起底標桿案例，看文旅如何活化存量資產

“城市更新”其實一直在進行，只是形式隨著時代發展而不斷演變。改革開放后，中國經濟飛速發展，城市迎來了大規模的硬件開發，包括商品房、甲級寫字樓、酒店和商場等。然而，這一階段的“城市更新”主要以單一的標準化產品為主，同質化嚴重，無法完全滿足城市發展的多元需求，也未深入到具體的項目經營方面。

當前，全球經濟疲軟，加之疫情影響，消費降級成為普遍趨勢。科技的高速發展使得人們的生活和消費習慣快速變化，工作與生活的界限變得模糊。而面對商業和辦公載體過剩以及同質化嚴重的問題，消費者、企業和資本都面臨著信心不足的挑戰。

在這樣的市場現狀下，“城市更新”亟待改變和進階。

新一輪的“城市更新”需要更深度地參與到內容的建設中，同時硬件更新和政府支持也應導向到服務內容和產業上來。有效的“城市更新”應以城市的歷史文化為基礎，發展創新內容，創造內容，這樣才能以更新的形式，為城市注入新的活力，重塑城市氣質。

在上海：

融合、創新與再生

[上海新天地：本土文化與國際商業的融合]

中國在2001年加入WTO后，經濟開始蓬勃發展，但當時的上海缺少高端商務配套商業。新天地的建設填補了這一空白。在保留上海本土文化建筑形態的同時，新天地結合國際化的商業內容，成為了全國首個城市更新特色文化街區。以3萬方商業帶動一整個片區的提升，在除了經濟外，為上海城市氣質的提升賦予了更多的文化底蘊。

新天地的前身是石庫門建筑群，改造之后加了很多時尚的商業元素，這樣的結合讓新天地變成了一個“國際友人覺得很中國，國人又覺得很時尚”的文化商業地標。

隨著時代的發展，新天地的高端商務配套功能占比相對降低，越來越成為國際國內品牌打開國內市場的第一站。自建成的20年來，上海新天地吸引了各種國際和國內的品牌首店，同時也成為了國內新興品牌崛起的集聚地，例如HAEMAY話梅、大疆、野獸派、Seesaw等，形成了文化和潮流的特色集聚高地。

[上海8號橋：老廠房搖身一變創意園區]

曾經的黃浦區可是第二產業王國，留下了一堆工業遺產。2000年以后，上海崛起成為全國最炙手可熱的經濟和金融中心，現代服務業蓬勃發展，知名國際公司紛紛入駐。為了滿足新興的使用功能需求，他們干脆把LOFT辦公、生態互動和時尚創意文化搬進了傳統老廠房。后續在局門路沿線又相繼打造了二至四期，在整體規劃下，以局門路為核心的整個老城區成功升級為江南智造片區，成為了上海首個文化創意產業園集群。

上海8號橋一至四期總面積6萬平方米，以活動、互動、交流用途為核心功能，產業導入上踐行“以大帶小，產業快捷合作”的戰略，進而實現園區可持續發展。這一策略也取得了不錯的成果，20年平均投資回報超20%，入駐企業年落地稅收6億。伴隨著市場的成長、現代服務企業蓬勃發展，園區每年近20%的中小企業及工作室完成孵化，實現品牌升級，真正實現了產業辦公與商業的融合。

在全國：

潮流打卡地，文化新地標

【成都Regular源野】開創了公園式商業，匯集了既有生活氣息，又體現文化格調的本土品牌和首店，是一個在消費之外更強調“體驗”的地方。【成都東郊記憶】則是通過老廠房更新，幫助特色商業再提升，重新成為城市的打卡地標和潮流生活發生地，活動、策展常年不斷，潮流文化和藝術在此聚集。

這些案例通過重塑老建筑，注入可持續的生命力，促進了在地文化的傳承和本土品牌的發展。而由政府和非盈利性機構合作支持，將城市核心價值的老舊建筑重新活化，把合適位置給予需要扶持的在地品牌，去發展城市的本土內容，也是城市更新的一種發展路徑。香港“保育中環”系列就是一個成功的典范。

【香港保育中環區】的八個項目各具社會、歷史及建筑特色，又同時為中環地區注入新生與活力。其中，中環街市由菜場改造活化而成，在保留了13個原有小檔口和老字號品牌的基礎上，引入文化藝術屬性的主理人品牌，二者兼容并蓄，是文青和游客最愛逛的商業項目。

此外，還有多個值得借鑒的城市更新案例：PMQ元創方——由曾今的警察宿舍活化改造而成，現已經成為推廣香港本土創意文化和藝術的聚集地；南豐紗廠——香港首個以紡織業為主題的活化項目，當下荃灣區的創意新地標；D2 Place——由建業工業大廈活化改造，每年舉辦大量吸引年輕人聚集的市集和活動，成為了西九龍文化新地標。

在國外：

時間與文化共同沉淀，重新定義城市形象

在國外，倫敦的【King’s Cross】，則展現了一段漫長而成功的城市更新之路。歷時20年，它重新定義了倫敦的城市形象。20世紀末的倫敦，城市更新高潮迭起，國王十字街區被選為倫敦5個城市中心邊緣機遇區之一，1999年《倫敦城市復興規劃》指出：“一個知識經濟的時代正在到來……這也是我們重新定義城市的機會”，強調讓人口和就業回歸主城區。

在King’s Cross的城市更新過程中，公共空間和活動廣場的建設占比高達38.8%。并且通過各類活動持續集聚目標客群，形成了片區的精神場所與靈魂。同時不斷融入藝術、教育和現代服務業的知名企業，比如Google就在2013年入駐了King’s Cross，帶動了相關產業的集聚與發展。此外，國王街以4平方米的精品個性商業作為服務配套，結合社區孵化新品牌。將開發商的內部運營團隊與社區不同人群的需求相結合，創造了多元化的社群，并持續經營。

King’s Cross的成功經驗為城市更新提供了有益借鑒，展示了如何通過注重公共空間、活動廣場建設，吸引知名企業入駐，并通過社區合作與創新，使城市煥發新生。

觀自我：

注重打造”中國式美好生活“

發展到今天，“城市更新”迎來了新一輪的進階——將消費場景+消費人口作為提升生產力的關鍵入口，孵化創新的、中國的美好生活服務與產品。

具體怎么操作呢？先是要精挑細選優質企業，結合不同的載體以及周圍不同的客群基礎，明確項目定位。以政府的大數據和信用支持企業在項目中研發、完善、發布，再加上專業的營運公司、服務公司的賦能與加持，通過推廣、資本、產業鏈上下游的互動、品牌提升、本土文化賦能等手段，帶動存量資產的活化，創造新價值。

這其中有一個關鍵詞是中國式的美好生活，得給中國人的生活習慣量身定制產品和服務。近年來，本土品牌崛起，資源逐漸向有機會發展的本土品牌傾斜，從產業端到消費應用端，從產品到服務，都能為積極發展的品牌提供消費場景和消費人口，從而加速其發展，達到消費、供給、資本三大市場的可持續發展，輔助品牌由本地走向全國和全球市場。

新一輪的城市更新要集中力量，打造樣板，以現代服務業來集聚消費場景，吸引人才，滿足“Work Play Live”需求，這樣才能有效活化存量資產，實現無機到有機發展的轉變。