2016年進入最后一個月，大家都在總結這一年的得失。對于中國房地產來說，飆馬商業地產認為，可以用十大關鍵詞來概括即將過去的2016。
關鍵詞一：無人區
僅僅是1年前，大家還在驚嘆幾家房企的銷售額超過了2000億，誰能想到2016年至少有3家房企的銷售額突破3000億呢？
中國的房地產，起步晚，但發展得太快。中國又有自己的特殊性。內地房企早期可以學中國香港的房企，之后可以學歐美的房企，但到今天，很多事情只能自己摸索了。
中國地產行業已經進入“無人區”：
就規模而言，萬科等成為世界最大房企后，要找到新的學習標桿已經很難；
就時代而言，人口紅利、貨幣超發、城鎮化等“黃金10年”的真正動力，逐漸消失或減弱，必須要找到新的發展動力，這個無法學習別人；
就房價而言，房價收入比、房屋租售比等數字已經沒有先例，比如房價收入比，已經遠遠超過國際上8—10倍的警戒線，沒有人知道安全的邊界在哪里；
就理論而言，國際通用的房地產18年大周期等在我國已經被證明不成立，樓市幾乎成了無法預測的市場。
關鍵詞二：跌破8%
2016年前三個季度，內地房企平均利潤率跌至7.8%；而2016年上半年，這一凈利潤率還有為8.15%；這是內地房企利潤首次跌破8%。
房企利潤什么時候到過這么低啊？且不說之前利潤20%乃至更高的黃金10年，就是成交相對低迷的2015年，房企同期利潤率也有10.1%。
房企利潤為什么下跌？從數據來看，地價太高，是房企利潤下降的主要原因之一。
此外，大房企在地產市場所占規模越來越大，他們在競爭中急速擴張，而利潤和規模擴張幾乎是不可兼得。
在A股127家上市房企中，前三季度凈利潤同比下滑的房企達44家，其中10家是主營收入上升，但利潤卻同比下滑。
規模大了，賺錢反而少了，這是最大的悲劇。但也無可奈何。因為如果以擴張為主要目的：地貴也得拿；利息高的錢也得借；內部少限制、多發錢才能提高效率。
關鍵詞三：調控
按照多位地產大佬的判斷，最新的調控完全不同于以往任何一次調控，大家要對此有充分的心理準備。明源君認為，大家至少要做好1年半—2年不放松甚至進一步收緊的準備。
2016年的調控是嶄新的，具體說來有以下特點：
1、因城施策，不但一二三線的政策不同，同一類城市的政策也不同。
比如南京、蘇州等強二線的政策就很緊。最意外的就是嘉興這樣的三線城市，因為離上海近，也開始限購了。以后預測政策還是得看當地房價的變化，而不是看屬于哪一線。
2、層層加碼，不達目的誓不罷休。
上海、深圳這樣的城市，下一次重手，隔幾個月還沒緩過來，再來一次，這在以往是不可能的。
3、立體化，限貸、限購、限價，一起上，幾乎窮盡一切手段。
市場終端的供給、需求都在改變之列。其中比較創新的是限價，也就是說政府根據你的成本和利潤率，批準一個價格，因為這個價格低于市場價，所以在南京、蘇州等地，有一段時間買到房等于中獎。
不過，筆者認為，因為土地供給、人口變化、城市化這些根本因素沒有得到變化，所以，調控所能起到的效果，只是抑制房價上漲的速度，而不會改變這一趨勢。
長期來看，決定性的因素還是城市本身的資源和實力。而調控期間，正是反周期操作的機會。
關鍵詞四：地王
2016年，層出不窮的地王讓整個地產界的高潮一輪接著一輪。面粉貴過面包，樓面價高于周邊二手房房價，調控加碼后，許多之前買地王的房企正忙著賣地王或者搞合作開發，以降低資金壓力。
買地王的房企有兩種，一種是知道自己為什么拿地王的，另一種是跟風的或手里沒地了被迫的。跟風的、被迫的現在基本都出現危機了。
知道自己為什么拿地王的，有兩類。其中一類是戰略性拿地的，為了進入一個新的城市或者區域，不惜代價。
另一類，則是部分融資成本特別低的國企，因為在專業方面沒有優勢，采用了一種極端的戰術--------通過造地王，把融資成本低這一優勢變成不可逾越的護城河，以時間換空間，用金錢戰勝專業。
如果國企的年息在2以下，其5年的財務成本低于10，10年的財務成本低于20。也就是說，拿地10年后賣出房子，也不是不能接受的。
因此，其拿地時參考的房價的底線，是5年、10年以后的房價。
很多國企在拿地、產品、運營乃至一般意義上的成本控制方面，并不具有什么優勢。
一旦他們在一個區域炒出了地王，就滅掉了很多民營企業的專業優勢：
1、快周轉在一些地方沒有意義了。
因為你能節省下的財務成本是有限的，但地價已經被炒得太高，必須等房價在幾年后漲上去才有錢賺。你拿地6個月后開盤，就會虧本。在這些地方，充分挖掘出產品的價值才是王道。
2、傳統意義上的成本控制幾乎無意義。
在三線城市，價格低1000可以秒殺周圍所有的樓盤。但是在一二線的地王上做產品，如果多花1000可以讓客戶的感覺略好一點，客戶可能就會買你家的房子。10萬都出了，不在乎1000。
關鍵詞五：分化
同樣是三四線，對有的人來說是天堂，對另外一些人來說則是地獄；同一塊地，別人拿到賺大錢，你拿到就會虧死。各房企的選擇已經出現了嚴重的分化。
分化的背后，是房企本身的積累不同、優勢不同。
總的來說，房企有9個大的分化。
1、強弱分化。百強占據了地產市場的半壁江山，排名靠后的百強整個集團的規模，趕不上排名靠前的巨頭們一個區域的銷售額。
2、去一線還是三線。融資能力強的企業，在一線就沒有問題；控制成本能力強的企業，在三線就沒有問題。
3、要規模還是要利潤。
4、集中還是分散。對于區域巨頭來說，這個問題其實沒有選擇，必須集中，才能和巨頭對抗。而巨頭必須分散，否則規模擴大到一定程度會出現自己和自己競爭的情況。
5、主要做剛需、改善還是做豪宅。改善、豪宅市場會越來越大，乃至成為主流，這是共識。這個分化里面最大的問題，在于你是否有做豪宅的能力和品牌。
6、做標準化產品還是個性化產品。企業越是規模大，越是要標準化，企業越是規模小，越是要個性化。規模大的企業，標準化后可以降低成本、提高質量。而用個性化的產品，去對抗大企業的品牌，則是未來小房企的生存之道。
7、外在硬件還是內在軟件。硬件的房屋，只能滿足人的基本需求。人的社交需求、自我實現的需求、信仰的需求等等，都是硬件無法滿足的，需要做社群、做組織等去滿足。
8、集權還是分權。集權的房企最大的問題，在于如果老板戰略錯誤，是沒有糾錯機制的。
分權的房企最大的問題，在于效率有時候會有問題。
9、家族企業還是公眾公司。家族企業一般不用擔心“野蠻人”。但公眾公司可以引進各種專業人士，通過投票，最終來做出一個相對理性的抉擇，家族企業不能。
關鍵詞六：收購
過去幾年，中國的地產市場，是越來越集中的，不過，通常是百強收購中小房企。2016年的新情況是，巨頭對巨頭下手，百強對百強下手。
2016年比較大的收購事件有：恒大收購萬科9.452% 股權，這是在寶能之后殺出來的程咬金；
萬科并購印力 96.55%股權；安邦收購中國建筑 5% 股權；中海并購中信地產；保利收購中航地產；綠地收購協信 40% 股權；融創收購金科 16.96% 股權；融創收購融科；中民投收購億達 53.02% 股權；4月恒大收購嘉凱城 52.78% 股權，結果年底又把嘉凱城賣給了融創。
總的來看，融創做的大生意好像最多。
以后，地產公司就是金融公司，不是金融公司就很難生存，這將是個真理。現在看起來，恒大、融創、復星都快滿足“金融公司”的定義了。
關鍵詞七：轉型
房企們都在轉型。
首先，就產品來說，不管是一線二線還是三線，剛需轉改善是大趨勢。
筆者接觸的百強房企，幾乎都在轉改善。
剛需房最大的優勢，在于價格。但今天地價已經這么高了，你做的新剛需房的價格能便宜過二手房么？一線地價已經這么貴，咋可能做剛需？限購限貸這么嚴，必須一步到位買大房子！而二線，在限價之下必須做精裝，才能實現利潤最大化。三線遍地都是房子，大部分人都有房子，只有好房子才能脫穎而出。
剛需轉改善，核心在于品牌升級、產品升級，產品升級是個綜合工程，供應商體系、研發體系、服務體系必須全面升級。
其次，就戰略來說，很多房企全面轉型做服務。
做服務，在不賣項目的時候也可以通過賣服務有持續的現金流。通過服務來賺70年的錢是未來的方向。通過服務賺錢，就是賺業主、租客的錢。比如做社區O2O等，利用的是先天的信任和黏性優勢；還有社區金融等，因為房企其實是最了解業主信用的人。
轉型做服務以后，之前的地產主業也可以獲得支撐，比如服務升級后，老帶新比例可以提高，而產品本身也可以根據客戶意見不斷進化。
關鍵詞八：創新
2016年地產領域的創新，可以歸納為三個“房地產+”
首先是“房地產+人文”。
核心是針對消費升級需求，給客戶詩和遠方。要滿足客戶升級的需求，我們需要提供“硬件+軟件”的服務，從提供“房子”到提供“生活方式”，比如阿那亞；體驗式商業中的博物館加商業、書店加商業，也都是“房地產+人文”。
“房地產+人文”，復制起來有難度，你復制得了這個形式，復制不了骨子里面的基因。
其次是“房地產+科技”。
比如 “智慧工地”，用BIM在設計階段把整個建筑給數字化等等；再比如智慧案場，大數據幫助銷售；智慧社區，制造能和人互動的房子等等；智慧經營，為客戶畫像，用客戶大數據指導產品、營銷、服務等經營行為。
最后是“房地產+金融”。
目前房企在拿地融資、工程款、前期認籌、首付、按揭等各個環節都有痛點。移動互聯網下，地產各類場景和交易環節信息和數據沉淀，讓各類機構、個人的信用實現對稱。為地產企業、供應商、購房者和持有房產的小業主服務的“新金融”，將讓80%的企業和個人能夠拿到錢來操作自己的業務。
關鍵詞九：存量房
2016年，是中國地產市場從增量市場轉向存量市場的關鍵一年。各種長租、短租公寓，各種孵化器，各種利用存量房做出的辦公、商業、園區產品紛紛出現，而且逐漸成熟。
2016年我國新房的銷售總額可能會到10萬億，但不會一直持續增加，未來還會萎縮。房地產真正的未來，在于現在150萬億，未來還會繼續增加的存量房。
經營存量房的前提，就是產權的分割。2016年，70年后產權續期的法律安排，被中央反復提到。未來，一系列與產權有關的法律法規將出臺。產權將分割成以下一些權益。
未來，房產不但能買賣、能抵押，還能變成金融產品，同一套房屋產權的擁有者可以是許多人，房地產與新金融將緊密的結合在一起。
圍繞著房子和業主的各種服務，將誕生眾多的新行業和至少幾百家獨角獸企業。相信許多未來的獨角獸已經在2016年進入市場。
10年以后，也許地產人將失去幾萬億新房市場，但我們將贏得幾百萬億的穩定的存量市場。
關鍵詞十：下半場
中國的地產，正面臨著30年來未有的大變局。2016年是一個分水嶺，以本次調控為一個標志性的事件，上半場的一些根本制度和邏輯將變化，中國地產將進入下半場。在下半場，存量將取代增量、服務將取代開發，成為主流。
地產上半場的紅利有以下一些，正在逐漸消失：
1、資本杠桿紅利，因為政策變化而消失。
上半場，開發商的資金第一靠貸款等融資，第二靠預售，有1個億資金就敢做100億的項目。
最近，政府要求開發商必須用自有資金拿地。而預售制度，很有可能會在未來兩年終結。這個紅利就消失了。
2、城市發展紅利，逐漸衰減中。
在郊區買一塊地，10年不開發，城市擴張后，土地價值增長10倍，這是過去的邏輯。
中國的城市化還可以有多少年才到頂，業內意見不一，但大家都同意的是，相關紅利在衰減。10---15年后會很弱。
3、人口紅利，有中斷的風險。
城市人口持續增長，房價持續上升。未來一些年，這個邏輯在一二線城市這個可能仍然成立。
但就全國來看，可能不一定。因為計劃生育等原因，城市人口增長逐漸變慢。現在雖然出臺了放開二胎等政策，但起效需要時間。
地產下半場的紅利，筆者認為有以下四類：
1、存量房中的紅利，比如租金和價格的反差。
上面提到的150萬億的存量房，是一個金礦。現在的一線城市，50年的租金低于房子的售價是常見現象。加杠桿租房做公寓等，最終的資金回報率未必低于開發。
2、服務紅利，用機器、系統取代人的服務。
隨著中國人口紅利逐漸變薄，人力勢必越來越貴，所以，如果用機器、系統做搭配，最終用少量人力，滿足更多人的服務需求。就能獲得利潤。
舉例來說，用機器人取代清潔工、保安，用O2O系統讓人力服務更高效，智能家居自動服務等等，都屬于這一類。
3、個性化需求越來越多，從標準化到個性化的溢價就是紅利。
之前的居住產品，是標準化的。而移動互聯網時代的人，卻越來越個性化。
個性化產品的價格應該高于標準化產品，這是共識，這中間的價格差就是紅利。如何搜集個性化需求，做出便宜的個性化產品，這是獲得這一紅利的關鍵點。現在的各種互聯網家裝，就是類似的邏輯。
4、新的人群就是新的紅利。
即將老去的這一代人，比如60后，他們有經濟實力，消費觀念也和之前完全不同。圍繞他們做養老、文旅地產，是有未來的。
家里有錢的90后，在很年輕的時候就會買房，這個群體的需求也是新的紅利。
文章來源：明源地產研究院
