賣(mài)的是組織和專(zhuān)業(yè)能力，不要怕品牌流失，要拿出最好的資源，要做好對(duì)業(yè)主的服務(wù)，可以咨詢(xún)拿地，可以咨詢(xún)產(chǎn)品，賬目清清楚楚，對(duì)接清晰專(zhuān)業(yè)，幫助客戶(hù)打消對(duì)自己品牌的疑慮，這個(gè)時(shí)點(diǎn)應(yīng)該提供切割明確的關(guān)聯(lián)代建品牌。為了和業(yè)主對(duì)接好，甚至效率可以適當(dāng)降低，確保合規(guī)。也可能保留10%股權(quán)小額投資，讓業(yè)主更加有信任感。

市場(chǎng)上總有很多財(cái)富需要管理，代建幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)延續(xù)自己能力，成功做好轉(zhuǎn)型。中國(guó)開(kāi)發(fā)商也可以轉(zhuǎn)成中國(guó)的黑石，但這個(gè)黑石可能更擅長(zhǎng)干辛苦活賺管理費(fèi)，把周期的錢(qián)留給自己的客戶(hù)賺。