那些為購物中心暖過場的百貨業(yè)究竟為何被嫌棄？

　　核心提示：天河城百貨的奧特萊斯店撤出五號(hào)停機(jī)坪4個(gè)月后，五號(hào)停機(jī)坪北區(qū)重新開業(yè)。與之前不同的是，北區(qū)百貨業(yè)態(tài)變?yōu)槠放茖Ｙu店和美食區(qū)。

圖片來源互聯(lián)網(wǎng)

　　12月3日，天河城百貨的奧特萊斯店撤出五號(hào)停機(jī)坪4個(gè)月后，五號(hào)停機(jī)坪北區(qū)重新開業(yè)。與之前不同的是，北區(qū)百貨業(yè)態(tài)變?yōu)槠放茖Ｙu店和美食區(qū)。無獨(dú)有偶，西湖路光明廣場的摩登百貨近期也撤掉了百貨專柜，或?qū)⒄{(diào)整為品牌店出租。從廣州近期多個(gè)購物中心調(diào)整動(dòng)作來看，百貨和購物中心的蜜月期已結(jié)束。

　　百貨曾為購物中心“暖場”

　　回顧廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，都有一個(gè)共通點(diǎn)：商業(yè)綜合體內(nèi)設(shè)一個(gè)購物中心。購物中心招租的主力店，不是百貨就是超市。

　　從20年前的天河城購物中心、10年前的正佳廣場，到5年前廣州亞運(yùn)帶動(dòng)起的商業(yè)項(xiàng)目高德置地(春)、西塔、西城都薈、太陽新天地、白云萬達(dá)、五號(hào)停機(jī)坪等，都是這樣。

　　因?yàn)橘徫镏行捏w量大，要在短時(shí)間內(nèi)“塞滿”，最快捷的做法自然是招占地面積大的超市和百貨公司，一來百貨和超市這種大企業(yè)具有號(hào)召力，可以為購物中心吸引更多租戶；二來這兩種業(yè)態(tài)與消費(fèi)者日常生活密切，可以帶動(dòng)消費(fèi)客流，也就是業(yè)內(nèi)俗稱的“暖場”。

　　以五號(hào)停機(jī)坪為例，天河城百貨2011年底在五號(hào)停機(jī)坪北區(qū)開業(yè)，面積為1 .6萬平方米，占了購物中心面積的16%。同時(shí)期，永旺超市則進(jìn)駐五號(hào)停機(jī)坪南區(qū)，一個(gè)超10萬平方米的巨型購物中心一南一北的主力店到位后，帶動(dòng)了國內(nèi)服裝品牌相繼進(jìn)駐。也進(jìn)來了兒童主題樂園、K T V和電影院等體驗(yàn)業(yè)態(tài)。為更貼近周邊消費(fèi)特點(diǎn)，2013年5月五號(hào)停機(jī)坪的天河城百貨轉(zhuǎn)型為奧特萊斯，其時(shí)也是天河城百貨大力發(fā)展奧特萊斯業(yè)態(tài)的時(shí)期。

　　8.8萬平方米的西城都薈，同樣是大體量購物中心，最先進(jìn)駐的零售業(yè)態(tài)就是百佳超市和摩登百貨。摩登百貨為了西城都薈“量身定做”新的品牌“摩登新天地”2013年元旦開業(yè)，占地超過兩萬平方米，一下子解決了西城都薈四分之一的招租任務(wù)。可惜，經(jīng)營還不到兩年，2014年8月摩登股東大會(huì)即宣布摩登新天地撤場。

　　過完5年培育期迎來調(diào)整

　　今年8月，在租約未到期的情況下，天河城百貨突然撤出五號(hào)停機(jī)坪，天河城百貨相關(guān)人士稱，此舉出于公司的經(jīng)營調(diào)整。

　　難道，百貨為購物中心“暖場”后，即被購物中心拋棄？實(shí)際上，是各取所需。

　　據(jù)南都記者了解到，在購物中心內(nèi)的租金比例中，百貨和超市的租金是最低的，所以它們承租能力強(qiáng)，在商場的培育期內(nèi)客流量少也扛得住。“亞運(yùn)”后正值廣州的商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)期，無論購物中心還是百貨都擴(kuò)張很快———百貨以低租金進(jìn)入優(yōu)質(zhì)物業(yè)，購物中心有了知名百貨“加持”，既能有人氣，也能進(jìn)一步吸引國內(nèi)外品牌。

　　但購物中心旺場之后，新一輪調(diào)整自然又開始了。業(yè)內(nèi)人士指出，5年是一個(gè)購物中心的培育期，大多數(shù)租賃合同都在這個(gè)節(jié)點(diǎn)到期，因此購物中心在開業(yè)4-5年和9-10年這兩個(gè)節(jié)點(diǎn)迎來調(diào)整期。

　　如五號(hào)停機(jī)坪在2011年開業(yè)，今年正好第五年，盡管天河城百貨的租期未到，但商場已迫不及待要調(diào)整。據(jù)南都記者今年5月走訪發(fā)現(xiàn)，天河城百貨的經(jīng)營狀況不太良好，一層不少已是國內(nèi)不知名品牌的促銷專柜，二層以上更是人跡罕至，情況與天河城多個(gè)奧特萊斯店都相差甚遠(yuǎn)。有熟悉五號(hào)停機(jī)坪的商業(yè)人士透露，天河城和五號(hào)停機(jī)坪雙方都對(duì)經(jīng)營不滿意，商場順勢(shì)提出經(jīng)營5年要調(diào)整，而天河城百貨也無需再為這家經(jīng)營不好的門店消耗成本。

　　處于調(diào)整期的不只是五號(hào)停機(jī)坪。今年11月，南都記者發(fā)現(xiàn)，光明廣場摩登百貨一至三層基本搬空。據(jù)摩登方面透露，該店將調(diào)整業(yè)態(tài)，不再經(jīng)營百貨。2012年9月摩登百貨入駐光明廣場1至5樓，經(jīng)營面積為1 .8萬平方米，租賃期為15年，今年正好是摩登進(jìn)駐光明廣場第五個(gè)年頭，即使不放棄租約，也要自我調(diào)整。

　　體驗(yàn)業(yè)態(tài)取代百貨拉動(dòng)人氣

　　除了百貨完全撤出購物中心，還有一種調(diào)整是百貨面積縮減。今年5月，越秀房托方面透露，友誼國金店開業(yè)5年經(jīng)營不理想，越秀房托與友誼百貨達(dá)成一致意見，縮減友誼百貨的裙樓商場面積，收回四樓、五樓整層和負(fù)一樓部分共約1.38萬平方米的面積重新裝修，調(diào)整商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，由越秀房托自行運(yùn)營，改為餐飲、生活便利類配套，其中餐飲比例從此前的20%增加到40%～50%。在國金店縮減面積之前，友誼商店的正佳分店已縮減了2/3的面積，騰出空間給海洋館、Linefriends咖啡等。

　　購物中心內(nèi)的百貨或是縮減面積，或是整體撤出，這一現(xiàn)象可見，在實(shí)體零售業(yè)受電商沖擊的當(dāng)下，拉動(dòng)人氣的不再是百貨，而是餐飲、教育、娛樂等體驗(yàn)業(yè)態(tài)。如五號(hào)停機(jī)坪北區(qū)改造投資近30 0 0萬元，打造百米星光大道和中西餐飲食街，引進(jìn)多家主題餐飲，此外還有時(shí)下熱門的跨境電商體驗(yàn)店、親子教育等。

　　上述商場人士指出，百貨根據(jù)經(jīng)營需要調(diào)整面積，也是順應(yīng)當(dāng)前國家倡導(dǎo)的內(nèi)貿(mào)流通創(chuàng)新。上月，商務(wù)部等13部委聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于開展加快內(nèi)貿(mào)流通創(chuàng)新推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革擴(kuò)大消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)的意見》中提到，要優(yōu)化區(qū)域布局，引導(dǎo)局部供應(yīng)過剩的百貨店、購物中心、家居廣場等有序退出或加快轉(zhuǎn)型。

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