特色小鎮(zhèn)項目的土地取得方式有哪些？

 

2016年7月1日，住建部、國家發(fā)改委和財政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，決定在全國范圍開展特色小鎮(zhèn)的培育工作。

 

現(xiàn)階段，特色小鎮(zhèn)已經(jīng)發(fā)展出歷史文化型、特色產(chǎn)業(yè)型、生態(tài)旅游型等不同的類型，但無論何種類型，項目用地都是特色小鎮(zhèn)開發(fā)的物質(zhì)載體，項目用地的取得方式問題是特色小鎮(zhèn)項目共同面臨的問題。

 

如云南某特色小鎮(zhèn)項目，該項目既屬于特色產(chǎn)業(yè)型小鎮(zhèn)，是著名特色中草藥的原產(chǎn)地，又屬于生態(tài)旅游型小鎮(zhèn)，位于風(fēng)景秀美的山區(qū)。項目規(guī)劃范圍內(nèi)有特色膳食街、音樂小鎮(zhèn)、養(yǎng)老社區(qū)、滑雪場、醫(yī)院、學(xué)校、劇院、溫泉酒店、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)。由于項目業(yè)態(tài)不同，投資人獲取項目用地的方式和途徑也不同。

 

 

用地方式

 

1、劃撥方式。

 

劃撥方式的首要條件是土地用途要符合《劃撥用地》目錄。因此，并非小鎮(zhèn)范圍內(nèi)所有項目用地都需由投資人有償獲得，對于小鎮(zhèn)范圍內(nèi)的市政道路、公共廣場、綠地、供水設(shè)施、公益學(xué)校、公益醫(yī)院等可以采用劃撥方式提供，一定程度上減輕投資人的壓力。

 

但需注意的是，劃撥土地用途限制較為嚴格，且國家有縮減劃撥用地范圍的趨勢，營利性的學(xué)校、醫(yī)院、劇院等都難以通過劃撥方式供地。

 

2、出讓方式。

 

土地出讓方式是特色小鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)的主要方式之一，小鎮(zhèn)范圍內(nèi)的商業(yè)住宅、酒店等項目用地都需要通過此種方式獲取，但根據(jù)我國法律規(guī)定，國有建設(shè)用地使用權(quán)原則上必須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌（招拍掛）方式公開出讓，而且出讓人不能與意向受讓方約定土地出讓價格及掛牌底價，投資人并無法協(xié)議控制拿地價格。

 

實踐中，多有通過定向設(shè)置供地方案、競買條件等方式間接鎖定投資者，進行所謂“定向招拍掛”的，亦有通過將土地出讓金的地方政府留存部分直接返還給投資人，間接鎖定土地出讓價格的，但這些也都被相關(guān)法規(guī)政策所禁止。

 

 

3、租賃方式。

 

根據(jù)《規(guī)范國有土地租賃若干意見》的規(guī)定，國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，國有土地租賃可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，但有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。而且部分地區(qū)要求，商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地的租賃或者有二個以上租賃土地意向人的租賃，必須采用招拍掛的方式。同時，國有土地租賃還受租賃期限的限制，一般不超過5年，最長不超過《合同法》規(guī)定的20年。對于小鎮(zhèn)范圍內(nèi)的滑雪場、游樂場等都可以考慮通過租賃方式獲得土地使用權(quán)。

 

4、集體土地入市的方式。

 

特色小鎮(zhèn)常常涉及到村鎮(zhèn)集體建設(shè)用地，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是目前政策已有逐步放開的趨勢。2014年12月，中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組審議通過了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，在全國選取的33個區(qū)（縣）試點區(qū)域內(nèi)，暫時調(diào)整實施集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓等規(guī)定，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價。隨著集體土地入市，使用集體土地也將是投資者可以考慮的土地取得方式之一。

 

 

5、“PPP+土地”合并實施的方式。

 

以PPP模式實施的特色小鎮(zhèn)項目，根據(jù)國土資源部《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引》的規(guī)定，可將通過競爭方式確定項目投資主體和用地者的環(huán)節(jié)合并實施。也即，在特色小鎮(zhèn)PPP項目公開遴選社會投資人時，相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地也一并進行掛牌出讓，社會投資人中標(biāo)PPP項目的同時也獲得相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地的使用權(quán)。

 

特色小鎮(zhèn)項目中，項目用地的獲取方式需要根據(jù)項目的具體業(yè)態(tài)、土地性質(zhì)等確定，往往最能產(chǎn)生效益的地塊，也是最搶手的、價格最高的，投資人需要“事前算贏”，在投資前綜合考慮小鎮(zhèn)范圍內(nèi)各種業(yè)態(tài)的用地成本和效益以及拿地風(fēng)險。對于部分營利性較弱的特色小鎮(zhèn)項目，投資者也可以與政府協(xié)商合作開發(fā)小鎮(zhèn)范圍外的其他經(jīng)營性資源作為補償。總之，投資者需要謹慎研判相關(guān)風(fēng)險，自行平衡整體收益。

 

 

文章來源：商法月刊