從住宅配套到主題購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)走向細(xì)分市場(chǎng)

　　核心提示：2003年以前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，基本不存在系統(tǒng)的規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)，其運(yùn)營(yíng)和管理基本局限于收取租金和提供簡(jiǎn)單的物業(yè)管理方面。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，原有商品零售和批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)不能滿足要求。

　　2003年以前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，基本不存在系統(tǒng)的規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)，其運(yùn)營(yíng)和管理基本局限于收取租金和提供簡(jiǎn)單的物業(yè)管理方面。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，原有商品零售和批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)不能滿足要求。而北京作為商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)階先驅(qū)，在12年的發(fā)展過程中取得了從數(shù)量到品質(zhì)的飛躍。

　　從住宅配套到專業(yè)市場(chǎng)模式

　　商業(yè)地產(chǎn)的雛形，是源自于早期住宅類開發(fā)商迫于規(guī)劃中“配套公建”要求而進(jìn)行建設(shè)的，業(yè)態(tài)簡(jiǎn)單而且重復(fù)，以便利店、藥店、美容美發(fā)為主。導(dǎo)致使用價(jià)值降低，也造成后期銷售困難。隨著開發(fā)商項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的積累和相互借鑒，原始的商場(chǎng)式規(guī)劃逐漸向臨街式配套商業(yè)建筑轉(zhuǎn)變。

　　為了迎合區(qū)域投資客群對(duì)商鋪投資的需求，形成了以住宅項(xiàng)目為依托的臨街商鋪。萬達(dá)地產(chǎn)率先嘗試主力店+商街的模式，通過定制化的主力店引入，帶動(dòng)周邊商鋪銷售，并且獲得了巨大成功。

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，在北京以某一類產(chǎn)品的批發(fā)零售形式出現(xiàn)了一批項(xiàng)目，比如木樨園區(qū)域的京溫服裝市場(chǎng)、萬朋文體用品商城、木樨園世貿(mào)商業(yè)中心，以及現(xiàn)在的北京國(guó)際玩具城等，他們往往依附在已成熟或有一定市場(chǎng)基礎(chǔ)的專業(yè)市場(chǎng)周邊。與此同時(shí)，隨著政府規(guī)劃的引導(dǎo)和國(guó)際資金的介入，開發(fā)商對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)又有了新的轉(zhuǎn)變，一些大型商業(yè)項(xiàng)目或者購(gòu)物中心的開發(fā)迅速展開。

　　復(fù)合型地產(chǎn)蓬勃發(fā)展

　　從最初由各小區(qū)臨街底商、裙樓、門市房形成的配套商業(yè)，到以大型百貨商廈為中心的區(qū)域商業(yè)，現(xiàn)今以超級(jí)購(gòu)物中心為代表的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)物業(yè)模式在經(jīng)歷了一系列變革之后，正在向復(fù)合型地產(chǎn)發(fā)展。

　　位于西紅門區(qū)域的興創(chuàng)國(guó)際中心，由興創(chuàng)品牌國(guó)企傾力打造，位于南五環(huán)“新國(guó)門商務(wù)區(qū)”核心，重新定義當(dāng)代環(huán)球商務(wù)集群，成為代言京南商務(wù)新高度的綜合體項(xiàng)目。

　　據(jù)悉，項(xiàng)目聘請(qǐng)國(guó)際頂級(jí)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，主筆整體設(shè)計(jì)，以國(guó)際商務(wù)先鋒理念締造出極具城市影響力的地標(biāo)性建筑群。外立面采用天然石材和玻璃幕墻結(jié)合，在提供有效采光同時(shí)，又大大降低了能源消耗。自持物業(yè)直接管理更具責(zé)任意識(shí)。興創(chuàng)國(guó)際中心，由興創(chuàng)自持國(guó)有物業(yè)公司直接管理，采用特色園區(qū)化物業(yè)服務(wù)模式，通過科學(xué)化、規(guī)范化、制度化的管理手段，營(yíng)造“體貼、專業(yè)、優(yōu)質(zhì)、高效”的國(guó)際品質(zhì)辦公環(huán)境。不論是日常辦公，還是會(huì)客洽談，都為進(jìn)駐企業(yè)營(yíng)造濃厚商務(wù)氛圍，提升企業(yè)形象，促成更多業(yè)務(wù)上的交流合作，為企業(yè)主事業(yè)發(fā)展助力，也為物業(yè)投資增值加碼。

　　體驗(yàn)式消費(fèi)催生主題廣場(chǎng)

　　經(jīng)歷了盲目定位到方向集中的過程，北京商業(yè)地產(chǎn)由最初的步行街模式開始向細(xì)分市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。目前隨著開發(fā)商的成熟和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的增加，此類項(xiàng)目在北方更多的是走細(xì)分市場(chǎng)的路線，一般選擇對(duì)周邊自然環(huán)境要求較高的餐飲、酒吧、休閑服務(wù)類零售商業(yè)進(jìn)行定位。由此開始逐步出現(xiàn)越來越多的成功特色街區(qū)開發(fā)案例，譬如中國(guó)紅街。從未來發(fā)展看，這種特色街區(qū)將成為商業(yè)中心。

　　面對(duì)多樣化需求，種類不一的商業(yè)主題廣場(chǎng)也陸續(xù)出現(xiàn)。在北京大興區(qū)舊宮的世界之花假日廣場(chǎng)，包括愛情主題商業(yè)新模式的“愛情廣場(chǎng)”，集休閑娛樂、文化旅游、婚事喜事、購(gòu)物體驗(yàn)和商務(wù)辦公為一體，是覆蓋婚戀產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目配套時(shí)尚婚慶文化和愛情故事為一體的新型體驗(yàn)中心，也是北京婚尚文化產(chǎn)業(yè)聚集地。

　　據(jù)悉，世界之花假日廣場(chǎng)以62萬平方米超大體量，雄踞北京南中軸核心，以文化、商業(yè)、旅游的獨(dú)特業(yè)態(tài)，綜合“大眾化模式”和“文化藝術(shù)模式”，開創(chuàng)中國(guó)全新文化商業(yè)綜合體模式，具有超強(qiáng)聚集效應(yīng)的特色休閑區(qū)，是一個(gè)“多種族、多信仰、多類文化背景交織的多元化地帶，也是一個(gè)”共同融合、交流、展示、互動(dòng)的大舞臺(tái)。

　　且正值北京政府“第二個(gè)城南計(jì)劃”，投資潛力無可限量；首都第二機(jī)場(chǎng)將啟幕世界最大航空城，百萬客群吸附多元消費(fèi)力，立體交通網(wǎng)絡(luò)、財(cái)富動(dòng)脈之地，為京南打造一個(gè)嶄新的“歡樂場(chǎng)、游樂場(chǎng)、時(shí)尚場(chǎng)、交際場(chǎng)、聚會(huì)場(chǎng)”，這也必將成為京南一張絢麗名片。

　　■ 大事記

　　2014年

　　一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：中國(guó)一線城市購(gòu)物中心平均空置率接近10%；二線城市中，重慶、沈陽、青島與廈門等幾個(gè)城市由于部分項(xiàng)目招商未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，購(gòu)物中心空置率更是高達(dá)15%-20%。單一產(chǎn)品線經(jīng)受考驗(yàn)，開發(fā)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)上的盲目復(fù)制快速擴(kuò)張?jiān)斐闪松虉?chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重。在此背景下，2014年以來百盛、王府井、新光百貨等國(guó)內(nèi)知名商業(yè)品牌都相繼關(guān)閉了業(yè)績(jī)不佳的門店。

　　2015年

　　商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展遇到了不小的困難。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)歷了商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的劇變，多年來積累的內(nèi)部問題疊加，加上外部環(huán)境市場(chǎng)的變化，內(nèi)外夾擊，形成共振。商業(yè)地產(chǎn)今后的發(fā)展到底往哪走？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前市場(chǎng)的需求越來越趨于多樣，很難找到一種特別合適的物理空間，能更大程度地滿足這些需求。未來的突破就是要尋找二者的交叉點(diǎn)、結(jié)合點(diǎn)。