當空氣質量、人類生存環(huán)境越來越受到關注時，作為公共生活和消費空間的購物中心也開始考慮綠色環(huán)保問題。如今全國商業(yè)地產項目中已經有100多個綠色認證項目，部分開發(fā)商正從用水、用電等各方面打造綠色購物中心。
綠色購物中心不僅僅是一個環(huán)保與企業(yè)社會責任的概念，同時也能為業(yè)主帶來租金提升、成本節(jié)省等經濟利益，這背后是非常精細化和高專業(yè)度的節(jié)能運作。當然，由于國內市場有種種因素限制，并非所有商家都愿意進行綠色商業(yè)地產的投入。
何為綠色商業(yè)？
現(xiàn)在的商場大多標榜大體量、體驗式、娛樂化概念，但很少有業(yè)者突出綠色主題。事實上，在國際上大多數(shù)有品牌的百貨店、購物中心都會將綠色環(huán)保作為內部或外部的必備認證條件之一。
那么何為綠色商業(yè)？
長期研究綠色商業(yè)的RET睿意德首席分析師施瑾告訴記者，多數(shù)商家進行綠色設計時主要從水、電、采光、可循環(huán)使用和機電系統(tǒng)等方面入手，其中，水的循環(huán)處理使用和LED節(jié)能燈是最為常見的綠色建筑節(jié)能手段。
換言之，這主要體現(xiàn)在對綠色建筑的要求上。記者采訪了解到， LEED綠色認證在世界范圍被廣泛采用，在中國則有《綠色建筑評價標準》，簡稱GB。這兩項標準都在關注雨水回收利用和可再生能源，LEED還對中水處理系統(tǒng)，機電系統(tǒng)等方面有額外的要求。
根據(jù)RET睿意德最新“綠色商業(yè)地產”報告顯示，獲得LEED和GB認證與預認證的開發(fā)商主要有萬達、華潤、太古、瑞安、方興和凱德等。全國經過GB認證的商業(yè)地產綠色建筑約117個，其中萬達獲得了84個，萬達要求從2010年之后所有的萬達廣場都取得綠色建筑設計標識。
“K11、尚嘉中心等就大量使用了LED燈，這種節(jié)能燈比普通的燈可以減少15%~20%的燈光能耗，同時燈光自動感應控制系統(tǒng)也可以大大節(jié)省電能。而水循環(huán)系統(tǒng)則可大做文章，比如K11利用雨水回收系統(tǒng)，回收雨水后可以用于戶外灌溉，尚嘉中心則利用雨水回收系統(tǒng)增加機房收集池，珠江城大廈以冷卻盤管冷漿水進行水回收。在建筑設計上，星巴克的部分門店屋頂增加節(jié)能隔熱板并采用45度傾斜設計，讓室內降溫還能收集雨水灌溉。”施瑾說。
歐尚一位內部人員告訴記者，歐尚就使用了中水系統(tǒng)，將水資源循環(huán)利用，比如一次使用后的水可以再用于廁所或其他方面的沖洗，可節(jié)省20%~30%左右的水資源。有時還可以利用一些高科技的低流水或無流水設備來節(jié)水，比如節(jié)水小便池等。
施瑾進一步指出，除了水和電，材料的環(huán)保也很重要。以星巴克為例，在直營門店建設和翻修過程中均是采用本地材料和工人，并盡可能采用重復利用和回收利用的材料，其墻紙是用星巴克裝咖啡豆的袋子循環(huán)利用制作的。
機電系統(tǒng)當屬最為成體系的節(jié)能技術，尚嘉中心最為高技巧技術之一就是高效變頻空調系統(tǒng)，其采用冷凍機組、熱交換器、可以節(jié)省15%能耗；珠江城大廈的風渦輪發(fā)電機有2個吸風口，另有四個風渦輪發(fā)電機。此外，還有CO2檢測系統(tǒng)，若有濃度超標則可自動報警，增加新風量。
此外，企業(yè)的綠色商業(yè)理念還體現(xiàn)在加入綠色行動之中。比如，家樂福在華使用電動車作為購物班車，以節(jié)能環(huán)保。從2006年開始，家樂福平均每年對現(xiàn)有門店投入約3000萬人民幣資金進行節(jié)能改造。
記者在采訪中注意到，在與開發(fā)商合作的入駐購物中心的各業(yè)態(tài)品牌中，不少外資品牌如ZARA、LV、GAP、耐克、肯德基、麥當勞、星巴克等，都對自身門店的節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、室內環(huán)境、綠色營運等各方面有一定要求。
綠色經濟模型
如果你以為綠色環(huán)保節(jié)能僅僅是一味的投入，那就錯了，在上述高科技精細化的環(huán)保設計之下，綠色商業(yè)有一套完整的經濟模型。
首先當然要看成本，上述節(jié)能設備沒平方米的成本從100多元到1000多元不等，“比如K11的雨水回收系統(tǒng)、LED燈、CO2檢測系統(tǒng)、能耗分項計量系統(tǒng)和節(jié)水系統(tǒng)等每平方米的成本為144元。而珠江城大廈的日光感應細聽、冷輻射、雙層幕墻、低水流裝置、高效制冷機、CO2感應器、水回收等的每平方米成本則在1000元左右。綠色裝修和設備的投入占整體購物中心建安成本的2%至10%不等。”施瑾透露。
根據(jù)RET睿意德 “綠色商業(yè)地產”報告，進行了環(huán)保節(jié)能投入后，綠色購物中心在水電等能耗方面可以節(jié)省20%左右的成本，細化到每平方米，則GB認證的一星級項目每平方米每年因節(jié)能而節(jié)省的成本約為6元，二星級節(jié)省50元每平方米每年，三星級的節(jié)省數(shù)字為75元每平方米每年。這一點也可以從商家的數(shù)據(jù)得到證實：截至2013年底，家樂福較2008年單店總耗電量平均節(jié)省了13.7%。
而且，綠色購物中心的經濟意義遠不止于此，它對于業(yè)主方和使用方形成了一條綠色商業(yè)價值鏈。
對業(yè)主方而言，綠色商業(yè)首先能增加物業(yè)收入，包括較高的租金、高租金增長率和高出租率，比如綠色商業(yè)的租金可以提高9%~10%，售價可提高5%~6%。此外綠色購物中心的營運成本和能耗皆可降低、有利于物業(yè)價值提高、建造成本控制，綠色購物中心的生命周期維修成本也會降低。
對使用方而言，綠色商業(yè)項目的建筑營運成本、建筑能耗消費和成本都可降低，裝修和維護成本也可降低，另有一項隱形益處——建筑環(huán)境素質的改善，比如降低員工病假率、吸引雇員和提升生產力，從而提升企業(yè)凈利潤率、提升企業(yè)價值。
RET睿意德“綠色商業(yè)地產”報告顯示，美國的綠色購物中心每年每平方米的生產效益可提升1200元，商業(yè)租金可提升9%~10%。在新加坡，44%的用戶愿意支付達5%的額外售價來購買綠色建筑物業(yè)。澳大利亞市場通過綠色商業(yè)可提升1.25%的生產力，每年每平方米的生產效益可提升190元~220元。
既然效果如此顯著，為什么國內的綠色商業(yè)地產數(shù)目寥寥？據(jù)估計，中國市場目前只有約15%~16%的購物中心是綠色建筑。
“國外的綠色環(huán)保意識較強，因此綠色建筑的購物中心會比較容易提升租金和售價，而國內的綠色商業(yè)項目就不一定了。還有個隱性問題，在海外市場，很多建筑都是幾十年甚至上百年都不變的，綠色投入會有長期回報保障，即便第一任業(yè)主出售了物業(yè)，萬一之后物業(yè)出現(xiàn)問題，第一任開發(fā)商也要配合解決，可在國內市場，幾十年內一個物業(yè)可能翻修或出售多次，前任業(yè)主不會對后續(xù)物業(yè)問題做太多負責，所以中國的綠色商業(yè)還為數(shù)不多。”一位曾經參與環(huán)保商場設計的業(yè)者坦言。
正因如此，在中國市場綠色商業(yè)的開展會有一定困難，比如綠色商業(yè)的收益在短期內不能完全體現(xiàn)，許多開發(fā)商只看眼前利益而不愿意多投入。然而，對于國內成功的開發(fā)商而言，綠色建筑代表著一整套新型運營模式。未來，受益于此的開發(fā)商將會熱衷于打造綠色建筑項目。
