黃金地段的商業(yè)大敗退：北京西站商業(yè)廣場(chǎng)10年生死局

12月15日,北京冬季少有的晴空萬里，趕在今年最嚴(yán)重的一次霧霾過程來襲前，北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院工作人員來到北京鐵路西站南側(cè)的西站商業(yè)廣場(chǎng)，將一紙封條貼在一家咖啡店的玻璃門上。

這家店鋪的投資人劉華偉在2013年11月14日與項(xiàng)目開發(fā)商中鐵恒豐置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“恒豐置業(yè)”）簽訂《商品房現(xiàn)房買賣合同》，按照協(xié)議規(guī)定，恒豐置業(yè)需要保證這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的正常開業(yè)。

與劉華偉同樣投資這塊商圈的還有郝先生，除了正常的協(xié)議外他還與商業(yè)廣場(chǎng)管理方簽訂了售后包租協(xié)議，后者承諾了每年6%的租金返還。

嚴(yán)格來說，這種游走在法律紅線邊緣的售后返租行為具有相當(dāng)高風(fēng)險(xiǎn)，然而被西站“亞洲最大客運(yùn)站”、“日均60萬客流量”以及豐厚收益預(yù)期吸引，數(shù)十位投資者與郝先生同一天與相關(guān)企業(yè)簽訂了商鋪購(gòu)買合同，金額從50萬元到150萬元不等。

誘人的廣告外，郝先生信心還來源于豐臺(tái)區(qū)政府當(dāng)時(shí)的信誓旦旦。站南廣場(chǎng)所在的豐臺(tái)區(qū)，意欲借西站打造“窗口商圈”，目標(biāo)為“日進(jìn)斗金的搖錢樹、聚寶盆的豐臺(tái)‘王府井’”。

然而無論是劉華偉、郝先生還是豐臺(tái)區(qū)，西站商業(yè)廣場(chǎng)留給他們的都是失望。

虧空的恒豐置業(yè)

從北京西站的停車站坐電梯進(jìn)入地下一層，右手邊的進(jìn)站通道并不難找。行人們拖著大包小裹行色匆匆，很少有人會(huì)注意到另一個(gè)方向的下沉式商業(yè)廣場(chǎng)。

這個(gè)現(xiàn)在名為“西站商業(yè)廣場(chǎng)”的項(xiàng)目更早之前的名稱為“萬博匯商業(yè)廣場(chǎng)”，占地面積25000平方米，總建筑面積為73000平方米，商業(yè)面積為35000平方米，其他部分為商業(yè)配套。

這是個(gè)不錯(cuò)的地理位置，“亞洲最大鐵路客運(yùn)站”邊，豐臺(tái)、海淀兩區(qū)交會(huì)。地鐵9號(hào)線、地鐵預(yù)留線黃金樞紐。扼守中軸路，西臨西三環(huán)，南靠?jī)蓮V路，北臨蓮花池路。“中國(guó)交通大動(dòng)脈，坐享日均60萬龐大客流”，廣告牌這樣寫著。

不過從2007年開業(yè)到現(xiàn)在10年間，這塊地段并沒有像廣告中所說的一樣成為“聚寶盆”，除了幾家飯店還有顧客光顧外，一半以上的商鋪都處在關(guān)閉或轉(zhuǎn)租狀態(tài)。

“項(xiàng)目正在調(diào)整業(yè)態(tài)，重新開業(yè)時(shí)間待定。”中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者撥打商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方西聯(lián)萬博商業(yè)管理公司電話，一位負(fù)責(zé)人這樣回復(fù)。

這家商業(yè)管理公司是項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)恒豐置業(yè)旗下子公司，2013年，恒豐置業(yè)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)改造，希望通過此次改造提升商圈吸金能力。同期，郝先生在內(nèi)的數(shù)十位投資人與公司簽訂商品房購(gòu)買協(xié)議，不過此后項(xiàng)目遲遲難以開業(yè)。

今年7月19日，憤怒的投資者們將恒豐置業(yè)告上法庭，雖然他們毫無疑問獲得勝訴，不過法院在執(zhí)行時(shí)卻發(fā)現(xiàn)恒豐置業(yè)的銀行存款不足以清償債務(wù)，且“未發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)”。

“我們?cè)趺炊疾荒芾斫猓@么大一個(gè)公司，又是中鐵的名頭，怎么能說沒錢就沒錢。”郝先生表示難以接受。

不過中鐵置業(yè)的回應(yīng)是，“恒豐置業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)和中鐵置業(yè)沒有從屬關(guān)系。”一位中鐵置業(yè)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

從企業(yè)征信查詢系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，在2013年1月17日中鐵置業(yè)將其持有的52%股權(quán)出售。接手的北京金典銀橋國(guó)際投資有限公司隨后不久啟動(dòng)升級(jí)改造。為了留住老客戶，公司還與部分原業(yè)主簽訂了統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的《商鋪包租協(xié)議》，承諾按6%的包租系數(shù)計(jì)租并返還業(yè)主租金收益，低于6%時(shí)由運(yùn)營(yíng)方補(bǔ)齊。

實(shí)際上，這種售后包租行為是開發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷售，在建造外銷商品房出售時(shí)與買受人的一種約定。不過，由于很多情況下樓沒有蓋完開發(fā)商就卷款而逃導(dǎo)致大量爛尾樓出現(xiàn)一度被叫停。

更為棘手的是，部分業(yè)主在購(gòu)買恒豐置業(yè)后始終未能獲得房產(chǎn)證，直到將訴狀送到法院后才發(fā)現(xiàn)恒豐置業(yè)并未為其辦理房產(chǎn)證，該物業(yè)被恒豐置業(yè)擅自抵押而被查封。

豐臺(tái)區(qū)的“王府井”夢(mèng)

然而陷入死局的西站南廣場(chǎng)在20年前卻并不是這番光景，其曾經(jīng)承載了豐臺(tái)區(qū)政府打造區(qū)域核心商圈的夢(mèng)想。

1996年，一本《再造京門———北京西站工程建設(shè)紀(jì)實(shí)》出版，這本書詳細(xì)介紹了西站南廣場(chǎng)的誕生。

書中記載北京市政府一位領(lǐng)導(dǎo)問時(shí)任豐臺(tái)區(qū)區(qū)長(zhǎng)的李英威：“國(guó)家沒錢，南廣場(chǎng)要開，就得由豐臺(tái)區(qū)自己干，你們敢不敢承擔(dān)？”

一番磋商之后，豐臺(tái)五大班子的領(lǐng)導(dǎo)取得共識(shí)：南廣場(chǎng)的開發(fā)，肯定會(huì)形成北京商業(yè)群的龍頭，成為另一個(gè)王府井，“就是砸鍋賣鐵，也要上南廣場(chǎng)！”

1992年，豐臺(tái)區(qū)政府成立“南廣場(chǎng)建設(shè)指揮部籌備處”，同時(shí)組建北京興豐房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司（下稱“興豐公司”），興豐意為“振興豐臺(tái)”，作為國(guó)有企業(yè)，負(fù)責(zé)南廣場(chǎng)及周邊區(qū)域土地一級(jí)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)作。

“沒有向國(guó)家伸手，沒有向北京市政府要一分錢，豐臺(tái)區(qū)自己轟轟烈烈建起了南廣場(chǎng)”。《再造京門》記載，僅10天工夫，豐臺(tái)區(qū)自己開發(fā)的南廣場(chǎng)的十幾個(gè)項(xiàng)目就全部招滿。

但現(xiàn)實(shí)是，西站南邊的整體開發(fā)規(guī)劃過于宏大，遠(yuǎn)非一區(qū)所能承擔(dān)。據(jù)當(dāng)時(shí)《新京報(bào)》的報(bào)道，負(fù)責(zé)開發(fā)的興豐地產(chǎn)公司，10多年間已負(fù)債近8億元，這也導(dǎo)致南廣場(chǎng)建設(shè)工作停滯超過8年。

2003年7月，在西站地區(qū)管委會(huì)促進(jìn)下，北京市綜合投資公司（以下簡(jiǎn)稱“北京綜投”）準(zhǔn)備介入南廣場(chǎng)項(xiàng)目。按照當(dāng)時(shí)的方案，西站南廣場(chǎng)東開發(fā)區(qū)四棟樓宇以低價(jià)轉(zhuǎn)讓給北京綜投，同時(shí)以“零價(jià)格”轉(zhuǎn)讓南廣場(chǎng)地下車庫(kù)，并由北京綜投公司完成待建的市政管網(wǎng)和道路工程。

此次合作終因北京綜投的合并改組而失敗，但思路卻得以沿用。2004年，中鐵工程總公司介入此項(xiàng)目，也采用“一籃子”轉(zhuǎn)讓模式，由豐臺(tái)區(qū)興豐公司將東開發(fā)項(xiàng)目和地庫(kù)一并協(xié)議轉(zhuǎn)讓。

最終由于2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號(hào)令，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地一律公開競(jìng)價(jià)出讓，各地不得再以歷史遺留問題為由進(jìn)行協(xié)議出讓的原因，最終只有地庫(kù)項(xiàng)目協(xié)議轉(zhuǎn)讓成功。

商圈定位10年4改

上述公司接手后項(xiàng)目于2004年開工，2007年10月28日正式開盤，然而這并沒讓項(xiàng)目成為豐臺(tái)區(qū)政府夢(mèng)想的“搖錢樹”。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)北京萬博匯商業(yè)中心地下一層?xùn)|區(qū)商業(yè)規(guī)劃為民族風(fēng)情街，另一部分規(guī)劃為樂器廣場(chǎng)。

僅僅兩年后，這個(gè)投資金額達(dá)7億元的萬博匯樂器廣場(chǎng)和民族風(fēng)情街宣布折戟。負(fù)責(zé)當(dāng)時(shí)萬博匯樂器廣場(chǎng)策劃工作的文利升認(rèn)為，萬博匯項(xiàng)目失敗的外在原因是地面改造工程緩慢。隨后，為了安全考慮，不讓混雜的車流、人流傷害地面，南廣場(chǎng)被藍(lán)色圍擋全部封住了，這極大地影響了萬博匯生意。

“在內(nèi)在方面，當(dāng)時(shí)恒豐全面委托負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作的中實(shí)強(qiáng)商業(yè)投資管理有限責(zé)任公司，為了招商成功在樂器市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式上采用了流水分成的經(jīng)營(yíng)模式，這實(shí)際上是一種急功近利的做法。在后期經(jīng)營(yíng)過程中，我們發(fā)現(xiàn)跑單現(xiàn)象很嚴(yán)重，都私底下交易了，這相當(dāng)于我們給商戶提供了一個(gè)免費(fèi)平臺(tái)，這種傷害是毀滅性的，最后和商戶協(xié)商無果之后，我們就選擇了停業(yè)，因?yàn)樘潛p不起。”

隨著萬博匯商業(yè)廣場(chǎng)第一次試水失利，恒豐置業(yè)很快對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整，引入更多小型商鋪替代原先的業(yè)態(tài)，項(xiàng)目也更名為萬博匯淘寶廣場(chǎng)并在2009年5月28日重新開業(yè)。

開業(yè)不過4天，寥寥顧客和冷清的買賣讓商戶們?cè)俅问坏靡亚巴_發(fā)商處進(jìn)行交涉。

這種狀態(tài)一直持續(xù)到2011年12月，一份“北京西站旅游商貿(mào)服務(wù)中心”的規(guī)劃在業(yè)主和租戶中流傳。

根據(jù)這份規(guī)劃，新的商業(yè)廣場(chǎng)將引入網(wǎng)吧、餐飲、賓館等業(yè)態(tài)。不過在隨后兩年時(shí)間內(nèi)情況并沒有太大改觀。

唯一一次轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2012年年底，有關(guān)北京西站南北廣場(chǎng)統(tǒng)一管理的方案提交給市政府，未來南廣場(chǎng)可能會(huì)由西站管委會(huì)統(tǒng)一管理，南北廣場(chǎng)的資源也有望實(shí)現(xiàn)共享。

然而當(dāng)商戶們翹首以盼時(shí)，等來的卻是恒豐置業(yè)原大股東中鐵置業(yè)股權(quán)出讓的消息。

西站商業(yè)之痛

最后的接手者金典銀橋國(guó)際投資旗下的同世飛天商業(yè)設(shè)計(jì)顧問機(jī)構(gòu)是現(xiàn)在的商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，公司曾樂觀地認(rèn)為，隨著南廣場(chǎng)的管理權(quán)從豐臺(tái)區(qū)回到西站管委會(huì)，這種南北廣場(chǎng)統(tǒng)一的行政管理將促使項(xiàng)目“重生”。

“北京規(guī)定三環(huán)內(nèi)禁止新建一萬平方米以上的大型商業(yè)市場(chǎng)，西站商業(yè)廣場(chǎng)成為西二環(huán)唯一的稀缺資源。”同時(shí)飛天商業(yè)設(shè)計(jì)顧問機(jī)構(gòu)總裁張璋彼時(shí)曾這樣說。

然而無論是商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目還是周邊的商業(yè)，卻并沒有在行政管理的統(tǒng)一下復(fù)活。

在首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)工商管理學(xué)院教授陳立平看來，北京西站周邊的商業(yè)都進(jìn)入了一個(gè)誤區(qū)，只看到了客流，并沒有看到客流的劣勢(shì)和其復(fù)雜性。上火車之前，旅客由于趕時(shí)間，都會(huì)提前準(zhǔn)備好所需物品；而下火車時(shí)，在經(jīng)過舟車勞頓之后，旅客也很難有閑情逸致去火車站附近逛逛。另外，現(xiàn)在十分發(fā)達(dá)的公共交通還能迅速分散人流。

然而嘗試還在繼續(xù)。

8月20日，一場(chǎng)“國(guó)際旅游裝備博覽會(huì)”在西站南廣場(chǎng)召開。主辦方意欲依托北京西站將其打造成一個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)國(guó)際化綜合平臺(tái)——首都國(guó)際旅游港。

然而，3個(gè)月后，西站南商業(yè)廣場(chǎng)依舊空空蕩蕩無人問津，滾滾人流穿過地下通道并未在這里稍作停留。偶有三兩人在此拍照，他們的背景中三條紅色巨龍騰空而躍，圍合成球，形似火焰。這座名為“國(guó)風(fēng)”的25米高雕塑，孤零零地矗立在站前“大坑”里。