園區(qū)爛尾，誰該為此買單？

地圈了，圍墻拉了，廠房起來了，還沒開工，長草了……

近日，焦點訪談欄目曝光了一個“僵尸園區(qū)”。

它就是位于天津市濱海新區(qū)的夏翔化工管材物流中心，根據(jù)報道，該園區(qū)自2011年8月開始建設(shè)至今，仍未竣工。園區(qū)內(nèi)超過100座的爛尾房被長時間閑置，造成了資源的極大浪費。

從公開的視頻資料中可以看到，該園區(qū)規(guī)模不小大，且基本上都封了頂，但整個園區(qū)并沒有開工的跡象，園區(qū)內(nèi)部毫無生氣，雜草叢生。

#01

投資13億，用時13年，天津37萬平方米土地成“僵尸園區(qū)”

位于天津市濱海新區(qū)輕一街以南紡五路以東的夏翔化工管材物流中心，又名濱港建材城，自2011年8月啟動建設(shè)以來，這個曾經(jīng)計劃總投資13億元，旨在打造集采購、倉儲、交易結(jié)算為一體的現(xiàn)代物流集散基地的項目，至今仍未竣工，土地常年處于低效利用和閑置狀態(tài)，造成了巨大的資源浪費。

據(jù)了解，該項目在規(guī)劃之初備受期待，然而，由于一系列問題導(dǎo)致項目停擺。

其中，無銷售許可、不當(dāng)宣傳、擅自更改規(guī)劃施工等問題成為項目停滯的導(dǎo)火索。盡管開發(fā)方廈翔公司按整改要求停止了項目宣傳，并按圖紙將違規(guī)部位進行了整改，但項目的銷售許可等手續(xù)仍無法繼續(xù)辦理，由此引發(fā)了項目建設(shè)停滯的連鎖反應(yīng)。

更為嚴(yán)重的是，該項目的投資建設(shè)方——天津夏翔投資發(fā)展有限公司目前已瀕臨破產(chǎn)，土地被查封，公司進入破產(chǎn)清算程序。

除此之外，政策扶持不到位、金融機構(gòu)及合作單位觀望態(tài)度導(dǎo)致的企業(yè)資金鏈斷裂，以及后續(xù)施工單位停工、注冊商戶紛紛注銷等一系列問題。這些問題相互交織，使得項目陷入了一個惡性循環(huán)。

根據(jù)報道，截至2023年9月，除了夏翔項目外，整個天津市濱海新區(qū)逾期竣工導(dǎo)致土地長期低效利用，閑置的工礦倉儲用地達(dá)到了130宗，面積達(dá)到1100公頃，其中閑置5年以上的用地超過30宗。有的地塊占地面積達(dá)到40.4公頃，逾期已超過10年。

這些閑置的土地，如同一面鏡子，映射出天津產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場面臨的困境。受限售政策影響，2020年前，天津產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體以租賃為主，集中分布濱海新區(qū)和環(huán)城四區(qū)內(nèi)；其中環(huán)城四區(qū)內(nèi)總體量共約572.8萬㎡，現(xiàn)房為主，整體空置率高達(dá)32%。

2020年，天津工業(yè)廠房允許銷售的政策放開后，近2年新項目扎堆入市，供應(yīng)激增（目前環(huán)城四區(qū)在售產(chǎn)業(yè)園區(qū)總量約為69.2萬㎡，存量45.59萬㎡），但受疫情及宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，企業(yè)投資謹(jǐn)慎，需求疲軟，2022年天津銷售類產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目平均去化面積1.46萬㎡，相對2021年降幅達(dá)50%；

顯然，無論是銷售還是租賃市場，天津的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都面臨著不小的困境。

在這樣的市場環(huán)境下，出現(xiàn)爛尾項目，實際上也不足為奇。

#02

產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在面臨大規(guī)模爛尾

放眼全國，夏翔化工管材物流中心的100多棟爛尾樓，或許只是眾多爛尾項目中的冰山一角。

幾乎各地都有園區(qū)爛在那，無人問津，園區(qū)里冷冷清清，雜草叢生，無人入駐。

比如前不久河南駐馬店的一個爛尾產(chǎn)業(yè)園，當(dāng)時說要建中原地區(qū)最大的汽車零部件生產(chǎn)基地，可建著建著，資金、土地、手續(xù)都出現(xiàn)問題。

圖：長期閑置的廠房里種起了小麥

由于當(dāng)?shù)仉娏υO(shè)施無法滿足產(chǎn)業(yè)園的用電負(fù)荷，在招商引資時，政府明確承諾將確保產(chǎn)業(yè)園的用電需求，但這一承諾并未得到切實履行。變電站在幾乎建設(shè)到最后一步時停工，10多年來，這里用電無法得到保障，生產(chǎn)經(jīng)營受到影響，產(chǎn)業(yè)園逐漸停擺，長期閑置的廠房里甚至種起了小麥。

在這個項目中，企業(yè)為了緩解資金壓力，拿到土地馬上抵押出去貸款；政府拉企業(yè)過來，先是規(guī)劃不到位，后又不愿花錢改善配套，從招商引資時的政府承諾，再到變電站修建的審批，再到修建的過程，各個環(huán)節(jié)，各個部門都有問題，最終導(dǎo)致了項目的爛尾。

再如正威集團平陽電子信息產(chǎn)業(yè)園，該園區(qū)在立項之初被寄予厚望，計劃引進多家國內(nèi)外知名的電子信息企業(yè)，打造集研發(fā)、生產(chǎn)、銷售于一體的產(chǎn)業(yè)集群。然而，由于資金鏈斷裂、招商引資困難等多種原因，該園區(qū)最終陷入爛尾境地，大量已建成的廠房和基礎(chǔ)設(shè)施閑置，成為城市的一道“傷疤”。

圖：正威集團平陽電子信息產(chǎn)業(yè)園雜草叢生

全國各地這樣的爛尾產(chǎn)業(yè)園項目數(shù)不勝數(shù)，他們背后的原因多種多樣，規(guī)劃不當(dāng)是其中一個非常重要的原因。

過去的很長一段時間里，出于經(jīng)濟發(fā)展的迫切需要，政府紛紛上馬產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，從早期的文旅產(chǎn)業(yè)園、到養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)園、區(qū)塊鏈產(chǎn)業(yè)園、再到生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園、集成電路產(chǎn)業(yè)園、智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園、人工智能產(chǎn)業(yè)園、數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園，再到如今的工業(yè)上樓，各地建了不少工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園、開發(fā)區(qū)，希望通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)帶動地方經(jīng)濟發(fā)展。

然而，由于缺乏科學(xué)規(guī)劃和市場調(diào)研，一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)在立項之初就存在盲目跟風(fēng)、重復(fù)建設(shè)的問題。這些園區(qū)往往缺乏對區(qū)域資源稟賦、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的深入分析，導(dǎo)致項目定位不準(zhǔn)確、功能布局不合理，最終難以吸引企業(yè)入駐，形成“爛尾”。

當(dāng)然除規(guī)劃不當(dāng)外，企業(yè)資金斷裂、監(jiān)管缺失等問題同樣是導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園爛尾的重要原因。

#03

重視爛尾現(xiàn)象，警惕產(chǎn)業(yè)園“爆雷”

產(chǎn)業(yè)園爛尾現(xiàn)象背后反映的是產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的內(nèi)在矛盾和問題。

根據(jù)PDS園產(chǎn)地數(shù)據(jù)，全國各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量高達(dá)7.6萬個，然而，巨大存量的背后，卻隱含著需求不足的問題。當(dāng)前中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均空置率在35%以上，空置率高達(dá)50%以上的產(chǎn)業(yè)園也不占少數(shù)。

存量擺在這消化不了，增量還在繼續(xù)。根據(jù)wind機構(gòu)數(shù)據(jù)測算，自2020年開始我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑面積，就在以每年1.4億平方米的速度在增加。按照這個趨勢發(fā)展，2025年全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總建筑面積預(yù)計將達(dá)到62億平方米。

地方政府、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)說要蓋個園區(qū)，補貼錢下來了，園區(qū)蓋起來了，結(jié)果蓋好了賣不出去、租不出去，租不出去賣不出去怎么辦？再把園區(qū)抵押給金融機構(gòu)繼續(xù)貸款，最終的結(jié)果是負(fù)債和不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。

這種虛假繁榮不能再繼續(xù)了。

當(dāng)?shù)卣猩桃Y發(fā)展經(jīng)濟的迫切心情可以理解，但現(xiàn)在的情況是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度跟不上產(chǎn)業(yè)園建設(shè)的速度，造成了資源浪費，甚至可能引發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的暴雷。

針對這一現(xiàn)狀，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)步伐必須穩(wěn)健而持續(xù)，不能盲目追求規(guī)模和速度。各地政府需要對項目進行嚴(yán)格的甄別，警惕一些企業(yè)“以產(chǎn)業(yè)之名，行圈地之實”，確保產(chǎn)業(yè)園區(qū)真正服務(wù)于區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而不是成為下一個“爆雷”的行業(yè)。

#04

結(jié)語

“負(fù)資產(chǎn)”都是不專業(yè)的政策和不專業(yè)的開發(fā)共同造成的。

少講故事，多做實事，做好服務(wù)。