截至2022年底，輕資產項目在領先商管企業開業總項目數中已占據相當大的比例。回顧商業輕資產業務發展歷程，2015年被業界稱為“輕資產元年”，自2019年下半年起，伴隨商業存量資產增多及商業資產盤活需求產生，商業輕資產業務一時成為行業熱點，領先商管企業紛紛加快輕資產服務模式擴張。
然而，輕資產服務模式在實際業務開展過程中卻難點重重，除了市場本身競爭加劇外，更在于商業輕資產公司與業主方之間配合不暢。
商業輕資產輸出的難點
雖然當前商業輕資產業務具有重大發展機遇，但過程中仍有諸多問題需要解決，特別是機制不配套問題——業主方與商業輕資產公司缺乏共商共管機制。
在規劃設計及項目建設階段：業主方往往欠缺商業規劃設計方面的經驗和能力，導致輕資產項目標出現五花八門的硬件問題，如果商業輕資產公司不能很好地發揮專業提資價值及招商進度匹配，就容易在前端發生業務摩擦。
在籌開階段：因為項目投資額較大且部分投資無法直觀顯示與未來投資回報率的關系，所以在項目招商租金定價階段，會面臨與多個租戶博弈的情況，其合理性易于受到業主方的質疑；另外，有關招商進度、項目移交、商戶進場裝修及開業等工作，涉及大量與業主方的協同，如商業輕資產公司不主動提醒或者提醒不到位，加之業主方經驗不足，就容易造成項目開發進度延誤，也可能影響項目招商、項目開業工作的按期推進。
在運營階段：典型問題如營銷活動高頻開展、費用投入較大等，業主方往往有更強的驅動力介入到項目運營管理，但往往不利于商業輕資產公司經營理念的落實。
由于共商共管機制的不完善，容易造成項目籌開及運營不能達到預期，不僅影響后續業務獲取，也加重了業主方對于輕資產模式下項目運營成果的顧慮，更甚者引發項目解約；特別是品牌輸出項目，其解約率更高，業主方最終選擇放棄和原有商業輕資產公司合作而轉為自營。
至于機制不配套的根本原因，一是利益未統一，二是能力不匹配。
愿因1：利益未統一——商業輕資產公司與業主方利益不一致
基于內部經營發展需要，商業輕資產公司往往更為側重追求短期收益，通過招商運營服務獲取管理費收益；而業主方更為關注的是項目租金收入持續增加及資產增值，更重視長期穩定高品質運營。
在選擇與輕資產公司合作時，高租金收益和高運營品質通常是業主方的兩個核心訴求，但為了成功拿到項目，部分商業輕資產公司出現過度承諾的情況。至于簽約之后項目能否如期交付、投后管理如何開展等，仍是需要面對的現實問題。
與此同時，業主方對商業輕資產公司的服務內容、專業能力是否與項目匹配，以及管理費定價是否合理等方面的認知，仍然較為模糊。
原因2：能力不匹配——商業輕資產標準化能力與非標商業需求不匹配
商業輕資產業務依托的是企業積累的業務管理標準及商業資源、商業團隊和商業品牌，不少商業輕資產公司脫胎于母公司地產開發商，過往操盤的項目多有標準產品線規劃，有一整套商業投資、商業開發和商業運營的管理標準。
但是，商業輕資產所涉及的“商場或商街”資產實體一般為非標，項目空間形態等往往會更加復雜，而且越來越多是舊項目的翻新改造，與之前標準化商業產品有所不同。
總體來看，商業輕資產公司與業主方利益不統一、能力不匹配問題，會隨著市場競爭推進逐漸得到解決，而機制不配套問題卻是當務之急，一旦機制配套完善，不但能更好地保證項目預期目標達成，也會連帶解決利益不統一、能力不匹配等問題。
那么，有關商業輕資產公司與業主方的共商共管機制如何構建？
“當局者迷”，當我們跳出商業輕資產業務來旁觀，發現代建行業的領先企業如綠城管理、金地管理等，均已經建立了一套相對科學、成熟的與業主方之間的共商共管體系?！翱缃缛〗洝?，可為商業輕資產業務提供有效經驗借鑒。
跨界借鑒，
共商共管機制設計思路
作為同樣屬于輕資產業務領域的代建行業，相比商業輕資產業務起步更早，近些年規模化發展速度更快，并已經形成了一套具備自身特色、適配需求的委托方共商共管體系。
“代建第一股”綠城管理作為代建行業優等生，于2023年7月10日發布了《綠城管理M登山模型服務手冊》，圍繞綠城管理代建項目全周期6大階段、23個服務節點場景，梳理介紹了業務操作及管控內容，并形成“服務節點場景梳理-節點場景操作及管控要點-關鍵節點共商共管會議體系-關鍵事項權責劃分”四位一體的服務體系，促進與委托方在項目操盤全過程形成管理共識。
除了服務手冊外，綠城管理還同步推出了“綠城M”APP，打造面向業主方、小業主、員工、供應商及投資方五類人群的前臺服務門戶，主動做到項目信息的實時開放，優化業主方項目參與體驗，打消業主方對項目進度、質量、安全等的顧慮，助力項目合作共贏和預期目標達成。
同樣在代建領域起步較早的金地管理，也打造出金地管理“服務金三角”，分別是委托方駕駛艙、委托方服務白皮書和代建服務質量體系。
以《金地管理委托方服務白皮書》為例，主要目的及內容是就項目管理團隊、溝通決策機制、陽光招采體系、品牌使用等，向委托方進行充分交底、拉通共識，并在《白皮書附錄》中對委托方最為關注的“全流程開發管理體系”進行了詳細闡述，包括項目開發流程概述、市場定位體系、產品設計體系、成本管理體系、工程管理體系、營銷管理體系及客戶服務體系等內容。
對照綠城管理、金地管理有關委托方共商共管體系建設經驗來看，商業輕資產公司當前還是更多側重從內部視角對輕資產項目進行管理，缺乏充分的客戶服務意識，未能從客戶視角讓業主方了解企業提供的專業和服務內容，業主方不知如何參與項目管理工作，也不能很好地明確責權、建立信任、提升協同度。
據此來看，需要有一套共商共管服務手冊或白皮書來牽引商業輕資產公司的意識轉變、行為轉變及項目管理優化。
商業輕資產
共商共管服務手冊設計
借鑒代建行業委托方共商共管體系建設邏輯，可推導出商業輕資產共商共管服務手冊的設計邏輯。
第一步：梳理共商共管節點場景及明細表
圍繞商業項目全價值鏈環節及項目全期計劃，梳理與業主方間服務關鍵節點場景，形成具體明細表，并明確業主方主責要點和商業輕資產公司主責要點，以提升業務協同效率，減少前期成本浪費，更好地打造卓越商業產品。
其中，在項目建設或改造階段，業主方與商業輕資產公司關注的重點在于規劃設計及商管提資協同，商業輕資產公司應及時提出各設計環節需求及參與方案評審、協助報建工作，由業主方提前鋪排好設計管理及項目報建工作。
第二步：梳理共商共管節點場景操作及管控要點
對應每一個關鍵節點場景，還應明確業主方及商業輕資產公司業務操作及管控內容要點。以設計深化提資為例，如下圖所示：
第三步：梳理共商共商會議體系
在共商共管節點場景及明細表基礎上，基于重要業務交圈需要，明確商業輕資產公司與業主方共商共管會議體系，包括不限于各級會議的目的、決策人、發起主體、匯報主體、參與主體、上會材料以及會議成果等要素，以保障共商共管會議召開的有效性。
根據事項性質，共商共管會議一般可劃分項目前期會議、定位設計類會議、招商類會議、開業類會議、經營管理類會議五類。對應的22個關鍵會議如下所示：
另外，在共商共管服務手冊設計過程中，還應把商業輕資產公司與業主方關鍵事項權責界面納入考慮。
有關雙方的權責界面，一方面需要在合作協議或合同中，將條款內容精準、明確化，可考慮按照專業條線細化描述；
另一方面還需要在輕資產項目落地后、項目啟動會前，承接合作協議或合同的內容，細化業主方與商業輕資產公司間的權責表，以保障業主方在項目過程中充分享有相關權利（監督/審批/建議/知情），并提高業務決策效率。
以某企業為例，針對輕資產委托管理項目，梳理相關權責，進一步明確委托方審核、備案的關鍵事項，如下所示：
整體來看，商業輕資產共商共管服務手冊的基本內容應該包括服務節點場景梳理、節點場景操作及管控要點、關鍵節點共商共管會議體系、關鍵事項權責劃分等四部分內容。
除此之外，商業輕資產公司還可以針對性增加如項目履約評價、大客戶定期互訪、項目巡查等管理機制，以更加體現公司對服務質量的嚴格把控。
結語
輕資產業務本質上屬于服務行業，伴隨商業輕資產行業競爭加劇、商業項目非標化程度增加，商業輕資產公司需要盡快主導建立以共商共管服務手冊為核心內容的服務體系。一來，在項目獲取階段，可作為合作方案的重要內容及服務亮點，并指導合作協議或合同擬定；二來，在項目正式啟動前，進行前置項目交底；三來，在項目履約過程中，強化雙方協同，保障項目預期目標達成。
