從日本商業(yè)地產(chǎn)看出旅游式業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型啟示

　　日本的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了20世紀(jì)90年代的高速發(fā)展后，近年在宏觀經(jīng)濟(jì)低迷和商場(chǎng)日趨飽和中貼身肉搏、苦苦掙扎。日本購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型的方向之一就是通過(guò)將購(gòu)物與觀景、旅游一體化、組合化，來(lái)增添購(gòu)物的樂(lè)趣與魅力，收到頗佳的效果，也為日本商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型開(kāi)辟了一條新路。

　　位于日本大阪市的難波公園是購(gòu)物中心自然景觀化的杰作和代表。雖然叫公園，但難波公園是一個(gè)不折不扣的大型購(gòu)物商城。

　　遠(yuǎn)眺商城，就是修建在斜坡上的8層屋頂花園，層層疊進(jìn)、綠樹(shù)成蔭，將整個(gè)建筑覆蓋。每一層都有獨(dú)特的景致，樹(shù)林、草坪、巖石、峭壁、峽谷、溪流、瀑布、池塘，這些景觀與商場(chǎng)融為一體，給人一種置身大自然的感覺(jué)。

　　商場(chǎng)中的很多餐廳和咖啡廳的露天位置就布置在這些自然景觀中，使消費(fèi)者在購(gòu)物的同時(shí)，還能享受到自然的靜謐與愜意。花園的每一層都通過(guò)巖洞、河谷、小溪等探險(xiǎn)般的自然空間與購(gòu)物中心售貨區(qū)域相連，為購(gòu)物增添了些許自然探險(xiǎn)的神秘和新奇。

　　除了在商場(chǎng)內(nèi)部營(yíng)造自然生態(tài)式體驗(yàn)外，依靠出色的選址，將欣賞周邊自然景觀與商場(chǎng)購(gòu)物串聯(lián)起來(lái)的“旅游＋購(gòu)物”模式在日本也是備受推崇，并獲得了極大的成功。

　　三井不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社旗下的三井奧特萊斯可以說(shuō)是這一模式的成功典范。

　　位于千葉縣的木更津店，將自身定位為“旅游度假型”購(gòu)物中心，主打“濱海風(fēng)情”。消費(fèi)者可以在購(gòu)物之余，享受這一獨(dú)有的樂(lè)趣。

　　另外，消費(fèi)者還可以選擇去附近的“母親牧場(chǎng)”體驗(yàn)?zāi)翀?chǎng)勞作樂(lè)趣，到“德國(guó)村”感受西歐異國(guó)風(fēng)情，很多消費(fèi)者慕名而去，用一整天的時(shí)間體驗(yàn)“旅游＋購(gòu)物”的樂(lè)趣。木更津店現(xiàn)平均日接待顧客近10萬(wàn)人，這在競(jìng)爭(zhēng)激烈的日本東京商圈可以說(shuō)是成績(jī)斐然。

　　三井正計(jì)劃豐富并開(kāi)拓新的“購(gòu)物游”線路，在自然景觀秀美的北部富山縣，將秘境黑部峽谷、宇奈月溫泉、國(guó)寶瑞龍寺以及五個(gè)山“合掌”村落等景點(diǎn)串聯(lián)起來(lái)，形成“半天旅游，半天購(gòu)物”的模式，以吸引周邊顧客。

　　日本商業(yè)地產(chǎn)旅游式業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型對(duì)我國(guó)的啟示

　　第一，追求人性化是商業(yè)創(chuàng)新的動(dòng)力和源泉。這不僅體現(xiàn)在商品的物美價(jià)廉和物有所值，更體現(xiàn)在將消費(fèi)環(huán)境營(yíng)造得更加便利、舒服和溫馨的努力。

　　第二，準(zhǔn)確判斷并力求滿足顧客和商家的需求。長(zhǎng)久以來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商熱衷于復(fù)制，很少對(duì)顧客和商家的現(xiàn)實(shí)需求做詳細(xì)的調(diào)研和精準(zhǔn)的判斷，更少有開(kāi)發(fā)商把顧客和商家的需求預(yù)留或落實(shí)到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)中去。因此，盡管中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)模大、發(fā)展速度快，但外表的光鮮亮麗卻難掩實(shí)際收益的低下。

　　日本購(gòu)物中心的探索給我們上了很好一課，大阪難波公園和三井奧特萊斯的目標(biāo)就是為了迎合都市人希望遠(yuǎn)離鋼筋水泥，回歸自然、放松身心的需求。所有的景觀設(shè)置、旅游路線安排也是在實(shí)際調(diào)查，仔細(xì)研究大眾需求基礎(chǔ)上精心制定的。因此，唯有開(kāi)發(fā)商的眼光向消費(fèi)者和商家的需求看齊，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的創(chuàng)新才會(huì)有正確方向。

　　第三，尊重專(zhuān)業(yè)知識(shí)和人才，在學(xué)習(xí)中持續(xù)創(chuàng)新。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)和知識(shí)要求極高，而我們的商業(yè)地產(chǎn)商往往由于專(zhuān)業(yè)性不夠或?qū)?zhuān)業(yè)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)人才重視不夠?qū)е率褂脙r(jià)值低下、績(jī)效平平。大阪難波公園和三井奧特萊斯從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)管理，投入了大量的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，并聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司經(jīng)過(guò)反復(fù)的試驗(yàn)、調(diào)整、再試驗(yàn)、再調(diào)整，才最終形成了比較成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新。

　　對(duì)專(zhuān)業(yè)的尊重還需要謙遜的心態(tài)和持續(xù)的學(xué)習(xí)，構(gòu)建高管群體的學(xué)習(xí)型創(chuàng)新型組織。這是業(yè)態(tài)創(chuàng)新的成功實(shí)施和未來(lái)持續(xù)創(chuàng)新的重要保證。特別是當(dāng)能力駕馭不了目標(biāo)，方向尚未清晰可見(jiàn)時(shí)，就更需要沉下心來(lái)，歷練、沉淀和積累。

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