人們應該住上大房子

1月24日，重慶市也宣布對當?shù)貍€人住房房產(chǎn)稅進行調整。此次調整可謂重大，涉及應繳稅額打7折、統(tǒng)一稅率、新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為180平方米。此前，新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。

重慶房產(chǎn)稅政策調整消息公布后，地產(chǎn)股一度集體拉升，重慶當?shù)貒Y上市房企渝開發(fā)盤中觸及漲停板，中交地產(chǎn)、光大嘉寶、大龍地產(chǎn)等股跟漲。1月25日早盤，A股地產(chǎn)股、港股內(nèi)房股也繼續(xù)走高。

幾天之后，廣州也有類似動作。1月27日，廣州市印發(fā)了《關于進一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施的通知》。通知提出，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。廣州也成為一線城市中首個部分放開中心城區(qū)限購的城市。

從技術上來說，近兩年廣州中心區(qū)大戶型的供應相對較多，銷售也以大戶型為主，退出對大戶型的限購，有利于釋放高端需求，對廣州房地產(chǎn)是一個利好。

短期而言，這些政策的刺激作用還有待觀察。但看待這類政策不必過于功利，因為這是一件對的事——做對的事，長期肯定是能聚集信心，發(fā)展經(jīng)濟的。而只做有利的事，未必能打消疑慮。應該認識到，讓人們住上大房子，對人民尊嚴、生育、消費、經(jīng)濟發(fā)展，都是好事。

大房子是消費的要素

土地是生產(chǎn)財富的要素，其實也是消費的要素。一般老百姓從電視、電影中看到的普通美國中產(chǎn)家庭，各種物品非常豐富，消費意愿強，其最基礎的條件，就是有一個大房子。面積夠了，消費自然就大。車庫、地下室放的都是買回來的東西。

一個人買回家、拿回家的實體物，比如電視、汽車、手機、玩具、家具、化妝品等等，是對制造業(yè)的直接消費。但是，一個家庭除了食物，每天都往家里搬東西，是不可能的。一個有限的家，裝不下無限的實物消費。

一個家庭的居住面積小了，想消費也沒地方。想要一個健身器、體感游戲機、VR頭盔、跑步機；想要很多雙鞋；想給孩子買個電動小車；想要一個烤爐、一個蒸箱，想要很多廚房小電器。這些消費，別說展開來用，很多時候家里放都放不下。用不了、放不下，自然消費就下去了。

大房子也是生育的要素

年輕夫妻生育二孩之后，長輩會來幫忙帶孩子，這意味著需要更大的空間。祖輩需要一間房；兩個孩子，長大需要獨立空間，一人一間房；夫妻一間；再加個客房或書房，這就是5間房。如果每間房15個平方，外加客廳，算上衛(wèi)生間與廚房，再計入使用面積與建筑面積、公攤的折損，一般就會達到120個平方。如果是三孩，則還要再多15個平方。這并不是什么奢侈性的需求，只不過是一家三代住在一起，養(yǎng)育兩個小孩的基本居住需求，屬于“住”的基本生活需求。以前國家分房的原則，也是要能“住得下，分得開”。

年輕夫妻，預算是有限的，而且考慮到上班通勤，不能離市區(qū)太遠，所以，都是一些小戶型的兩居室、三居室。開發(fā)商為了滿足這個需求，客廳、各個房間都設計得很小。在這個家里，圍欄能為孩子圈出的地方，往往只有2、3平方。孩子可是“靈長類”的幼崽，哪里會滿足這么狹小的空間，他只能堅持一會，就會覺得被困住了，哇哇大哭，再到后來，他都不愿意再進去，一放進去就哭。家長只有把他抱出來，讓他在屋子里活動，在插座、玻璃缸、堅硬的桌角、陶瓷水果盤、爸爸的文件、媽媽的化妝品中探索。家長為了保護孩子的安全，為了保護財物幸免于“靈長類”好奇小手的摧殘，只有隨時留意孩子。這是一件非常消耗精力的事。即便如此，在如此狹小的居家空間，孩子受傷、物品受損，都是難以避免的。

居住面積，在養(yǎng)育孩子這件事上，是一個非常重要的因素。居住面積越大，照料的勞動強度越小。

一間四面墻都軟包起來的房間，如果條件更好，可以是軟包的露臺，甚至是一個花園，做好安全措施后，孩子放在里面，家長就可以放心地讓孩子在里面玩，不擔心磕磕碰碰，照料的強度就可以大為減少。媽媽可以坐在院子里，一邊與同事視頻會議，一邊看著孩子與狗玩，甚至都不需要長輩或保姆了。

中國以往的住房政策，都是以獨生子女為前提設計的，以抑制生育為前提設計的。但現(xiàn)在已經(jīng)是三胎時代，是提倡三胎的新時代。

大房子，不是什么“非普通”

根據(jù)2014年制定的上海市普通住房標準，認定為普通住房需要同時滿足以下多重條件：一、五層以上（含五層）的多、高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二、單套建筑面積在140平方米以下；三、實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。相比非普通住房，普通住房可以享受稅費（增值稅和個人所得稅）的多重優(yōu)惠政策。

2022年上海兩會期間，市人大代表潘晞晨提出了一份“關于調整上海市普通住房和非普通住房界定標準”的建議。她認為，由于該標準自14年制定起一直沿用，而上海房價卻經(jīng)歷了較大幅度的增長，導致的結果是政策與現(xiàn)實情況脫離較為嚴重，不少內(nèi)環(huán)的老破小也因為總價成了非普通住房。

隨后有關部門積極響應，聽取意見，事情向好的方向發(fā)展，根據(jù)環(huán)線界定房屋的價格標準取消了。

上海自2023年12月15日起調整普通住房標準和優(yōu)化差別化住房信貸政策。規(guī)定可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多、高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

但是，住大房子，生二胎、三胎的需求，仍然被視為非普通。單套住房建筑面積只微調了4個平方。

那么，正如前面所說，一對夫妻，生三個孩子，請老人來幫忙帶。要住在一起，就往往需要超過140平方。這意味著他們的改善性需求，會被視為“不普通”，要多交稅費，一般人當然就負擔不起。自然就不生了。

但是，這真的是一個非普通需求嗎？

地是足夠的

很多人會認為，中國人口多，地非常少，所以要節(jié)約用地。當我們覺得人多，地少，就會不斷出臺政策，限制生育，限制對土地的使用。

這其實是一個長期的錯誤執(zhí)念。

上海外環(huán)內(nèi)的面積大約664平方公里，人口1140萬，人口密度1.71萬/平方公里，屬于上海的核心區(qū)域。與東京最核心區(qū)域相比，面積和人口密度都相當接近。

雖然上海外環(huán)內(nèi)的人口密度高于紐約、巴黎和倫敦，但與東京差不多，所以密度不算低，也不算太高。如果不僅指核心區(qū)，而將整個行政區(qū)包括在內(nèi)，上海總面積6340.5平方公里，人口2500萬，占中國人口總量的1.8%。相比其他國家的大城市，這個比例遠遠不及。首爾都市圈的人口總數(shù)超過了2500萬，這包括了首爾市本身及其周圍的京畿道地區(qū)的衛(wèi)星城市，人口占比約為韓國總人口的一半。東京都市圈在13000平方公里的面積上集聚了超過3700萬的人口，人口占全國的三分之一。

簡言之，上海的人口密度在核心區(qū)域相對較高，但在整個行政區(qū)范圍內(nèi)并不突出。即便現(xiàn)在，在上海外環(huán)外，仍然有非常多的土地，這些土地當然是可以用來住人的。有地就有住大房子的先決條件。

毋庸諱言，中國過去的整個土地政策，乃至經(jīng)濟政策，根本邏輯上，都有著限制人口增長的目標。然而，現(xiàn)在中國人口已經(jīng)開始減少，出生率已經(jīng)降到了危險的程度，過去那些限制人口的執(zhí)念，也在限制著經(jīng)濟發(fā)展。

是時候改變這些執(zhí)念了。