核心提示：以彩生活為代表的社區O2O、綠城為代表的代建模式、萬科和朗詩的小股操盤，以及眾多開發商試水管理的地產基金，包括嘉凱城規劃中的品牌和管理輸出，在許多人看來均屬于輕資產的范疇。
在大家所了解的房地產開發行業中，輕資產的類型很多：以彩生活為代表的社區O2O、綠城為代表的代建模式、萬科和朗詩的小股操盤，以及眾多開發商試水管理的地產基金，包括嘉凱城規劃中的品牌和管理輸出，在許多人看來均屬于輕資產的范疇。那到底何謂輕資產？輕資產真的“輕”嗎？對于商業地產而言，輕資產方向又能否輕易達成？
本期《中國購物中心》雜志特約沈陽五州廣場副董事長袁旭弘先生進行采訪交流，對于時下火熱的輕資產管理輸出，他認為并不是新鮮事情。據袁旭弘介紹，早在90年代深圳的東方天虹，2001年深圳的東門友誼城百貨，及深圳東門海雅百貨，2015年的星河管理的粵商中心ICO，都是輕資產的項目。但除ICO尚未開業，其他幾個項目都應該是屬于失敗的。
以原深圳的東門友誼城為例，當時雙方合作是互相利用。金活利用友誼城的品牌效應，來提高商鋪售價，等商鋪銷售得差不多了，友誼城百貨也開業了，金活認為自己也管理得好，就與友誼城毀約自己經營了，結果導致最后的失敗。因此，他強調說明，輕資產發展是社會的進步，但需要用專業的人來做專業的事情。必須具備必要的社會基礎: 發達的商業地產基金，合作雙方(業主方與管理方)充分信任，互相合，長期利益的共同分享，而不是短期內互相利用，只有一方得益。
商業地產的輕資產運營的機會仍待成熟
他理解輕資產的概念是以商業經營為主，是依靠資金社會化募集工作開展，是商業地產開發企業的社會分工進一步細化的結果，重點是企業開展品牌和管理的輸出，企業將憑借自身的強大經營實力、品牌實力和企業信譽，對社會的商業地產資源進行整合經營，提升物業價值，并獲取回報的一種新的商業地產經營模式，在適當政策成熟的時候，其將變身為商業地產金融資產交換流通的模式，為其管理的項目進一步提供融資、上市、資產買賣等服務。其本質就是通過專業化的商業地產經營道路，實現商業地產資源的最佳配置，從而通過多贏的模式，讓合作的各方實現商業地產資源經營價值的最大化。
在袁旭弘看來，目前中國的一些輕資產合作方式，尚處于摸索階段，未形成廣泛推廣的模式，也沒有建立很好的標桿項目，自身在商業地產的成功都未有大的成就，只是形式上有一些新的方式。舉例來說，兩大代表企業“萬萬”的嘗試輕資產合作，會帶來商業地產經營新概念，但其蝴蝶效應的發生會有一個過程，其一、這種嘗試還只是概念階段，成功案例還未建立，示范效應還沒有產生；其二、商業地產的開發周期較長，從概念到實施，本身需要一個時間周期；其三、兩家企業在商業地產經營能力上和發展模式上，還沒有積聚好強大的經營能力，其自身的經營水平并不高，其成功的模式，重點體現在規模和速度上，并未體現出整體長期單店水平的經營能力的絕對價值的提高，其成就有一定的偶然因素，沒有普遍性。其四、兩家公司在市場的絕對占有率不高，其影響力還待提高。
對于大多數企業來說，由于大部分資源還是建立在自身項目和資源的基礎上運營，未被社會廣泛認同和接受，因此，不能算真正的“輕”資產運營。商業地產的輕資產方向，將會有一個成功過程，不會輕易取得成功，但其代表社會資源的新的配置方向，是社會分工進一步走專業化細分的結果，也會為中國的百姓投資以及社會的各類基金，提供新的投資方向和參考的案例。市場需求、時代發展，成功案例的示范效應，將帶動商業地產的輕資產經營。其趨勢是會有大發展，但幾年內，難以形成主流。絕大部分項目還是企業自營為主，這是由中國目前的金融政策和市場誠信度決定的，中國商業地產起步的時間短、人才少，對于商業地產的輕資產運營的時機仍不成熟。
因此，決不能盲目的跟從，趨之若鶩。如果一味的跟風經營，不顧自身條件，只做概念，不重經營，這樣的方式必將導致失敗，都做輕資產經營，不太現實，總是有一部分人要實實在在做商業投資，其自身條件受到限制也決定其無法開展輕資產管理工作，在品牌不成熟、城市和地段不成熟的條件下，不可能輕易成功開展輕資產運營，先要做好自身的經營，才能有機會獲取社會資源的加盟合作。輕資產模式不是解決商業地產困境的萬能妙藥，也不是每個企業都能開展輕資產運營，商業地產困境的解決還要靠自身經營能力解困，外力在項目病入膏肓時，亦無計可施。輕資產經營是一種新的經營嘗試，目前并不成熟，還不能成為最好的戰略轉型方向，對不同的企業條件，要進行不同的分析，目前許多企業，都不具備該種經營能力，其經營段位要求更高！
商業地產輕資產管理核心是做好資產的管理
在現有的輕資產輸出管理模式當中，有萬達、萬科、凱德、龍湖、鐵獅子門、花樣年等眾多“輕資產”模式，袁旭弘認為這些公司在中國市場的經營都在摸索階段，目前不好下定論那種模式更好。各商業地產企業在自身的經營中，本身還存在較大的問題，輕資產經營更未形成規模效應，其推廣和發展，暫待觀察。中國市場目前，缺的是一種能做到合作各方長久共贏，資金融通快速、成本低廉的商業管理新模式，要實現集約化管理，各方在經營能力和融資能力上，都需要極大的提高。
輕資產運營作為一種趨勢，未來會形成許多合作模式，不會只是一個模式。其前提條件是商業地產的資本化率要進一步提高，商業地產開發企業，在國內國外的長期融資渠道要進一步拓寬，商業地產資產的證券化需要得到國家政策的支持，允許更多的商業地產開發公司上市，將會有更多的實力地產并購基金入市，開展行業整合，私募股權基金的活躍發展也會為商業地產的發展和交易到來新的機會，商業地產的投資退出需要一個活躍和可充分流動的市場，國家對各類基金如養老基金、保險基金等的管理適度放松，允許其以適當的方式流入房地產市場。這樣，談輕資產運營才有市場基礎，否則，缺乏想象力，沒有好的商業資產流動性，也就沒有好的市場前景。商業地產輕資產管理要做好，核心就是要做好資產的管理，建立好流動性強的商業地產資本流動市場，讓資產流動起來。而輕資產運營公司在經營能力、自身資本融資能力、經營模式上需要提高加強，建立品牌化管理信譽和服務，大力發展有限合作人制度會有利于商業地產輕資產運營模式的人才流動和積聚。
在發展輕資產模式的過程當中需要重視項目的立項選擇，做好開發項目前期研究和建筑規劃，也要做好自身隊伍的建設，要建立一個好的分配機制，調動人員的經營積極性。由于，資金提供方在投資回報上，會有較高的要求，且在資金募集合約到期退出，會有一個合理退出的違約風險，因此，對項目的經營能力要求更高，對人才隊伍的素質要求、項目的執行能力，項目未來的退出機制規劃，需要及早預見，建立有效的現實變現渠道和設計風險規避預案。
第三方管理輸出會將為商業地產管理公司帶來新的商機
中國的商業地產，在未來幾年內，仍將快速發展。其發展趨勢將呈現多元化的發展趨勢，會呈現出越來越多的場景化趨勢，其營造的購物環境，將會越來越景觀化和人性化；項目會在現代科技網絡技術的運用方面，會出現越來越多的跨界趨勢，更多科技成果的運用，將帶給消費者，更人性智能化的服務，作為管理者，大數據的采集運用，將進一步提高管理的效率，讓管理的方向更明確。
購物中心的開發，將不僅是一個簡單購物場所，而且還是一個人們社交的場所，更多的社會服務將在此聚合，更多的時尚潮流將在此匯聚和展示，更多社會活動將在此舉辦；而項目會更具綜合性，辦公、居住、購物、旅游、酒店、交通、教育、娛樂等多種功能會交叉出現，項目因時因地會有許多組合。而新形態如航空主題、旅游主題購物中心、創業創新主題將進行創新性的發展。
但是不管如何創新發展，商業地產的經營能力會成為越來越關鍵的成功因素。袁旭弘認為，未來商業地產的第三方管理輸出將會為商業地產管理公司帶來新的商機，就如同星級酒店的管理一樣。
同時，他強調購物中心管理的核心要素包括項目的前期市場調查、市場定位、建筑規劃、招商、運營等關鍵因素，每一項工作都十分重要，都需要積極的投入和專業的經驗去判斷，許多缺乏經驗的公司，在項目的關鍵因素上都缺乏時間和經費的投入，常寄望，靠一個人或一家合作公司代辦所有事物；在開發業務的秩序上也是經常缺項或者秩序顛倒，而要成功開發一個商業項目，其實是一個需要長期投入，多人多工種集體協作工作的事物，商業地產開發需要遵循成熟的開發流程規律做事，不能搞反或缺項，比如不做專業商業調查分析，就做建筑設計。成熟的商業地產公司，在市場調研和開發順序上都有成熟的經驗可鑒，而對每一項開發過程遇到的問題，都會具有一定的預見性判斷經驗，這樣，可以很好的幫助合作方，遵循開發規律，少犯錯誤，而作為第三方的管理輸出方還可借助自身規模優勢、人才優勢，彌補合作方招商和人才的短板。
目前，大部分開發商與外部合作上，都停留在前期策劃和招商短期合作上，而其實，項目開業后的運營階段，尤其是資產管理方面，也需要成熟的經驗和規劃，需要長期耐心的管理和調整，這也是一個重要的專業領域合作，而項目的進一步資產運營如轉讓、融資、改造，也需要精深的專業管理經驗，可以相信，中國的商業地產輕資產運營在資產管理運營上，將會有越來越多的合作開發空間。
