一、經典市場研究方法
商業房地產市場分析的主要內容有：需求分析、供給分析。在進行這兩項分析之前必須進行購物中心市場服務區（商圈）分析，界定購物中心未來可能覆蓋的地理范圍。市場服務區指一個商業房地產所提供的商業服務（商品服務）的范圍，如一個商場商品的主要銷售范圍。市場服務區的界定方法主要有：同心圓法、行車時間法、路線調查法。購物中心的市場服務區由該中心的類型、規模、業態、周圍競爭對手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定，它的邊界不一定規則，理想狀況是同心圓，實際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后需要收集不同服務圈層里的人口規模、居民戶數、平均家庭收入、人均收入等數據，這些數據是進行市場分析的基礎。
1、市場需求分析主要方法
市場需求分析需要在市場服務區的界定完成的基礎上進行，其主要方法有：比率——人口相乘法：在一個城市區域內商品零售面積的人均需求量的經驗值乘以服務區的總人口，從而得出市場需求總量。市場需求潛力 + 調查區現有零售面積 = 總需求量。如果需求潛力大于零，即存在開發空間，開發可行。
單位零售房地產面積商品零售額比率比較法：首先統計商品服務區內的商品零售總額和零售房產總面積；然后對商品進行分類，統計不同類型商品（家電、汽車等）零售額、零售面積；最后將商品分類統計數據與商品零售總額和零售房產總面積進行比較，可以發現某類商品單位零售面積零售額是否存在不足現象，從而判斷市場是否處于飽和狀態。
馬利茲亞城市商業房產需求預測法：該方法以“長期預測和短期預測都受就業增長直接影響，就業增長快預示商業房產有開發潛力”這一理論假設為前提。馬利茲亞模型將眾多市場的影響因素分為：經濟增長因素（在短期預測中可促進經濟增長的因素如：區位優勢、就業人口比率等）和經濟發展因素（能帶動城市區域長遠發展的因素如：教育水平、產業多樣性等），通過對以上因素的綜合分析可以較為宏觀的判斷一個城市商業房產的開發前景。
房地產開發度指數法：一個大城市區域可以看成一個統一的市場可以進一步劃分成若干個二級市場，二級市場間存在著投資競爭，通過對競爭的分析可以找出各個二級市場的商業房地產市場投資飽和狀況，該狀況決定了某個二級市場取是否有商業房產開發潛力。房地產開發度指數法通過對城市市場區零售房產總面積、單元區零售房產總面積、城市平均家庭收入、單元區平均家庭收入等數據的分析可以具體得出某一單元區的商業房產需求量。
2、經典研究方法的分析步驟
1)確定購物中心類型
2)研究購物中心商品服務范圍（街道、城市、地區）
3)調查在服務區范圍內現有該種類型購物中心的商業樓面，包括已經出租的樓面、控制樓面的總量；調查服務區范圍內的人口統計，居民收入和消費狀況及單位樓面的租（售）價格
4)研究人口統計數據和經濟狀況，分析商品服務區內可以支撐的總的商業樓面面積
5)比較服務區現有的商業樓面與該商品服務區可支撐的總的商業樓面之間的差異，從而發現商業房產的開發潛力
6)根據商品服務區外具體情況的研究對上述開發潛力作進一步修正
發達國家成熟的房地產市場信息較為全面，城市區域經濟數據獲得相對較容易，因此商業房地產市場分析的經典方法可以得到較好的運用。但是在界定購物中心的類型等環節時，市場研究人員的商業經驗仍然有重要作用，在市場分析過程中市場分析人員的主觀判斷仍是不可缺少的。特別是在休閑娛樂中心的定位上市場分析過程更多的表現為一種藝術，而不是一種技術。此外在國內現階段房地產市場不健全，宏觀經濟數據不準確、針對性不強，微觀區域經濟數據缺乏的情況下，我們必須結合現實條件創造性的應用商業房地產經典市場分析方法。
二、商業房地產市場分析的典型方法（建筑體量已定的情況）
目前商業房地產市場分析主要難點在于市場信息的不全和不真實，專業市場研究機構還必須解決超出市場基本需求部分的剩余商業樓面的消化問題。由于這些現實因素的制約，國內的商業房地產市場分析工作顯得更為復雜。經典市場分析方法對于那些商業物業體量已經確定的項目而言，只能解決其基本層面的市場需求量問題，而剩余量的消化必須依靠通過對商業本身的研究，找出商業機會才能加以解決。現以一個周圍有大型社區和高校的商業案例加以說明。
以上分析過程中，消費者研究以及區域商業競爭狀況研究主要是分析項目存在的基本層面的需求，商業發展趨勢研究則主要解決基本層面需求量之外的剩余樓面的消化問題。大體量的，超出基本層面市場需求的商業物業市場分析工作中，項目商業未來的可提升空間的研究工作必不可少。
商業房地產市場分析工作必須要以扎實、嚴謹的市場調查為基礎，特別市場服務區內的商業業態調查、消費者的消費習性調查、人口統計數據、區域經濟狀況等對商業房地產市場的分析工作具有重大意義。在成熟區域應該盡可能全面的掌握以上數據；在新興區域（不成熟區域）還需要對部分數據進行合理的預測，動態的尋找項目的商業機會。市場調查是商業物業基本市場層面需求分析的重要支撐。基本層面的市場需求分析是現實與未來、數據與方法完美結合的主要環節，操作過程中技術性特點突出。
商業物業的提升空間的研究則不同于基本層面需求的研究方法，它側重于對商業本身和項目自身條件的研究。在這一環節，項目可能引進的主要商業業態的現狀、發展趨勢研究是至關重要的。通過與項目自身條件的綜合分析判斷出項目是否存在商業提升的空間，剩余樓面是否存在消化的可能。這個研究環節對市場分析人員的商業經驗要求較高，主觀因素的作用表現會比較突出，這個過程中操作的藝術性。
本文來源于百度文庫，如牽涉版權問題請與管理員聯系，謝謝！
