她擁有建筑專業人士中少見的熱情、悲憫和激昂。她的一生也不斷在各種身份中轉換：家庭主婦、文員、編輯、記者、作家、活動家、城市規劃批評家，因為最后一個身份，她兩次入獄。但簡•雅各布斯卻以一人之力，構建了西方城市規劃理論的分水嶺。
出生于1916年的簡•雅各布斯，影響力還不僅僅局限于城市規劃領域。10年前，當她去世時，時任多倫多市長是這樣說的：“簡•雅各布斯將作為我們這個時代最偉大的思想家之一而為人們銘記，她的洞察力和做出的貢獻，將改變北美城市發展的方式。”
思想家而不是建筑家，很好地對她做出了界定。她1961年出版的《美國大城市的死與生》（The Death and Life of Great American Cities）一書，甚至被很多人認為是終結了上世紀50年代美國大規模城市更新運動的“罪魁禍首”。盡管她對于美國大都市規劃的批判觀點至今仍有爭議。但也正是她，把更多人性化的考慮引入地產發展規劃當中，并提醒大家注意包容與多樣化的重要性。
特別是在中國眾多商業地產項目普遍面臨著空置率高，客流不足狀況的今天，了解一下簡•雅各布斯的觀點，也許會讓你有“相見恨晚”之感。
活躍于“男人領地”的女人
“完整的社區被分割開來。這樣做的結果是，收獲了諸多懷疑、怨恨和絕望。”
“大部分城市的建筑設計師和規劃者是男人。奇怪的是，他們的設計和規劃卻把男人排除在人們居住地的日常生活之外。在規劃的時候，他們的目的是滿足預先設定好的無所事事的家庭主婦和學齡前兒童的需要。簡而言之，他們設計的是嚴格意義上的母系制社區。伴隨著母系制理念的必然是住宅與生活的其他內容分割開來。”
作為一個女人，從一開始就注定了雅各布斯擁有與傳統業內設計師不同的觀察視角。
長著娃娃臉的雅各布斯出生于美國賓西法利亞州的一個小鎮，家族中的女子與男性被同等對待且都擁有自己的事業（如教師等），這一傳統塑造了她果敢而特立獨行的性格。中學畢業后的雅各布斯沒有選擇進入大學，而是接受了速記的培訓，經濟大蕭條時期她去了紐約，為時尚雜志撰稿。22歲的時候進入哥倫比亞大學進修了兩年，后來，用中國的行話來說，她成了一名跑“建筑口”的記者。
她喜歡在大街小巷中穿梭，在用腳“欣賞”城市的同時，也找到了自己的“另一半”。在和一位擅長醫院規劃的建筑師結婚后，雅各布斯受其影響，對建筑規劃產生了濃厚的興趣。36歲（1952年）時任《建筑論壇》的助理編輯，在負責報道城市重建計劃過程中，逐漸對傳統城市規劃產生了懷疑———“被規劃者的魔法點中的人們，被隨意推來搡去……完整的社區被分割開來。種瓜得瓜，種豆得豆。這樣做的結果是，收獲了諸多懷疑、怨恨和絕望”。
1959年，她針對美國大規模改造城市所導致的社會危機寫了一篇文章《市中心區為人民而存在》而開始嶄露頭角被人所知。兩年后，名為《美國大城市的死與生》的“重磅炸彈”誕生了。這本書從日常的觀察引發思考，挑戰了傳統的城市規劃理論，集中批判美國大城市的實際問題。雅各布斯的表述通俗易懂卻煽動性強，在普通大眾中產生了強烈共鳴。
她旗幟鮮明地與“有識之士”唱反調：人家呼吁清除貧民區，她卻提出要增加城市人口的多樣性，讓人和各種活動聚集在一起；人家說應該打開城市空間，她卻覺得要把城市變得更密，形成一種其樂融融的混亂。
許多城市規劃者被激怒了，他們批評這本書是沒有任何建筑規劃研究背景的婦人的嘮叨，他們抱怨這本書“除了給規劃帶來麻煩，其余什么也沒有”。不可思議的是，這位婦人連篇累牘的嘮叨，竟然幾乎改變了美國城市的發展方式。當年的美國公職規劃學會（APAO）會長丹尼斯·奧·哈羅也不得不抱怨道：“簡·雅各布斯的書對城市規劃來說是非常有害的，但我們將不得不和它生活在一起。”
“烏托邦”時代的叛逆
“規劃不應以技術藍圖為終結，而是一個求多解的過程，和一個不斷根據系統的反饋進行調整的動態管治過程。”
簡·雅各布斯的叛逆在于，她宣言般地提出了城市的本質在于其多樣性，城市的活力來源于多樣性，城市規劃的目的在于催生和協調多種功用來滿足不同人的多樣而復雜的需求。
而在當時，人們所推崇的物質空間規劃和設計方法論，是霍華德的“田園城市”理論、柯布西耶的“光明城市”理論，和始于1890年代而流行于北美各大城市的城市美化運動（這一運動的主要操作方法今天的中國人應該很熟悉）。
這些理論都是基于一些“指導性”的規劃，用一個假想的烏托邦模式，來實現一個整齊劃一、非人性、標準化、分工明確、功能單一的所謂理想城市。凡是與這一烏托邦模式相違背的城市功能和現象，都被作為整治和清理的對象。
而雅各布斯則指出，正是那些遠離真實生活的正統的城市規劃理論，和烏托邦的城市模式、機械的和單一功能導向的城市改造工程、毀掉了城市的多樣性、扼殺了城市商業活力。要挽救大城市活力，必須體驗真實的城市人的生活，必須理解城市中復雜多樣的過程和聯系，謹慎而精心地、而非粗魯而簡單地進行城市的改造和建設。
確切地說，雅各布斯所激烈抨擊的是西方世界自文藝復興以來一直延續下來的，特別是工業化以來一直推行的大規模城市改造和重建方式。此前，規劃被理解為物質空間的設計，尤其是美學意義上的整體設計。而在她之后，城市逐漸被清晰地被理解為一個系統，有著復雜的結構和豐富多樣的功能，它們之間是相互關聯，相互作用的。而規劃是一個建立在對城市的理解基礎上的系統的調控過程，是城市中復雜關系和不同人群利益的協調過程，更多地是一個政治過程，絕不是一個純技術過程。
雅各布斯說，規劃不應以技術藍圖為終結，而是一個求多解的過程，和一個不斷根據系統的反饋進行調整的動態管治過程。
在方法論上，雅各布斯從醫學家沃倫•韋弗博士撰寫的一篇關于科學及其復雜性的文章出發，將城市問題比作生命科學一樣，也是一種有序復雜性問題。
“有序”與“復雜”是一個矛盾體的兩個側面。昔日的規劃理論家喜歡把問題推向兩個極端——簡單化或者無序復雜化。但有序復雜性問題則不同，它必須做到：①多過程的考慮。②從歸納的角度考慮問題，從點到面，從細部到總體，而不是相反。③尋找一些“非平均化”的線索，其中蘊含的小的變量會映射出大的變量的活動方式。
其實不只是城市規劃，現代一個商業項目的規劃，從定位到招商，再到后期的運營，又何嘗不理應是如此？
繁榮來自多樣性
“社區需要不同年代的舊建筑，不是因為它們是文物，而是因為它們的租金便宜從而可以孵化多種創新性的小企業，提升社區活力。”
紐約格林威治村
在她誕辰100周年之際的2016年，簡·雅各布斯的見解仍舊是一面高懸在城市上空的明鏡，值得每一個商業地產開發商、規劃師，建設及管理者仔細研究與體會。
在她的筆下，社區不再只是建筑、道路和橋梁組合而成的水泥叢林，她關心下水道是否堵了，自來水是否干凈；她在意孩子們是否安全，公園里的路燈是否可以照見蔭蔽的角落……
她敏銳地提出“街道眼”（StreetEye）的概念，反對建設那些寂寥的“花園”，它主張保持小尺度的街區（Block）和街道上的各種小店鋪，用以增加街道生活中人們相互見面的機會，從而增強街道的安全感；她論述老社區是安全的，因為鄰里有著正常的交往，對社區有著強烈的認同；她指出交通擁堵不是汽車多而引起的，而是城市規劃將許多區域生硬地隔離開來，讓人們不得不依賴汽車。
她調查發現了一些新地產項目之所以會效益低下的原因。1959年，在紐約的斯特伊佛桑特鎮，在新建項目完成十多年后，鎮上商業地區的32家店面，有7家是空的，或者沒有正常生意(只是作為倉儲、櫥窗廣告存在)。這種沒有正常使用或使用率不高的現象占整個街面店的22%。與此同時，在一條鄰街的對面，那兒建筑的年代和狀態各不相同，在140家街面店中，只有11家是空的或使用率不高，只占7%。而且，那些老街里的空置店面大多很小，按面積來算，還要少于7%。
顯然，擁有老建筑的街道在商業上占有優勢。一些連鎖店和超級市場也遭遇到了同樣的問題，為此，他們一直在建筑物年代混合的地區里開設新的店，而不去占有新建地區的那些空置的店面。
她發現，如果一個地區只有新建筑，那么在這個地方能夠生存下去的企業肯定只是那些能夠負擔得起昂貴的新建筑成本的企業。要承擔得起這樣的高額管理費用，企業就必須要做到以下兩者之一：要么有高額利潤，要么有很多的資助。結果，連鎖店、連鎖飯店和銀行會進駐新建筑，但是，街區里的酒吧、外國特色的餐館和典當鋪則會進入老建筑。超市和鞋店常常進入新建筑，而書店和古董小鋪則很少會這么做。得到很多資助的歌劇院和藝術博物館通常會使用新建筑，而一些還不成氣候的藝術工作者——工作室、畫廊、音樂器具店和藝術雜品店，以及那些在一個屋子里放一張桌子就能掙點小錢的人——會使用老建筑。而正是后者的存在，才能給前者帶來了活力。
相反，一個高樓林立的水泥森林，你卻不能在街邊發現飲食店、打印店或者咖啡店。這一切的能為地區注入活力的功能，都被吸納進了各個無關聯的高層建筑中。那里看不到零售，也沒有除了上下班人流之外的活動，即使在白天也會讓你覺得沉悶和單調。一個中央商務區如果完全符合這個形象，那它肯定是一塊無用之地。
這種“無用之地”，在今日的中國何其熟悉！
做有溫度的規劃
“設計一個夢幻城市很容易，然而建造一個活生生的城市則煞費思量。”
近半個世紀過去了，美國和西方的城市規劃及建設的思想早已沿著雅各布斯所呼喚的科學、理性和人文的方向大大前進了，雅各布斯當年提出的許多思想和原理早已成為西方城市規劃教課書的內容，并被廣泛作為城市規劃和管理的導則而付諸實施。
但非?？杀氖?，我們并沒有從美國和西方城市的生死試驗中獲得經驗和教訓。我們看到，在全國各地，一些高檔商業街區，一幢幢缺乏創意、失去傳統的標志性建筑迫不及待地拔地而起，但其中很多卻迅速變成了“鬼城”，只能冷冰冰地供人遠遠地瞻仰。
要拯救一個商業項目的活力，就必須重新安排它的首要用途，豐富不同功能不同使用時間段下的來訪者。
讓我們來記住簡•雅各布斯的下列觀點，也許有一天你就會在規劃中用到它們：
1、地區以及其盡可能多的內部區域的主要功能必須要多于一個，最好是多于兩個。這些功能必須要確保人流的存在，不管是按照不同的日程出門的人，還是因為不同的目的來到此地的人，他們都應該能夠使用很多共同的設施。
2、大多數的道路必須要短，也就是說，在街道上能夠很容易拐彎。
3、一個地區的建筑物應該各色各樣，年代和狀況各不相同，應包括適當比例的老建筑，因此在經意效用方面可各不相同。這種各色不同建筑的混合必須相當均勻。
4、人流的密度必須要達到足夠高的程度，不管這些人是為什么目的來到這里的。這也包括本地居民的人流也要達到相等的密度。
“設計一個夢幻城市很容易，然而建造一個活生生的城市則煞費思量。”金錢并不能解決一切問題。同樣，僅僅想用城市規劃、水泥磚瓦來解決問題也是不可能的。
雅各布斯的偉大就在于她敏銳地看到城市規劃背后的社會精神，在于她將人文主義精神灌輸在規劃和建筑中，使城市有了生命，有了感情。
在簡•雅各布斯誕辰100年之后的今天，但愿有更多的人能夠理解她說的話。
文章來源：RET睿意德
