近一個月的時間，在純住宅項目拿證難的情況下，商住辦公樓項目扎堆取證。土地市場上，年底之前北京將無純住宅用地供應。不僅如此，商住還一直受到“全面限購”“LOFT商住將絕跡”傳言的圍剿。尤其是在開發商因全面自持住宅面積，而面臨盈利難題的情況下，開發商正在探尋通過商業地塊的開發獲取更大的收益，以做到商業和住宅之間有所平衡。
現狀：“商業地塊”成房企新目標
2016年，北京土地市場供應乏力。幾乎每一宗地塊的推出，無論位置、面積、屬性、資質，都會受到開發商的爭搶。尤其是純商品住宅用地的供應，更顯稀缺。
記者根據北京市規劃和國土資源管理委員會網站的數據統計，930新政以后，北京僅成交了8宗經營性用地，其中有6宗土地包含住宅地塊。值得一提的是，這6宗土地的住宅部分，并非可以銷售的純商品住宅，而是公租房、自住房以及開發商100%自持的住宅。因此，核心地段或者地理位置相對不錯的商業地塊，就成了繼住宅用地之后，開發商覬覦的又一目標。
11月28日，龍湖地產(龍湖·時代天街 龍湖·香醍溪岸)和首開股份(600376,股吧)以37.8億元總價競得房山區長陽鎮FS00-LX10-0042等地塊綜合性商業金融服務業及公交場站設施用地。地塊占地總面積8.57萬平方米，規劃建筑面積17.91萬平方米，容積率2.1，規劃用地性質為B4綜合性商業金融服務業、S32公交場站設施用地。成交折合經營性樓面價為21415元/平方米。
同日，位于房山拱辰地塊以底價被旭輝摘得。該地塊為B4綜合性商業金融服務業用地，土地面積10384平方米，建筑控制規模25960平方米，旭輝集團以底價5.13億元奪得該地塊，減除配建后折合樓面價22601元/平方米。
值得關注的是，而今年在此前龍湖已拿下4幅純商辦土地，分別位于北京、濟南（樓盤）及上海（樓盤）。旭輝也在今年7月獲取一宗上海商辦地塊。不僅是在北京市場，可以說在全國土地熱門城市，都出現了開發商轉向“商地”的情況。
政策咨詢研究部總監張宏偉分析指出，核心地段或者地理位置相對不錯的商業辦公土地，地價的風險系數相對住宅來講要低一些，未來還有上升預期。住宅用地供應比較稀缺，所以說要通過商辦用地來補充類住宅物業進行銷售，這也可能是房企的一種產品配置需求，同時也可以看出市場未來中長期的趨勢。而如何運營已經拿到手的商業地塊部分，并借此獲取更大利潤，成為業內關注的重點，也成為房企各顯身手、發揮各自所長的機會。
商改住限期整改
在房企積極獲取商辦金服用地的同時，“北京再次發文遏制‘商改住"的傳聞也再度傳播。
據消息人士介紹，一份關于嚴格遏制商改住項目的方案將于8月31日前提交給北京市政府。新整改方案具體調控內容包括：暫停發放新增商住房產證、預售證等；重新考察和規劃未開工建設的商住項目；暫停開工未售的商住項目；不提供新增商住用地。
近期，據其他媒體報道，北京開發商均收到了《北京市規劃和國土資源管理委員會關于加強商業、辦公類項目規劃管理的通知》。在通知中，北京市要求開發商限期整改違規“商改住”產品。2016年12月31日前未整改到位的，將禁止違規企業法人和企業法人代表參與北京市土地市場交易。
實際上，從2010年“6·28”監管令；2011年“5·16”商改住禁令……北京商住市場屢次整改。然而，效果并不理想。
從2012-2015年，北京新增商住公寓的供應套數漲幅為65.2%。2014年前北京商住占市場成交量不足20%。由于，住宅供應持續下滑，商住成交占比不斷攀升，2015年提升至28.5%，2016年上半年則攀升至55.9%。
對此，業內人士表示，正在研究的“停止供地、停止發‘兩證"兩項內容堪稱釜底抽薪，將對商住產品的供應端帶來更深遠影響。
9天內6614套商辦項目取證
就在北京再次叫停“商改住”之際，記者住建委官網獲悉，11月24日至12月2日，拋去地下車庫，北京6個商辦類項目取得6614套預售許可證。
其中，位于大興區黃村鎮的泰禾金悅中心9天內，分兩次獲取4棟樓共計1606套房源；位于門頭溝區門頭溝新城的遠洋都會中心則一次性獲取6棟樓共計1454套房源……
對此，亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，能夠取得預售許可證，就說明上述這些商辦類項目符合當前的管理規范要求。
據記者了解，現在商住類所施行的規范是北京市住建委于2011年5月16日所頒布的 《我市進一步規范商業、辦公類商品房銷售秩序》。其中，規定：“要求商業、辦公類項目應采取公共走廊、公共衛生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設計；要求房屋測繪機構應按照建筑工程規劃許可內容和施工圖審查機構審定的圖紙對商業、辦公類項目進行測繪，禁止擅自進行房屋分割測繪；要求商業、辦公類項目要以界限固定、可獨立使用、并有明確唯一編號的房屋作為登記基本單元，禁止以虛擬、劃線分割的形式對房屋單元進行分割和登記……”。
然而，一位不愿透露姓名的業內人士告訴記者，“建委檢驗通過”與“業主收房”是兩個階段。根據以上規定，建委檢驗通過時，房屋都處于毛坯狀態，屬于合規。而隨后的裝修裝飾，無論是開發商還是業主實施，都已不在建委監控范圍內。況且，購房者買來真要自己住，也沒有辦法完全禁止。
案例：如何才能“商得起”？
1、REITs&運營。
對于商辦類甚至商業體，國內房企雖有涉及，但能稱得上“專業”二字者，便是寥寥數家。當被迫資產不能散賣變成持有的話，部分房企將目光鎖定在REITs上。
REITs即房地產信托投資基金市場。據記者了解，由于內地REITs相關的法規及稅收優惠政策尚未完善，目前商業地產只能通過搭建“類REITs”的結構實現融資，未來政策放開時再通過標準REITs實現退出。
曾在凱德、萬科擁有多年房地產開發、商業運營的優客工場創始人毛大慶表示，2000年新加坡是全亞洲第一個嘗試做REITs，當時他所在的凱德置地便是第一家。而REITs背后所需要的是企業的資產運營能力。“這也正是中國房企最弱的環節。我們的資產運營和內容增值能力非常非常弱，尤其是當互聯網慢慢地影響年輕人的消費模式之后。這需要有人專門去研究，轉變為做新內容的運營商。”毛大慶（樓盤）告訴記者。
實際上，就在近期，優客工場攜共享際與首創置業(首創禧瑞都 芭蕾雨·悅都)三方達成合作，首創置業在北京的大興悅都匯、房山紫悅臺、順義公園城等項目將作為三方合作的第一批項目，將打造出創業平臺、孵化基地，為創業人才創建一站式生活靈動空間。這種全新的運營模式在試水成功后將被復制。
據毛大慶預測，如果房企運營能力能跟上，作為新金融產品的REITs，可能是一個未來的萬億級別的“藍海”市場。
2、自持物業打造購物中心。
龍湖在商業購物中心上的運營經驗，使其在面對待開發的商業地塊時，更有信心。
記者從龍湖地產了解到，根據規劃，龍湖剛剛在房山拿到的商業地塊，未來擬打造“天街”購物中心及寫字樓，這也是龍湖在北京打造的第三個天街產品。
商業與住宅、物業共同構成龍湖旗下三大業務板塊，天街是龍湖持有的主要商業地產品牌，定位為面向中等收入新興家庭的區域型購物中心，為集購物、餐飲、休閑、娛樂等多種消費類型于一體的一站式商業綜合體，成為城市或區域的地標性商業。
龍湖的房山新地塊位于良鄉大學城板塊，距離良鄉老城區2.5公里。地塊南側緊鄰地鐵房山線良鄉大學城北站。龍湖地產認為，地塊周邊3公里生活半徑范圍內，居住類及商改住類項目較多，且良鄉大學城的規劃建設逐步成型，未來該片區將導入大量客流。目前，區域內缺乏大型、高端購物場所。而龍湖要打造的房山項目定位為京西南潮玩時尚中心，突出炫酷、動感、時尚的主題，打造集潮流先鋒、時尚生活、炫動娛樂、流行地帶、美食中心、萌娃天地、IMAX影院、精品超市等于一體的大型“天街”購物中心。
3、專注銷售型商辦。
銷售型商辦是旭輝集團的特色產品。在北京，旭輝的26街區、旭輝7號院，在商辦類產品上均成為市場明星項目。
旭輝集團董事長林中在今年8月的一次公開演講中表示，“我們是主動增持核心城市、好城市的優質的商務辦公樓，也會增持公共租賃，但堅決不持有酒店，所有酒店全賣掉，一個都不要。所以商辦不是全品類，全品類會很差，我們是精品類，只做未來有價值的。”在林中看來，旭輝的定位應該是做生活服務型的開發商。
對于商辦在旭輝業務中的比重，林中表示，根據市場的情況而定，“譬如在蘇州（樓盤），基本上98%是住宅，只有2%是商業（底商配套）；而在北京、上海因為是寫字樓最好的市場，第三產業最發達的是北上深，北上深的商辦就可以增加。”
此次斬獲拱辰街道項目，是旭輝在北京房山布局的第二個項目。早在2013年，旭輝在該區域打造了房山E天地，也是一個銷售型商辦類項目。業內分析認為，不出意外，旭輝的房山新地塊，也將打造成其擅長的銷售型商辦產品。
