房企該如何面對今后的市場

1、當前的市場預期

地產(chǎn)“三支箭”射出后，大型房企的債務問題將有望得到緩解，但中小型房企的資金壓力預計不會得到很快緩解。不過總的來說，房地產(chǎn)的經(jīng)營主體暴雷的風險將得到有效遏制，給市場帶來穩(wěn)定預期，樓市有望在自我修復的過程中逐漸走出低谷，迎來復蘇。

2、今后市場變化的 5 大趨勢

房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，并不意味著房地產(chǎn)長期存在的一些固有問題的消失，今后的房地產(chǎn)市場將迎來消費觀念、市場格局以及開發(fā)模式的巨變，開發(fā)商要為以下五大趨勢做好準備：

1）政策向央企國企傾斜，中小房企面臨整合
房地產(chǎn)融資渠道的打開，主要受益者將是大型房企，尤其是央企和國企，加上市場收縮，行業(yè)的整合勢在必行。今后的市場的優(yōu)勝者，要么具有規(guī)模優(yōu)勢，要么確立自己的個性化經(jīng)營特色。

2）生存模式將從依賴杠桿轉向依賴產(chǎn)品
盡管政策的短期目標是解決債務危機，但從長期來看，
行業(yè)降杠桿是大勢所趨，開發(fā)模式亦將從杠桿驅動，轉向產(chǎn)品驅動。

3）居住升級成為市場的主導力量
今后的市場，不是什么樣的產(chǎn)品都能賣得出去，只有真正滿足高品質的居住、個性化居住的產(chǎn)品才能獲得市場的青睞。買方主導的市場，對產(chǎn)品創(chuàng)新提出了更高的要求。

4）沿海經(jīng)濟帶及少數(shù)中心城市的市場重要性將提高
隨著人口繼續(xù)向長三角、大灣區(qū)等沿海經(jīng)濟帶以及少數(shù)中心城市流動，預示著這些地區(qū)將是新增居住需求的主要消費市場，今后這些區(qū)域市場的重要性將得到進一步加強，成為房企爭奪的主戰(zhàn)場。

5）中小城市市場分化將加劇
總體來說，中小城市面臨人口停滯增長（甚至人口流失）的問題，市場需求將進一步萎縮，尤其是內陸中小城市，主要機會聚焦于改善型需求的釋放，沿海的中小城市，受產(chǎn)業(yè)轉移、以及經(jīng)濟輻射帶動的影響，發(fā)展環(huán)境和市場機會相對要好一些。

3、房企面對的問題及應對
過去 1 年多來，我受邀在全國各地診斷項目，從我診斷的結果來看，現(xiàn)在房企固然是面臨市場的嚴峻沖擊，但房企自身產(chǎn)品力的不足，也是導致項目業(yè)績不佳的重要原因。尤
其是在當前的市場環(huán)境下，唯有做好產(chǎn)品才有可能打破僵局。當前房企自身存在的普遍性問題包括：

1）產(chǎn)品同質化嚴重
除了地段不同，現(xiàn)在幾乎所有市場，現(xiàn)在都充斥著千篇一律的產(chǎn)品，戶型大同小異，園林、立面高度雷同，對消費者來說，這些產(chǎn)品在居住體驗上沒有本質區(qū)別，也造成了市場上大多數(shù)產(chǎn)品在進行同質化競爭，價格成為唯一的競爭手段。
產(chǎn)品要擺脫同質化，首先是從研究地塊的資源屬性著手，做到資源價值最大化，這樣才能使得最終產(chǎn)品對消費者價值最大化；其次是要善于挖掘市場需求，堅持產(chǎn)品創(chuàng)新，拒絕人云亦云。

2）項目缺乏標簽
在競爭激烈的市場，要善于為項目打造身份標簽，這樣才能脫穎而出。所謂的標簽，是指項目所獨有的產(chǎn)品氣質和個性。標簽能夠幫助消費者在市場迅速找到符合自身需求的產(chǎn)品，簡化決策流程。
打造項目標簽，不是隨意的標新立異，需要尋找與客戶的契合點，同時要避免概念化，需要實實在在落地的賣點。

3）跟不上需求的變化
很多項目在打造產(chǎn)品時，延續(xù)著過時的概念，對需求要素的把控簡單化，比如僅以戶型大小來劃分剛需和改善產(chǎn)品，
僅通過復制的方式把大城市的產(chǎn)品搬到中小城市，這樣開發(fā)產(chǎn)品的思路已經(jīng)與目前的市場格格不入。
消費者對居住的需求，已不再僅僅滿足于物理空間，而是與生活方式的升級結合在一起，相應的，房地產(chǎn)產(chǎn)品應該在休閑、親子、教育、社交、養(yǎng)老等方面為消費者提供更多個性化的價值，才有可能適應未來的市場。

4）產(chǎn)品細節(jié)把控不嚴

忽視對產(chǎn)品細節(jié)的打造，也是現(xiàn)在很多項目出現(xiàn)的問題。細節(jié)，往往體現(xiàn)了項目的質量和品味，一個小小的瑕疵，可能就成為消費者拒絕你的理由。增強品質意識，加強在細節(jié)管理上的重視，是每一個開發(fā)商首先要做到的事情。

5）社區(qū)建設是短板

只重硬件，不重軟件是當前房地產(chǎn)開發(fā)的一個短板，其中，社區(qū)建設在未來將成為保障項目市場競爭力的重要方面。社區(qū)建設可以從生活平臺搭建、物業(yè)服務、社區(qū)文化建設、社群發(fā)展等方面尋找突破口。

6）營銷手段老套、陳舊
近些年來，房地產(chǎn)營銷的創(chuàng)新陷入了停滯，還在延續(xù)者幾十年不變的做戶外、發(fā)傳單、路邊拉客、堵別人售樓部搶客的老套路，同時，被渠道綁架，也成為行業(yè)內一個越來越嚴重的問題。
房地產(chǎn)營銷要打破當前的局面，必須在營銷方式上進行
變革，尤其是跟上當前互聯(lián)網(wǎng)營銷的發(fā)展潮流，打造適應行業(yè)特點的互聯(lián)網(wǎng)營銷模式，并在結合線下營銷策略方面進行創(chuàng)新。