在電商沖擊與新興商圈崛起的雙重夾擊下，承載著城市記憶的老城區商業正面臨前所未有的挑戰。傳統“千店一面”的業態布局與“走馬觀花”的消費模式，已難以滿足當代消費者對情感體驗與文化共鳴的深層需求。在此背景下，老城區商業如何煥發新生？答案在于場景化體驗。本文，飆馬商業地產站在專業化角度，拆解老城區商業如何通過場景化體驗實現流量與價值的雙重提升。
老城區商業的困境與機遇
在電商沖擊與新興商圈崛起的雙重夾擊下，承載著城市記憶的老城區商業正面臨前所未有的挑戰：
業態單一：以零售、餐飲為主，缺乏創新業態，難以吸引年輕消費者。
空間局限：建筑老舊，動線不合理，難以適應現代消費需求。
體驗不足：消費者不再滿足于單純的購物，更追求沉浸式、社交化的體驗。據《2023中國商業地產趨勢報告》，63%的消費者更愿意光顧“有獨特體驗”的商業項目。
但與此同時，老城區也具備獨特的優勢：
文化底蘊深厚：歷史建筑、街巷肌理、本地文化，都是稀缺資源。
客流穩定：本地居民、游客、懷舊人群構成穩定消費基礎。
政策支持：許多城市推動城市更新，老城改造成為重點。
在這樣的背景下，場景化體驗成為老城區商業煥新的關鍵突破口。
什么是場景化體驗？
場景化體驗，簡單來說，就是通過空間設計、業態組合、互動內容等方式，讓消費者在商業環境中獲得情感共鳴和記憶點。它不僅僅是“裝修好看”，而是通過多維度的體驗設計，讓商業空間成為“可逛、可玩、可社交”的目的地。
成功的場景化體驗具備以下特點：
有故事性——商業空間能講述老城的歷史、文化或生活記憶。
有互動性——消費者能參與其中，而非被動觀看。
有社交屬性——能激發拍照、分享、打卡行為，形成自發傳播。
有差異化——避免千篇一律的網紅風，結合在地特色做創新。
老城區商業如何打造場景化體驗？
老城區商業如何煥發新生？答案在于場景化體驗。如何打造場景化體驗，飆馬商業地產認為四點是關鍵：
1、挖掘在地文化，打造“記憶點”。
老城區的最大優勢是文化底蘊，商業改造要避免“推倒重來”，而是用現代方式詮釋傳統。例如：
通過建筑活化保留老建筑外立面，讓老建筑“講故事”；
扶持本地手藝人、老字號，打造“只有在這里才能買到”的特色商品；
通過墻面插畫、AR技術、語音導覽等方式，講述街區歷史，增強游客的探索感。
2、優化業態組合，增強停留時間。
傳統老城商業以“快消”為主（如小吃、小商品），消費者停留時間短，客單價低。要提升體驗，必須增加沉浸式業態，例如：小眾買手店、獨立咖啡館、手作工作室，吸引特定圈層消費者；小型美術館、非遺體驗工坊、劇本殺劇場，讓游客“慢下來”；酒吧、夜市、燈光秀，延長營業時間，激活夜晚消費。
同時，值得注意的是，在沉浸式業態選擇上，應避免盲目跟風網紅業態，選擇與老城調性契合的業態。
3、設置沉浸式動線，引導探索。
老城區街巷往往狹窄曲折，但這恰恰能成為優勢——通過合理的動線設計，讓消費者“逛不完”“有驚喜”。例如：
將幾條相鄰小巷按不同主題劃分（如美食街、文創街、懷舊街），增強探索感；設置打卡點、尋寶游戲、互動裝置，鼓勵消費者深度游逛；在路口、轉角設置休憩區、藝術裝置，打造節點，避免疲勞感。同時，還可以利用燈光、音樂、香氛等感官元素，增強場景氛圍。
4、強化社交屬性，激發傳播。
現代消費者不僅是在“買東西”，更是在“分享生活”。老城商業要創造可拍照、可傳播的場景，例如：
打造網紅打卡點：一面復古墻、一個特色招牌、一個藝術裝置，都能成為社交貨幣；舉辦主題活動：結合熱點，舉辦市集、音樂會、快閃店等活動，制造短期熱點，吸引人流。并通過小程序、社群裂變，讓消費者成為“自來水”傳播者。
此外，值得注意的是，要避免過度依賴“網紅風”，否則容易同質化，應結合本地文化做創意。
5、科技賦能，提升體驗效率。
老城區商業不必盲目追求“高科技”，但可以適當運用輕量級數字化手段，例如：
AR導覽：掃碼即可看到老建筑的歷史影像，增強游覽趣味；線上預約：用于熱門店鋪、體驗工坊，減少排隊時間；智慧停車：通過小程序顯示附近車位，解決老城停車難問題。
值得注意的是，科技是工具，核心還是體驗設計，避免為了“炫技”而犧牲便利性。
老城區商業案例解析：
深圳南頭古城
作為深圳城市更新的標桿項目，南頭古城用五年時間完成了從城中村到文化地標的蛻變。這個擁有1700年歷史的古城，既保留了嶺南古城的肌理，又注入了先鋒的設計與商業形態，成為觀察老城商業場景化改造的絕佳樣本。
在建筑上，南頭古城的改造并未選擇“大拆大建”，而是通過微更新實現“新舊共生”：保留70%原有建筑結構，僅對危房進行拆除重建，修復了明清古宅、民國騎樓，新建建筑以玻璃幕墻、銹鐵板等現代材質與老建筑“對話”。
在空間設計，主街打造商業動線，支巷保留原住民生活場景，并通過“針灸式”改造，在密集建筑群中嵌入口袋公園、藝術裝置。
在業態上，南頭古城摒棄傳統商業街的招商邏輯，構建“文化+商業+社區”的生態圈：在保留原有的生活居住類氣息的基礎上，持續引入有品質、有調性、有故事的商戶，吸引文化、創意、藝術類商戶進駐，持續挖掘港澳背景及廣東本土特色商家。
在場景營造上，項目老墻上的涂鴉記錄城中村改造過程；街角隱藏音響系統播放粵劇片段；主街設置香氛裝置，不同時段釋放荔枝木、檀香等嶺南氣息等。通過五感打造沉浸式體驗。
最后，在運營策略上，項目一直做內容持續生產的“永動機”，舉辦“古城里”創意生活節、深港雙年展；發起“古城漫游”劇本殺，串聯店鋪與歷史遺跡；成立“古城主理人聯盟”，定期策劃跨界活動；開發“南頭探索地圖”，引導游客發現隱藏店鋪；AR導航實現“古今同屏”。
可以說，南頭古城以空間升級、業態升級為抓手植入新的內容，打造場景化體驗，重新使得老城區商業煥發新生機。
結語：專業化是場景化體驗的底層支撐。老城區商業的場景化提升不是簡單的裝修美化，而是需要建筑規劃、消費心理、業態組合、運營管理等專業體系的系統支撐。只有在專業的策劃公司支持下，建立科學的專業方法論，才能真正實現商業價值的可持續提升。
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