商業(yè)地產(chǎn)REITs時代的資金是什么樣的

商業(yè)地產(chǎn)既不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)。解決不了長期資金，商業(yè)地產(chǎn)很難做，即使做也走不遠(yuǎn)。

剛開始還是房地產(chǎn)開發(fā)思維，從銀行貸款，貸兩年期的資金就做購物中心，結(jié)果遇到宏觀調(diào)控，短融長投的弊端就顯現(xiàn)出來，資金鏈很緊張。這才明白，做商業(yè)地產(chǎn)，最重要的條件是擁有可以長期使用的低成本資金，因為回報周期太長。

由此倒逼出了極具行業(yè)特色的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式--現(xiàn)金流滾資產(chǎn)：通過可售物業(yè)的利潤彌補持有物業(yè)的資金沉淀，即以售養(yǎng)租。

1、在購物中心旁邊規(guī)劃開發(fā)一些住宅，把住宅賣掉。
2、如果在一個核心區(qū)，旁邊沒有地做住宅，可以在購物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去。
3、如果不能做寫字樓或公寓，用地性質(zhì)就是商業(yè)，那么就把租金回報率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來平衡。

現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式成立的基礎(chǔ)是銷售型物業(yè)的溢價極高，當(dāng)現(xiàn)金流不再能滾出資產(chǎn)時，該模式也就慢慢走到盡頭。

商業(yè)地產(chǎn)reits是金融創(chuàng)新的產(chǎn)物，本質(zhì)上是以商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生的租金現(xiàn)金流為償付支持，通過結(jié)構(gòu)化等方式進行信用增級，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券的業(yè)務(wù)活動。

商業(yè)地產(chǎn)REITs時代的資金是什么樣的？下面以青島萬象城REITs為示意，整理其戰(zhàn)略投資者如下，按占比從大到小列示：
1、華潤商業(yè)資產(chǎn)控股有限公司
2、中國人壽保險公司
3、中信證券股份有限公司
4、華潤深國投信托有限公司
5、陜西省國際信托（陜國投-金玉 93 號證券投資集合資金信托計劃）
6、國新投資有限公司
7、招商財富資管公司（招銀基礎(chǔ)設(shè)施 6 號集合資管計劃）
8、新華人壽保險公司
9、上海興瀚資管公司（興瀚資管-興元 18 號集合資管計劃）
10、上海中遠(yuǎn)匯麗建筑裝潢公司
11、招商信諾人壽保險公司
12、上海家樹建設(shè)集團
13、宏源匯智投資公司
14、國壽睿馳（天津）基礎(chǔ)設(shè)施投資基金合伙企業(yè)
15、上海光大證券資管公司（光證資管豐合 2 號集合資管計劃）
16、創(chuàng)金合信基金管理公司（創(chuàng)金合信長風(fēng) 1 號集合資管計劃）
17、華夏基金管理公司（國民養(yǎng)老 3 號單一資管計劃）
18、建信基金管理公司（安享 1 號集合資管計劃）
19、浙商銀行（2023 年涌益豐利尊享 1 號人民幣理財產(chǎn)品）
20、興業(yè)國信資管公司
21、建信（北京）投資基金管理有限公司
22、上海光大證券資管公司（光證資管城享 7 號集合資管計劃）
23、建信資本管理公司（建信資本錦繡 8 號集合資管計劃）
24、建信基金管理公司（建信專享日盈 2 號現(xiàn)金管理特定多個客戶資管計劃）
25、招商財富資管公司（鑫彩 1 號集合資管計劃）
26、華夏基金管理公司（君龍人壽 4 號單一資管計劃）
27、華夏基金管理公司（君龍人壽 6 號單一資管計劃）
28、建信信托（睿馳組合 1 號集合資金信托計劃）