廣州萬科首個集中式商業(yè)項目——江燕路萬科里將在圣誕之際迎來開業(yè)一周年。
江燕路萬科里地處廣州地鐵2號線與11號線（建設中）交匯的江泰路站上蓋，項目總建筑面積約7.8萬平方米，產品構成為公寓+社區(qū)商業(yè)，其中商業(yè)經營面積約5萬平方米。包括優(yōu)衣庫、MUJI、百佳超市、探魚、純再餐廳等眾多知名品牌進駐，江燕路萬科里于2015年12月25日開業(yè)，為海珠區(qū)打造了以萬科教育為特色，集購物、餐飲、休閑社交、配套服務為一體的歡樂空間。開業(yè)率近99%，首日客流直逼20萬，三天營業(yè)額破600萬，標志著廣州萬科商業(yè)正式啟航。定位為社區(qū)商業(yè)的江燕路萬科里，經過一年的成長，逐步兌現廣州萬科轉型城市配套服務商的承諾，同時亮出日均客流5萬，銷售額80萬的成績單。
縱觀江燕路萬科里周邊的商業(yè)布局，不乏體量大主題定位突出的購物中心。西有區(qū)域級一站式購物中心樂峰廣場，北有“韓國城”主題的富力海珠城，東有16年年底開業(yè)的合生廣場，可謂三足鼎立。激烈的商業(yè)較量背后是城市居民逐漸升級、越發(fā)成熟的消費需求。“麻雀雖小，五臟俱全”的萬科里，通過差異化定位與運營調整，正逐步找到一些屬于社區(qū)商業(yè)的經營邏輯。
江燕路·萬科里定位為鄰里型社區(qū)商業(yè)
江燕路·萬科里位于海珠區(qū)江燕路與江泰路的交界處，與燕匯廣場隔路相望。作為首個萬科里的標志性產品，江燕路·萬科里定位為瞄準周邊1.5公里高頻次消費的鄰里中心，該項目根據地塊條件、商圈成熟度和競爭對手的情況，靈活規(guī)劃了物業(yè)風格、業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌組合，有著不俗的表現。
江燕路·萬科里是廣州地鐵2號線與11號線交匯的江泰路站上蓋物業(yè)，位于江燕路與江南大道兩條城市主干道之間，項目總建筑面積約7.8萬平方米，由公寓和購物中心組成。
作為“小而美”的鄰里中心，江燕路·萬科里的商業(yè)面積約5萬平方米，有負二層至四層共六個樓層，由東區(qū)和西區(qū)兩棟物業(yè)組成，物業(yè)之間自動扶梯、連廊相連。
江燕路·萬科里有著典型的開放式街區(qū)組合，呈現通透的視覺感官效果；負一層規(guī)劃了下沉式休閑廣場，進一步擴大了顧客的活動格局；負二層設置了直通地鐵出入口，便捷快捷。
憑借項目的獨有優(yōu)勢，江燕路·萬科里項目全力打造成一個匯聚歡樂的第三空間，成為提供各種關聯服務、陪伴社區(qū)用戶成長的自在空間。
江燕路·萬科里突出超市、餐飲、服務配套三大業(yè)態(tài)
社區(qū)商業(yè)的基本特性是重視社區(qū)居民的情感互動，通過體驗性、細節(jié)性服務拉近鄰里關系，陪伴人的成長，因此，相比于大商業(yè)，社區(qū)商業(yè)更加重視回歸商業(yè)的本質，更加熟悉用戶的消費習慣，社區(qū)商業(yè)比大商業(yè)更有優(yōu)勢。
作為一個強互動、高頻次的鄰里型社區(qū)商業(yè)，江燕路·萬科里在業(yè)態(tài)規(guī)劃上尤其體現了這一點。江燕路·萬科里牢牢把握零售、餐飲和服務配套三類業(yè)態(tài)，囊括了超市、餐飲、服飾鞋包、兒童、精品、家品、生活服務七個細分業(yè)態(tài)，且重點突出超市、餐飲和服務配套，對居民的生活需求、關聯性服務做到全面。
超市方面，江燕路·萬科里選擇百佳超市作為主力店，位于商場負2層，與地鐵口連通，面積約3000平方米。超市為每個家庭供應不可或缺的剛性生活必需品之外，也能引導客流向上滲透，將客流往高樓引導，是客流主要的拉動力之一，是最聚人氣的商家。
餐飲方面，江燕路·萬科里選擇與幾大熱門餐飲品牌合作，包括特色餐飲與休閑餐飲。特色餐飲主要位于三層與四層，包括云南地方特色的餐廳品牌云朵山歌食府、匯聚韓國美食與火鍋的熹尚主題餐廳、精品粵菜館純再餐廳。休閑餐飲主要位于一層與二層，包括最文藝的烤魚品牌探魚、榴蓮比薩樂凱撒等。必勝客、探魚、樂凱撒都有很好的位置，貢獻較好的收益又聚集人氣，有較強的吸引力拉動作用，維持購物中心顧客的長期停留時間，成為制造更多消費的保證。
服務配套方面，萬科里引進了大量的服務配套品牌，包括眼鏡店、美甲店、手機售后服務店、兒童教育、琴行，在提供生活細節(jié)服務的同時，也拉進了與顧客的情感交流。
項目微整形，品牌升級，交互式活動，萬科里為社區(qū)而生
舍棄傳統(tǒng)盒子狀設計，江燕路·萬科里以開放式商業(yè)街區(qū)領起其整體布局，打破傳統(tǒng)購物中心封閉內收的觀念，帶來更多開放的、積極的社交空間。項目地處江南大道與江燕路交界，通過開放街區(qū)連通兩條主干道，讓兩端人流交通匯聚，與周邊社區(qū)交融共生。為提升開放式街區(qū)在不良天氣的通達性，以及項目整體“顏值”，江燕路萬科里于今年8月進行了為期2個月的連廊“微整形”改造工程，為戶外扶手電梯搭建遮風擋雨的戶外雨棚，并于9月底竣工，重裝亮相。
經過一年的運營，江燕路萬科里采取“專注社區(qū)家庭體驗”的品牌升級策略，一步步調整場內品牌，引進差異化品類，特別是有一定市場口碑的人氣品牌，增強項目可逛性，提高客流轉化率。今年以來，萬科里新引進餐飲品牌俏西關、探蟹肉蟹煲、日式料理鶴一拉面，也引進盛世長運Sanse等時尚潮牌，滿足社區(qū)居民的高頻消費需求。
豐富而精準的企劃活動成為江燕路萬科里的人氣擔當。面對越來越挑剔的消費者，企劃活動的目的已不僅是簡單的帶來人流，關鍵還在于培育到場習慣和消費粘性，還有流量轉化。江燕路萬科里以社區(qū)居民的社交需求及情感維系為出發(fā)點，打造交互式社區(qū)活動，如十一期間舉辦的“遇見秋日”音樂節(jié)，活動向消費者免費開放的同時為社區(qū)居民提供展現自我的舞臺，社區(qū)居民是觀眾，也是表演者，甚至可通過后續(xù)反饋，參與至企劃活動策劃當中；通過與街道、居委、福利中心等社區(qū)機構進行合作，深入社區(qū)，面對面推介，了解民意，并通過優(yōu)惠路徑設置，完成客流轉化。
萬科商業(yè)在路上，輕“流量”重“粘性”
據萬科廣深區(qū)域相關負責人指出，社區(qū)商業(yè)要突圍，關鍵要滿足周邊1公里范圍內居民的核心需求，而社區(qū)商業(yè)的消費者里粘度最高的是老人和小孩，如何維系此類人群的消費粘性成為考驗萬科社區(qū)商業(yè)的一個重要課題。傳統(tǒng)購物中心看重流量所帶來的“過客式消費”，這種消費形式的特點是快速購買，但是受電商沖擊，這類消費者所占的比例將越來越小。社區(qū)商業(yè)更重視消費者粘性，也就是返場率。通過高頻剛需的業(yè)態(tài)設置，社交體驗空間的打造，社區(qū)活動會員關系維護等手段，培育消費粘性，讓消費者離不開社區(qū)生活最后一公里。
隨著二孩政策的放開和消費升級，兒童消費規(guī)模以及消費模式也發(fā)生了極大的變化，兒童業(yè)態(tài)成為消費粘性培育的重要舉措。萬科里的業(yè)態(tài)設置中，兒童業(yè)態(tài)占比較大，引入萬科雙自營教育品牌：梅沙社區(qū)營地、八爪魚科技樂園，以及悠游堂、Kidsland、Balabala等國內外優(yōu)秀兒童教育、游樂、零售品牌。值得一提的是，江燕路萬科里引入由萬科教育業(yè)務自主創(chuàng)建及經營的TA有社、創(chuàng)物社，兩個特色商戶不僅作為主力店，更是江燕路萬科里的會員體驗中心，承辦萬科里大部分會員活動。TA有社為以特色課程、圈層活動為核心，帶來高黏度客戶，加載精品零售模塊；創(chuàng)物社則可以形容為一個“老公寄存處”，提供木工、陶瓷等充滿男性氣息的手作體驗。通過對全家庭成員進行針對性的業(yè)態(tài)設置，完成社群消費粘性培育，形成家庭生態(tài)消費閉環(huán)。
據了解，作為廣州首家科技主題兒童樂園，八爪魚科技樂園包含人工智能、虛擬現實、動力世界、媒體實驗室、水上樂園、模擬商場、建造工廠七大板塊，共二十多個探索性娛樂項目，萬科從法國購買并開發(fā)了4臺NAO機器人，成為為0～16歲孩子量身訂做的自發(fā)式學習探索場所，旨在通過開放式探索學習，啟發(fā)孩子的智慧，培養(yǎng)孩子的健全品格。
萬科希望，自主開發(fā)的教育業(yè)態(tài)能與購物中心的其他商業(yè)業(yè)態(tài)相融合，以此突破傳統(tǒng)購物中心的同質化經營思路，把握新一代消費趨勢的變化，保持萬科里的粘性和活力。
據悉，江燕路萬科里的運營經驗將升級至2.0版本的萬科里，廣州萬科將在未來重點打造進階版的社區(qū)商業(yè)，包括尚城萬科里、金沙洲萬科里、文沖萬科里等10個項目蓄勢待發(fā)，同步籌開天河萬科廣場、南站萬科廣場等較大體量的萬科廣場產品線項目。12月23日，江燕路萬科里周年慶典的活動現場，將舉行廣州萬科戰(zhàn)略商戶簽約儀式。屆時，包括麥當勞、漢堡王、遇見小面、凱撒旅游、中影星光國際影城、華夏太古國際影城等數十人氣品牌將齊聚江燕路萬科里，與廣州萬科商業(yè)一同攜手前行。
文章來源：飆馬商業(yè)地產綜合
