關于大悅城的文章，你也許看過不少，但是，今天的這篇，你不能錯過。
大悅城，外界看到的多是用「體驗式商業」、「大數據」、「互聯網+」等手法對商業運營的黃金法則——場所和客流經營的絕好闡釋。而今天，我想做的，是剔除大悅城身上所有的光環，用最基礎的商業邏輯，來剖析和還原大悅城。
在經過一段神秘的電梯之后，我們來到朝陽大悅城的12層，同行的同事一路在說，如果不是之前來過這里，都不知道這座商場居然有12層，而且只有這一部電梯可以直達12層。我們專程來此，為的是采訪中糧置地北京公司總經理、朝陽大悅城總經理周鵬先生。
周鵬，
他是大悅城的第一個員工，他的工號是02。
他為人儒雅謙和，他的辦公室也很樸素。
他認為地產開發的黃金十年已經過去，現在是運營的黃金年代。
他對于商業地產規律的把握，和這個時代無比契合——商業地產商不僅僅只關心銷售額，而商業資產的增值和客戶心目中的標簽和口碑。
我們嘗試用WHY、HOW、WHAT的「黃金圈法則」來解釋：
人人都知道「WHAT 做什么」，部分人知道「HOW 怎么做」，但只有極少數人知道「WHY 為什么」。唯有那些明白「WHY」的人，才能成為真正的領導者，唯有那些明白「WHY」的企業，才能成為真正的領軍企業。
而周鵬，就從「WHY」這一層面為我們解答了大悅城的成功原因和商業地產的本質，而在此之下的「HOW」、「WHAT」就顯得那么的順其自然了。
運營思維下的商業邏輯
在商業地產界，很多人常常會拿大悅城和萬達進行比較，在周鵬看來，這兩家企業是完全不同的思路，其實是不具備可比性的。商業地產的關鍵是運營，萬達更偏向于開發環節;而大悅城的定位則更側重于商業地產運營商。
大悅城的成功，很關鍵的一點在于它不是在地產企業的沉淀之上啟動的，沒有「定位-召集-轉化」的漸進式開發思維，而是從商業的金融屬性出發，從長期運營的角度考慮商業物業價值的增值。
商業資產的金融屬性
有別于開發思維下的地段價值論，運用成本法、比較法進行資產估值;大悅城對商業資產的估值從商業資產的金融屬性出發，主要看公允價值的增長情況，來評定資產的盈利狀況。
周鵬給我們舉了西單大悅城的例子：
以西單大悅城為例，07年時租金約3億，目前5~6億，租金增長約2~3億;按照大悅城20倍的市盈率來看，目前已增加到50億，而啟動階段的投入約10多億，當時的資產價值約34億，現在的資產價值約80多億。同樣，朝陽大悅城沉淀的投資約30多億，目前的市場估值是60多億，今年預計能到80億。
從這個層面看，大悅城的資產增值情況普遍優于同類企業。
以運營提升商業價值
在金融視角下的商業運營，必然會更重視長期的物業增值，以運營作為商業核心。
2010年朝陽大悅城開業，周鵬說當時沒有人看好，認為這么大的體量在這個區域基本上很難活下來，但是今天，朝陽大悅城成了業內的標桿。原因何在?運營，實現了商業的增值。
為了給客戶提供能夠更好的休閑、輕松空間，大悅城精心打造了室內主題空間“悅界“，在五六層1萬平方米的建筑面積中，拿出約一半空間用于中心花園、水系及街景等公共環境的打造。
外界評論，因為大悅城是國企，所以能耗資用于公共空間的打造，私企是斷然做不到的。其實，這背后的原因，是基于商業運營的需要，基于商業增值的需要。基于公共空間的打造，來提升客流量，增加客戶黏性，從而實現空間的增值。
情懷式商業運營
初見周鵬時，真的很難讓人將他與“商業”二字聯系在一起，溫文爾雅，一身淡淡的儒雅氣質。
整個采訪中，他的語氣平緩而篤定，言語中不似在談論商業的運作，而是將他的理想娓娓道來。那是一個有別于冷冰冰的數字，充滿人文氣息、藝術、生態、自然的商業空間。
在感性與理性的轉換間，他為我們詮釋了另一個層面中商業的涵義。關于我們的疑問，他的答案句句樸實，著實讓人意外，卻又正中商業運營的靶心和要害。
理念感性和理性的融合
周鵬認為商業是一個理性和感性相融合的東西，就像人一樣，只有理性或感性都將無法平衡好生活，兩者的融合才能成就一個完整的人。商業就像一個有自己個性的人,是立體、多面而生動的。不能以開發思路下冷冰冰的數據為導向，那樣是做不出好商業的。
在大悅城的運營理念里，商業運營的核心和關鍵是人的運營，也就是客戶思維。根據客戶需求的改善，來不斷升級服務，以客戶為核心形成一個閉環生態圈。將理性的數據分析和感性的客戶關懷融合于商業運營之中。
通過理性的大數據分析，尋找、定位、鎖定客戶。大悅城通過智能化信息數據系統來采集、加工賣場里面車流、人流、商家的信息，整合自有體系內的數據，通過數據素描客戶特征。
從感性關愛的角度，為客戶提供服務。比如，對客戶進行完善的細化分類，對于母親的分類，可通過兒童的年齡分為，0~3歲、3~5歲的媽媽;同時，也通過對媽媽的特性細分為知性媽媽、溺愛媽媽;結合不同的維度來細分客戶，進行相關信息推送和客戶維護，盡量做到不打擾、不干擾客戶，避免客戶產生厭煩情緒。
空間去物質化的場景體驗
周鵬喜歡跑步，這種運動方式除了環保、健康之外，最吸引他的一點在于——能為跑者提供一個完全屬于自我的獨立空間。跑步的時候，是完全屬于自己的，沒有工作、沒有電話。運動的過程就是和自己對話的過程，完全的放松，是一種非常好的釋放壓力的方式。
在物質層面極大豐富的時代，人對于空間，對于生活的需求正發生著巨大的變化，我們的生活正被“場景”歸類，如一個人在書店的閱讀時光、兩個人的咖啡、三個人的親子溫馨等等。
周鵬說：現在有一種現象，很多人下班到家后不會立刻回家，而是在停車場、小區或樓下待一會兒作為一個緩沖再回家。為什么呢?因為家是一個多角色融合的空間，要求每一個人都融合的很好的空間，是一個團體的場景空間，而不是一個人的場景，因此，反而沒有了自己的空間。
從現代人對空間的感受出發，周鵬認為未來的購物中心是一個去物質化的體驗空間，以自然、生態、科技、藝術為主導的場景空間。它的形象素描是類似一個大盒子里面裝著若干個Block的景象。購物中心成為一個場景模式的集合，為客戶提供若干個場景模式空間，讓客戶能夠輕松、自由、開心、悠閑的享受時光。
為什么做“悅界“?
當初的設想是什么?
周鵬說：
「因為那是一種我想要的生活方式，承載一切可能的美好」
— “悅界”
原木、綠植、水系這些自然元素構建出生態、雅致的美學氛圍。
場景化空間以錯層通透的建筑方式構建場景化的生活空間
中庭精致的園藝綠植，綠色、自然的空間環境
開放式的櫥窗、各具特色的外擺，流暢的店鋪交接及綠植小品的互為延伸，讓店鋪與空間環境融為一體，形成“店即景，景即店”的和諧交融。這不只是購物需求釋放的地方，更是一個兼具主題、話題和人文關懷的生活空間。
客戶藝術的引導
很多同行都說看不太懂大悅城為什么做那么多活動，談到這點，周鵬很自豪。他的團隊始終秉持腦袋離錢越遠，口袋離錢越近的商業理念。只有當比利益、金錢更高一個層面的價值實現的時候，才能實現你的經濟價值。嘗試用一個新的思維來看地產企業的城市平臺，始終圍繞客戶這一個點，服務好這一個點。
作為一個私有產權的開放空間，應該承擔更多的社會責任。作為一個購物中心，應該引導客戶往某個方向去生活，熏陶、培養大家欣賞一種慢生活，一種輕松的生活方式。
在購物中心里，客戶不一定是要來買東西，這里可以是一個休閑的去處。購物中心提供給客戶的是一種生活空間，讓客戶能放松、悠閑的享受閑暇時光的物理空間。
大悅城常常會做藝術主題的活動，類似“不朽的梵高”感映藝術大展，展出梵高的生活狀態，梵高的經典畫作。通過藝術的感染力和氛圍，對來到購物中心的客戶進行消費之外的精神層面的引導。
在理性的空間里，通過感性元素來給購物中心著色，使購物中心擁有自己的性格和特色，同時，也使客戶和購物中心之間建立起深層次的類似人文情結的感性連接。
團隊把夢想實現的遠一點
周鵬說他是大悅城的第一位員工。從07年第一家西單大悅城開業至今，八年來他見證了大悅城的成長，也歷練出今日的自己。
大悅城的激勵在于成就人，大家都是希望把夢想實現的遠一點的人。大悅城的每一個店長、經理，都希望做行業內最優秀的職業經理人，大家都在往這同一個方向走。
和民企以高薪驅動不同，中糧作為國企，能提供給員工最好的資源就是一個很好的平臺。你去成就平臺，平臺來成就你。大悅城團隊所有的驅動都是內在的，都來自于項目。雖然團隊里的每一個人都很強勢，但溝通配合起來很順暢，因為目標是一致的，都是為了項目能做的更好。
周鵬笑說，純粹的理工男在大悅城只能做技術崗，做不了管理。
為什么呢?
因為少了點情懷!
在大悅城，管理團隊大多是學文史哲出身。在理性的思考中帶著纖細的感性人文情懷，在周鵬身上，我們深深的體會出這一點的不同。
在商業市場以高周轉、快復制，迅速占領市場高地的“快”進模式下，大悅城卻選擇了穩扎穩打，堅持以符合項目自身節奏和特色的運營模式，這是純粹以數據為導向的理性思維無法接納的。
做好商業需要一些情懷、一些理想，不是簡單的復制，所以關鍵在于人。一幫有情懷、有追求的人在一起，做出來的結果肯定會很不一樣，這也是為什么每一個大悅城都很有自己的特色和個性。
