未來，這樣做產(chǎn)品的房企才不會(huì)被時(shí)代淘汰！

科技變化如此之快，可現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)的產(chǎn)品還是停留在單純的鋼筋混凝土上，跟幾十年前沒什么差別，也難怪越來越不好賣。那么，未來的房地產(chǎn)產(chǎn)品究竟什么樣？飆馬商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)為，除了提高產(chǎn)品本身的科技含量之外，還要實(shí)現(xiàn)人們的社交需求。

 

產(chǎn)品 + 社群  

 

一、居住，要有更高級(jí)的需求。

 

為什么說未來房地產(chǎn)產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)人們的社交需求呢？馬斯洛需求層次理論中將人類需求像階梯一樣從低到高按層次分為五種，分別是：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求。

 

 

人們?cè)诰幼◇w驗(yàn)上，當(dāng)滿足了生理需求和安全需求這兩種相對(duì)低級(jí)的需求時(shí)，接下來就是要尋求更高級(jí)的社交需求，即：對(duì)于對(duì)友誼、愛情以及隸屬關(guān)系的需求。比如，和諧溫馨的人際關(guān)系，開展有組織的體育比賽和集體聚會(huì)等。

 

二、中國人尤其注重社交。

 

其實(shí)，對(duì)于中國人來講，與歐美國家相比，房子滿足社交需求這一點(diǎn)尤為重要。著名社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通曾在《鄉(xiāng)土中國》一書中指出，如今現(xiàn)代社會(huì)覆蓋到了中國大多數(shù)地方，但中國其實(shí)是從"鄉(xiāng)土"一點(diǎn)點(diǎn)走向"現(xiàn)代"。傳統(tǒng)的鄉(xiāng)土社會(huì)雖然已經(jīng)解體了，但這些讓中國人之所以成為"中國人"的魂并沒有消散，中國基層傳統(tǒng)社會(huì)里的一種特具的體系，仍然支配著社會(huì)生活的各個(gè)方面。

 

這一點(diǎn)表現(xiàn)在哪里？美國的鄉(xiāng)下大多是一戶人家自成一個(gè)單位，很少有屋檐相接的鄰舍，這是因?yàn)樗麄冊(cè)缒晖刂硶r(shí)代，人少地多的結(jié)果，同時(shí)也保持了他們個(gè)別負(fù)責(zé)、獨(dú)來獨(dú)往的精神。

 

而在中國，自古就是聚村而居，人口在一個(gè)地方一代一代聚積成村落，人口流動(dòng)率小，整個(gè)村子如同一個(gè)沒有陌生人的社會(huì)。這種社交特性，在城市化進(jìn)程中被打破，到了城市中，鄰里之間互不相識(shí)如同陌生人的形式并不能滿足中國人的社交需求。

 

因此，能實(shí)現(xiàn)社交需求的產(chǎn)品其實(shí)是未來的一種產(chǎn)品方向。而地產(chǎn)界，也有YOU+、科技寺、阿那亞等的成功先例。

 

YOU+：真正的寶藏在社交上，而不是房子

 

YOU+ 青年國際社區(qū)的打造，就類似中國自古以來的“熟人村落”，強(qiáng)調(diào)社交功能：其一，是外面的人很難進(jìn)入，即使撿到鑰匙，你也很難進(jìn)來，即使進(jìn)來了，也瞬間被識(shí)別出來。其二，YOU+內(nèi)部就是一個(gè)真正大家庭，路不拾遺，夜不閉戶在YOU+是常態(tài)。

 

 

說起做YOU+ 青年國際社區(qū)的初心，創(chuàng)始人劉洋表示這個(gè)產(chǎn)品積蓄了都市游子對(duì)“家”的痛點(diǎn)所有的領(lǐng)悟：

 

第一，家，不應(yīng)該只是容身之所，他應(yīng)該充滿溫情與愛；

 

第二，家，為什么要喪失鄰里信任感，我們渴求同在一個(gè)社區(qū)互幫互助、其樂融融的幸福感；

 

第三，家，為什么不能把有著共同夢(mèng)想和價(jià)值觀的創(chuàng)業(yè)青年聚在一起，把居住、社交與創(chuàng)業(yè)的圈子打通？

 

1、市場(chǎng)：得青年者得天下

 

為何從青年公寓作為創(chuàng)業(yè)切入點(diǎn)？劉洋表示：“其一，都知道地產(chǎn)白銀年代，得客戶者得天下，對(duì)YOU+而言，則是得青年者得天下，得精英者得未來；其二，YOU+不可能什么都做，聚焦一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)才有可能做好；其三，自己的興趣在這里。”

 

 

2、模式：不是地產(chǎn)商，而是社區(qū)平臺(tái)

 

YOU+社區(qū)的商業(yè)模式其實(shí)并不復(fù)雜，簡(jiǎn)單的說，就是先租下整棟樓，重新改造之后向青年人出租，主要針對(duì)初上班的年輕人，賣點(diǎn)是特意設(shè)計(jì)出300~500平米的超大公共空間，并營造和維護(hù)親密友愛的社區(qū)氛圍，讓年輕人把“心”安在YOU+社區(qū)。

 

如何打造社交平臺(tái)呢？YOU+社交公寓的出發(fā)點(diǎn)就是把居住和圈子打通，這個(gè)圈子有各種社交圈子，有興趣圈子，有老鄉(xiāng)圈子，更有創(chuàng)業(yè)圈子，大大小小100多個(gè)圈子。

 

 

有了圈子，怎么保證社交是活的不是死的？就要靠“YOU+136”考核制度。具體為1個(gè)月內(nèi)必須至少認(rèn)識(shí)公寓內(nèi)10位朋友，3個(gè)月內(nèi)必須參加至少1次社群活動(dòng)、6個(gè)月內(nèi)沒有其他房客的重大投訴。打個(gè)比方，YOU+每個(gè)月都會(huì)做個(gè)敲門式問卷調(diào)查，你必須認(rèn)識(shí)至少10個(gè)人，涉及這10個(gè)人的姓名，祖籍，大學(xué)，工作，愛好等很多問題，答不出來、填不完整，你就得“走人”。同樣，3個(gè)月沒參加公寓活動(dòng)也得走人，同樣，YOU+會(huì)評(píng)選社區(qū)最不受歡迎的家友，一旦被評(píng)選上，你就被開除了。

 

3、壁壘：從人的需求要效益

 

開發(fā)商交易核心是一次性買賣，不是YOU+社區(qū)的高頻次的碰撞和家文化的核反應(yīng)，以前開發(fā)商是從人的口袋里要效益，是開發(fā)的邏輯，是價(jià)值最大化的邏輯。而YOU+更多是從人的需求要效益，是運(yùn)營的邏輯，是愛的力量最大化邏輯。開發(fā)商往往缺乏C端思維，投入情感和運(yùn)營管理非常之多，YOU+必須帶著家友一起玩，這看似容易，其實(shí)卻是個(gè)很高的門檻。

 

也因此，這種模式在復(fù)制上遇到了很多困難。

 

科技寺：比辦公更重要的是自我實(shí)現(xiàn)

 

商業(yè)寫字樓的空置率越來越高，辦公模式也是千篇一律。科技寺作為一個(gè)眾創(chuàng)空間，除了販賣各種增值及金融服務(wù)以外，更重要的是建立了一個(gè)針對(duì)自我實(shí)現(xiàn)價(jià)值的圈子。創(chuàng)業(yè)人士聚集在這里，交流經(jīng)驗(yàn)，滿足了更高層次的需求。形成了一定的圈子文化。

 

 

1、滿足各種創(chuàng)業(yè)需求。

 

 

A、融資、新三板上市 

 

比如吸引種子基金、天使基金乃至a輪融資，對(duì)接PE、VC、投行、券商研究所、審計(jì)師、評(píng)估事務(wù)所、公關(guān)公司等等。對(duì)接各種風(fēng)險(xiǎn)資本和股權(quán)眾籌平臺(tái)。創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的夢(mèng)想可能就在于上市新三板，而科技寺團(tuán)隊(duì)本身已經(jīng)有過相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，因此專業(yè)的“新三板服務(wù)”是主要服務(wù)內(nèi)容。

 

B、其它咨詢服務(wù) 

 

比如創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師、法律等等。幾乎包括一切創(chuàng)業(yè)者可能遇到的問題。

 

總的來說，科技寺提供了一個(gè)資源聚合的平臺(tái)，自己全程參與，還提供接口讓創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)和其他機(jī)構(gòu)對(duì)接。

 

2、核心：擇客是為了交流

 

A、擇客可以讓有資源的人更愿意來交流 

 

很多創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師愿意和科技寺合作，就因?yàn)樗麄冋J(rèn)為科技寺平臺(tái)上的很多項(xiàng)目都比較優(yōu)秀。而創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師帶來的不僅是建議，還有行業(yè)資源。

 

 

B、擇客、限制團(tuán)隊(duì)人數(shù)讓創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)彼此之間有更好交流。

 

因?yàn)轫?xiàng)目的總體素質(zhì)比較高，所以科技寺內(nèi)所有創(chuàng)業(yè)者和別的團(tuán)隊(duì)交流的時(shí)候也是在和優(yōu)秀的人交流。

 

而如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)人數(shù)太多，團(tuán)隊(duì)的總數(shù)量就會(huì)減少，空間里人們交流的多樣性也會(huì)發(fā)生變化。

 

此外一旦團(tuán)隊(duì)人數(shù)超過40人，一般已經(jīng)完成融資，其心態(tài)和思考的問題也就和初始創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)不太一樣了。

 

科技寺相信“大家之所以來寺里，更多的還是想享受這個(gè)圈子”。不同的團(tuán)隊(duì)彼此交流中，各種資源的協(xié)調(diào)、價(jià)值觀的交流、思維的碰撞，都可能會(huì)遇到。

 

阿那亞：業(yè)主建立生活社群

 

 

1、商業(yè)本質(zhì)：挖掘客戶更多需求

 

阿那亞濱海人文小鎮(zhèn)建設(shè)計(jì)劃發(fā)起人馬寅十分強(qiáng)調(diào)服務(wù)導(dǎo)向的重要性。他指出這是阿那亞商業(yè)模式的核心所在，本質(zhì)就是挖掘多重客戶需求。做房地產(chǎn)，不僅僅是建設(shè)極致的房子，而是要給用戶一個(gè)他真正想要的生活。 

 

為什么傳統(tǒng)的度假地產(chǎn)很難活？很大的原因是業(yè)主入住率很低。因?yàn)榕涮撞粔颍瑳]有東西可以玩；生態(tài)不匹配，客戶不去，項(xiàng)目配套越經(jīng)營不下去，這樣就會(huì)陷入惡性循環(huán)。 因此，旅游地產(chǎn)不能只是提供給業(yè)主一處房子。

 

建筑是生活的載體，也是個(gè)人情感的載體，以個(gè)好的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，還必須要做場(chǎng)所和內(nèi)容，要讓業(yè)主除了能在那里住、吃、喝、玩，還能看到未來在這里的生活。從居住要素到度假休閑要素，從道具思維到玩具思維，從提供一個(gè)房子，到提供一攬子生活方式和內(nèi)容，從產(chǎn)品價(jià)值到事業(yè)平臺(tái)價(jià)值等，滿足客戶更多精神需求，超越房子本身。

 

 

2、模式：社群力量

 

社群已經(jīng)成為整個(gè)房地產(chǎn)模式里的重要組成部分。 現(xiàn)在，阿那亞已經(jīng)形成了48個(gè)不同主題、共有1000多人的業(yè)主群，占其客戶數(shù)量的40%，主題涉及從時(shí)尚、投資，到美食、團(tuán)購，包括業(yè)主的互助群。 雖然大家沒有見過面，但是已經(jīng)形成非常親密的關(guān)系。社群的價(jià)值對(duì)于業(yè)主來說，就是找回兒時(shí)的鄰里關(guān)系，彌合城市里人與人之間冷漠和被割裂的關(guān)系，這是它的價(jià)值。

 

 

此外，在客戶定位上，阿那亞也十分別具一格。按照其內(nèi)部的說法，他們主要是“從精神維度來定義客戶” 。也就是說，財(cái)富和價(jià)格不重要，對(duì)人生和生活有著不同尋常的理解與追求才重要；誰認(rèn)同阿那亞所倡導(dǎo)的價(jià)值主張，誰就是他們的目標(biāo)客戶。

 

智能產(chǎn)品 

 

一、提高科技含量。

 

除了在產(chǎn)品+社交之外，智能產(chǎn)品也是未來的產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)。

 

1、新住宅小區(qū)將全面覆蓋高速WIFI。

 

目前，對(duì)大多數(shù)人，沒有智能手機(jī)和WIFI就不能活，以后更不必說，Wifi承載了年輕一代基本的社交和娛樂方式，就像虛擬的“水和電”，是基礎(chǔ)，不能少。WIFI才是真正能吸引年輕一代買房的“暗器”。

 

 

2、內(nèi)置智能家電。

 

高科技日新月異，智能家居更是大勢(shì)所趨，可以解決居家時(shí)一切不方便的情況，機(jī)器人幫你打掃衛(wèi)生，開關(guān)、wifi，空調(diào)、洗衣機(jī)、電飯煲都可以通過手機(jī)全程管理和控制。互聯(lián)網(wǎng)+的智能住宅，是未來主流住宅的基本樣板。

 

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，實(shí)物正在逐漸消退，不會(huì)發(fā)生諸如鑰匙丟失進(jìn)不了屋的情況，未來進(jìn)門可能會(huì)有“面部識(shí)別”、“掃二維碼進(jìn)門”系統(tǒng)。

 

 

3、物業(yè)管理將承擔(dān)更多細(xì)節(jié)服務(wù)。

 

未來的生活服務(wù)類肯定是集中于在線預(yù)訂和交易、線下服務(wù)的，家庭外賣，上門清潔、美容、美甲保健、干洗服務(wù)、行政手續(xù)辦理、蛋糕、鮮花配送等，這些將是未來社區(qū)物業(yè)管理來統(tǒng)籌。

 

二、全生命周期戶型。

 

這兩年特別流行全生命周期的戶型，在不同年齡階段滿足業(yè)主的生活需求。沒孩子的年輕夫婦，三房可以作為主臥、書房（客房）、衣帽間；有孩子接父母同住就可以作為主臥、孩子房、老人房；等孩子大了，就可以恢復(fù)主臥、書房、孩子房的空間。一套房子就可以實(shí)現(xiàn)各個(gè)階段的不同需求。

 

1、新婚二人世界，次臥可做衣帽間。

 

25歲二人世界，三房中的主臥可以與客房打通，客房作為獨(dú)立衣帽間，滿足女主人高品質(zhì)生活；獨(dú)立書房設(shè)計(jì)，讓看書、學(xué)習(xí)、工作、游戲擁有獨(dú)立空間，休息與活動(dòng)分區(qū)不干擾，舒適、私密。

 

 

2、有娃以后三代同堂。

 

30歲，新生命降臨，為了方便照顧孩子，與老人同住，三代同堂。將主臥中獨(dú)立衣帽間替換為兒童房，將書房替換成老人房，三代人擁有各自獨(dú)立居住空間，共同生活，互不打擾。且老人與夫婦的房間有相隔著兒童房，既有空間上的分隔，又方便雙方照顧孩子。

 

 

3、孩子長大后，空間各自獨(dú)立。

 

孩子上學(xué)之后，需要學(xué)習(xí)空間，將之前的老人房改為兒童房，兒童房改為書房，緊鄰兒童房入口，空間相對(duì)獨(dú)立、私密，以供孩子閱讀學(xué)習(xí)；父母的活動(dòng)空間在客廳、臥室，相隔餐廳和玄關(guān)，兩代人共同生活，互不打擾。

 

 

總之，未來優(yōu)秀產(chǎn)品一定是建立在人們的更高級(jí)需求上的。而現(xiàn)在很多房企“一切以房企利潤為核心，不管客戶感受和需求”的老套產(chǎn)品，必然會(huì)被時(shí)代淘汰。

 

文章來源：明源地產(chǎn)研究院