伴隨軌道交通帶動城市發展提速，“地鐵+物業”成為眾人搶吃的香餑餑。然而，如何實現聯動效能最大化，內地還亟需有人走出一條新的道路。
距離不是問題，時間才是距離。地產行業最講求區位，人人都想選址在市中心、商務核心區，看重的便是那里到達最便捷、資源最匯集、升值潛力最大。現在，當城市格局因地鐵軌道交通而改寫的時候，因為縮短了時間距離、拉近了城市空間，地鐵軌道交通正在成為代表著“區位”的新標簽，可謂是房地產項目價值看漲的重要風向標之一。
如今，國內主要城市的軌道交通都進入了高速發展階段。商業物業融合軌道交通帶來的優勢，將自身商業影響力“輻射性”擴展，也讓人看到了高度集約城市化背景下的物業發展方向。“地鐵+物業”不僅引得知名開發商紛紛布局，也讓各地的軌道交通集團看到了能為耗資巨大的地鐵建設“造血”的可能性。
在這方面，香港地鐵無疑是國內“地鐵+物業”模式一直拿來對標的典型。作為世界上第一個實現盈利的地鐵，港鐵也是香港最大的地產開發商之一。從政府手中獲得“土地發展權”，再加上項目開發與商業管理獲得長期物業發展受益，港鐵上蓋不僅造就了多個商業地標，也實現了對地鐵公司的反哺。
然而在內地，諸如土地政策等物業開發基礎資源的區別，讓一味照搬港鐵模式無法走得通。但是地鐵公司懂地產，形成集地鐵運營、上蓋物業開發、管理、運營的綜合性模式，卻是實現城市利用效率最大化的必然趨勢。在這條道路上，與香港一衣帶水的深圳，隨著 “地鐵網絡化時代”的到來，其城市地鐵開發與運營的主導者——深圳市地鐵集團似乎已經踐行出一條內地“地鐵+物業”的新模式。
四位一體產業鏈，多點落子改變城市格局
在軌道交通帶動城市發展提速的起步階段，深圳地鐵便洞察到“地鐵+物業”在內地的發展潛力。他們深知，如果地鐵公司要開發物業項目，必須要有地產開發方面的專業力量。從2007年起，專業的地鐵上蓋物業開發版塊便成為深圳地鐵的重要組成部分之一，并逐漸形成了從土地儲備到商品房前期策劃、工程建設、后期營銷及運營管理的完整業務鏈。
近年，城市發展能級的提升讓“地鐵+物業”不再是單一的地鐵與住宅或單體商業的結合，地鐵上蓋綜合體正成為深度城市化背景下物業發展的終極方向。為了能給經營性物業提供最可靠的運營保障，最大程度提升項目價值，深圳地鐵再次整合了具有豐富管理經驗的運營團隊，成立了深圳市地鐵商業管理有限公司，開發并管理購物中心、寫字樓及酒店等類型物業。
至此，深圳地鐵成為集軌道交通建設、運營、物業開發、投融資“四位一體”的綜合經營實體，無論是軌道建設，還是地鐵沿線物業開發，都可以做好前期整體規劃、有序開發、統一經營。而缺少整合與統一，正是此前其他地鐵物業難以成功的癥結所在。
從交通樞紐站，例如地鐵匯通大廈、前海樞紐項目、深圳北站項目、紅樹灣項目，到各主要地鐵線路上的重要節點，例如1號線鯉魚門站的前海時代、3號線六約站的地鐵錦薈廣場、5號線塘朗站的塘朗城、11號線碧頭站的松崗項目……作為國內首個獲得國家批準采用“地鐵+物業”創新發展模式的企業，深圳地鐵在實現地鐵可持續發展的同時，正在用一座座地標建筑為城市注入新的活力。
一站式生活空間，百萬平米地鐵商業改寫區域價值
如果說國內早前第一代地鐵物業只是簡單地依托靠近地鐵的交通優勢，第二代地鐵物業實現了物業與地鐵優勢在空間上的貫穿連通，那么如今發展到第三代，才是真正將城市規劃與地鐵建設相結合，以地鐵站為原點，打造出“一站式”生活空間。
深圳地鐵商業管理公司所發力的商業地產版塊正是這樣的地鐵物業新模式。通過多種便捷的路徑，形成地鐵、商業、寫字樓、住宅相互通達的人流動線，從而將蓋上和蓋下不同功能、用途的物業貫穿起來，真正使得生活其中的人們可以輕松享受居住、購物、娛樂、休閑、餐飲、辦公等生活工作便利。
交通、人力、資源……除了串聯起人的生活，更為重要的是，“地鐵+商業綜合體”發展模式匯集起各種優勢所形成的合力，通過作用于產業而讓周邊區域能夠充分分享到地鐵和商業帶來的區域價值提升。在特區的發展最前沿——前海，深圳市地鐵集團聯手前海金控打造的前海深港基金小鎮，不僅在功能布局上高度集中了商務、公寓、酒店、住宅、商業等多元業態，更為區域的發展帶來了政策保障、平臺資源和完善的配套服務。其所構成的“小空間大戰略”的產業規劃，在為整個區域鑄就了一個基金產業生態圈的同時，也成為代表深圳的一張金融新名片。
未來5年，深圳地鐵商業管理公司運營及管理的購物中心面積將逾50萬平方米，寫字樓面積逾35萬平方米，酒店面積逾25萬平方米，整體商業物業面積將超過110萬平方米，而這一數字還將在10年后改寫為超過155萬平方米。隨著開發及運營管理項目的逐漸增加，這些代表著新商圈、軌道樞紐門戶的高端商務綜合體、新型生活綜合體，將遍布城市核心及主要區域，激活著每一個所到之處。
以人為項目初心，創新商業模式創造新的生活方式
如果說地鐵改變了一座城市的格局，那么地鐵商業物業所切實改變的便是城市里人們長久以來的消費和生活習慣。也正是如此，當我們探討地鐵物業到底應該怎么發展的時候，其歸根結底，都應該是形成以“人”為最根本出發點的綜合開發模式。
這也是深圳地鐵并不一味求快，甘于沉下心來仔細打磨商業模式與項目內涵的初心。在深圳地鐵商業管理公司正式推出的第一個商業地產項目——地鐵錦薈廣場上，我們也可以看到這樣的用心：利用地勢高差打造的多首層外部空間銜接系統，與城市相融又獨具魅力;深諳消費趨勢又極富差異化的運動休閑商業主題，用創新的“體育公園+購物中心”新商業模式為區域生活帶來了新的可能性;專業而精細的后期運營管理，為充分發揮地鐵優勢、真正實現“地鐵物業”高效能提供了保障。
12月23日，深圳市地鐵商業管理有限公司成立盛典暨地鐵錦薈廣場招商大會將在深圳中心公園隆重舉行，屆時將正式推出11大地鐵商業項目，開啟自身在深圳地區形成品牌化、規模化、系列化的戰略布局。
與一些軌道集團意圖用開發物業主要來填補軌道資金缺口不同，深圳地鐵希望利用軌道資源以及專業能力，洞見生活的變遷、城市的發展，進而為城市構建一種全新的生活方式與消費路徑，推動著城市向前邁進。因為深圳地鐵一直以來想要做的，不僅僅是建地鐵，更是建城市。
